Archiv der Kategorie: Miet-, Pacht- und Leasingrecht
Mangelnde Sprachkenntnisse begründen für sich genommen keinen Grund zur Anfechtung einer Vereinbarung.
Wer ohne Kenntnis den Inhalt einer Mietaufhebungsvereinbarung unterzeichnet, kann sich nicht im Nachhinein auf seine fehlenden Sprachkenntnisse berufen. AG Wetzlar, Urteil vom 23.10.2012, 38 C 1078/12
Mietminderung möglich, wenn der Müllplatz um ca. 80 m verlegt wird.
Wird der Müllplatz eines Wohngebäudes so verlegt, dass die Mieter jetzt einen erheblich längeren Weg zurücklegen müssen, ca. 165 m statt zuvor 85 m, so kann die Miete um 2,5% gekürzt werden. AG Köpenick, Urteil vom 28.11.2012, 6 C 258/12
Hauswartkosten: Folgende Aufgaben des Hausmeisters sind können auf die Betriebskosten umgelegt werden:
1. Umlagefähige Aufgaben eines Hausmeisters sind Hausreinigung, Treppenhausreinigung, Straßenreinigung einschließlich der Schneeräumung, Gartenpflege und Bedienung der Heizungs- und Warmwasseranlage und des Fahrstuhls. Diese Arbeiten können auch dann als Hauswartkosten abgerechnet werden, wenn sie nicht als eigener Kostenpunkt der Betriebskosten vereinbart … Weiterlesen
Der Vermieter kann kündigen, wenn der Mieter die Mietwohnung eigenmächtig umgebaut.
Wird eine Mietwohnung ohne die Zustimmung des Vermieters vom Mieter durch die Entfernung einer Wand und die Zusammenlegung von Bad und Gäste-WC in ihrer Substanz verändert, kann der Vermieter kündigen. LG Berlin, Urteil vom 03.09.2012, 67 S 514/11
Verwertungskündigung bei Erwerb abrissreifer Immobilie zulässig.
1. Weist das vermietete Anwesen massive Schäden auf, ist in einem abrisswürdigen Zustand und erweist sich eine Sanierung als wirtschaftlich sinnlos, kann der Vermieter wegen beabsichtigter Verwertung kündigen, wenn bei Fortbestand des Mietverhältnisses nur ein unangemessen niedriger Kaufpreis zu erzielen … Weiterlesen
Rückerstattung für Kosten des Fahrstuhls, wenn ein Verweigerungsrecht hierzu bestand:
Haben die Mieter der kostenpflichtigen Nutzung des Fahrstuhls in ihrem Mietshaus zugestimmt, obwohl sie es auch verweigern durften, können sie vom Vermieter die Rückzahlung der bereits bezahlten Aufzugskosten verlangen, wenn er sie beim Abschluss des Mietvertrags auf ihr Verweigerungsrecht nicht … Weiterlesen
Werkdienstwohnung oder Werkmietwohnung werden wie folgt unterschieden:
1. Eine Werkdienstwohnung ist unmittelbarer Bestandteil eines Arbeitsvertrags und ist regelmäßig Teil der Vergütung; es liegt kein selbstständiger Mietvertrag vor. 2. Eine Werkmietwohnung wird dagegen mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet. Dabei wird neben dem Arbeitsvertrag ein Mietvertrag … Weiterlesen
Mieter muss beweisen, dass er dem Vermieter einen Mangel der Mietsache angezeigt hat.
Dass ein Mangel der Mietsache dem Vermieter angezeigt wurde, muss der Mieter beweisen. Dazu gehört auch, dass der Adressat der Mängelanzeige Vertreter oder Empfangsbote des Vermieters war oder dass sie dem Vermieter auf andere Weise zugegangen ist. Die Anzeige ist … Weiterlesen
Verwirkung: Reicht es aus, wenn der Vermieter untätig bleibt?
1. Ein Anspruch ist verwirkt, wenn er längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht worden ist (Zeitmoment) und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, dass dieser das Recht auch in Zukunft … Weiterlesen
Dem Sachverständigen ist für die Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstückes ein Bewertungsspielraum zuzugestehen.
Die Fehlerhaftigkeit eines Verkehrswertgutachtens kann dann angenommen werden, wenn der Sachverständige bei der geschuldeten Verkehrswertermittlung der Immobilie nicht zutreffende Tatsachen zu Grunde legt und/oder anerkannte Bewertungsgrundsätze missachtet. Sind die jeweiligen Bewertungen ohne eindeutige und zwingende Vorgaben vorzunehmen, kann es – … Weiterlesen
Der Mieter kann im Einzelfall die Reduzierung der Miete für Gewerberaum verlangen, wenn ausnahmsweise die Geschäftsgrundlage gestört ist.
1. Der Mieter trägt grundsätzlich das Verwendungsrisiko hinsichtlich des Mietobjekts. 2. Bleiben die Einnahmen des gewerblichen Mieters deutlich hinter den Erwartungen zurück und haben beide Parteien schon bei Vertragsschluss festgelegt, dass eine Prognose bezüglich der Entwicklung des Mietobjekts aufgrund seiner … Weiterlesen
Mieterwechsel bei Gewerberäumen: Bezugnahme auf den Mietvertrag in der Wechselvereinabrung erforderlich.
1. Soll in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, ein Mieterwechsel herbeigeführt werden, muss die schriftliche Vereinbarung zwischen dem früheren und dem neuen Mieter eine hinreichend deutliche Bezugnahme auf den Mietvertrag enthalten, wenn … Weiterlesen
Die Zeichnungsbefugnis eines Gesellschafters wird durch den Firmenstempel nachgewiesen.
Das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu einer Unterschrift des Gesellschafters weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, als unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus. Eine so in den Verkehr gegebene Erklärung erfüllt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB. BGH, Urteil vom 23.01.2013, … Weiterlesen
Wiederholungsgefahr bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens: Fristlose Kündigung statthaft.
1. Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme in einem Wohnhaus wird verletzt, wenn mieterseitig häufige Lärmstörungen nach 22 Uhr verursacht werden. 2. Wenn die Mieterin selbst bei Hinzuziehung der Polizei – als in der Regel letztem Mittel bei einer Ruhestörung – … Weiterlesen
Fristlose Kündigung bei Beleidigung eines Verwandten des Vermieters nur zulässig, wenn…
… der Verwandte im selben Haus wie der Mieter lebt. Nur wenn der Mieter seinen Vertragspartner, dessen Stellvertreter, Beauftragten oder Mitarbeiter, den Hausverwalter oder andere Hausbewohner schwer beleidigt, kann ein “wichtiger Grund” für eine Kündigung vorliegen und eine Abmahnung im … Weiterlesen
Verrechnung unvollständiger Mieten: Der Vermieter darf entscheiden.
§ 366(2) BGB ist nicht anzuwenden, wenn der Mieter seine Miete nicht vollständig zahlt. Das hat zur Folge, dass der Vermieter eine unvollständige Leistung nach Belieben verrechnen kann. BGH, WuM 2005, 384 = NZM 2005, 455
Duldung der Untervermietung durch einstweilige Verfügung möglich.
1. Ein Mieter kann vom Vermieter die Duldung der Untervermietung verlangen, wenn er ohne die Einnahmen aus der Untervermietung nicht in der Lage sein wird, die monatliche Miete aufzubringen, und daher Gefahr läuft, fristlos gekündigt zu werden. 2. Droht dem … Weiterlesen
Die Aufnahme eigener volljähriger Kinder in Mietwohnung ist grundsätzlich gestattet.
1. Der Mieter einer ausreichend großen Wohnung ist auch dann befugt, ein eigenes Kind in die Wohnung aufzunehmen, wenn das Kind volljährig ist und vor dem Einzug bereits einen eigenen Hausstand geführt hat. Einer Erlaubnis des Vermieters im Sinne des … Weiterlesen
Betriebskostenvorauszahlungen: Der Mieter darf die Angemessenheit selbt berechnen.
1. Erklärt der Mieter nach § 560 Abs. 4 BGB die Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlungen, so kommt es für die Wirkung dieser Erklärung darauf an, ob der neue Betrag angemessen ist. 2. Der Mieter kann auch mit einem von ihm selbst … Weiterlesen
Blumenkästen sind an der Außenseite des Balkons nur zulässig, wenn keine Verkehrsgefährdung vorliegt.
Die Nutzung des Balkons zur Aufzucht und zum Aufstellen von Pflanzen und Blumen gehört zum üblichen Mietgebrauch. Das Anbringen von Blumenkästen an der Außenseite des Balkons ist dann nicht mehr erlaubt, wenn dem vernünftige Gründe entgegen stehen. Das ist zum … Weiterlesen
Betreutes Wohnen: Der Mietvertrag ist vom Bestehen des Betreuungsvertrags nur dann abhängig, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde.
Die Koppelung des Mietvertrags an den Bestand eines Betreuungsvertrags ist nicht aus dem Umstand zu schließen, dass sich eine gemietete Wohnung in einer Wohnanlage für betreutes Wohnen befindet. Dass der Mietvertrag aufgelöst werden kann, wenn der Betreuungsvertrag endet, muss im … Weiterlesen
Kündigung von Wohnraum auch zulässig, wenn der Eigenbedarf für den Geschäftsbetrieb der Ehefrau des Vermieters genutzt werden soll.
Der Vermieter kann seine vermietete Wohnung kündigen, wenn seine Ehefrau in den Räumen eine Anwalztskanzlei betreiben möchte. Dieser Nutzungsvorschlag ist im Sinne von § 573(1)1 BGB nachvollziehbar und vernünftig. BGH, Urteil vom 26.09.2012, VIII ZR 330/11
Hohe Heizkosten sind nur dann ein Minderungsgrund, wenn…
… die Heizungsanlage zum Zeitpunkt ihres Einbaus nicht dem technischen Standard entsprach. Daher kann der Mieter bei Altbauten grundsätzlich nicht erwarten, dass Wärmedämmung und Heizwert einem aktuellen Stand entsprechen. KG, Urteil vom 21.05.2012. 8 U 217/11; Revision wurde eingelegt BGH … Weiterlesen
Herstellung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch: Vermieter ist zur Vorleistung verpflichtet.
Müssen Mieträume aufgrund einer gesetzlichen Regelung bestimmte Anforderungen erfüllen (hier: Barrierefreiheit einer Physiotherapiepraxis) und sind die Räume zu diesem Zweck vermietet worden, müssen die Mieträume den gesetzlichen Erfordernissen entsprechen (hier: Barrierefreiheit). Wenn die Parteien des Mietvertrags keine andere Regelung vereinbaren, … Weiterlesen
Unzulässige AGB-Klauseln in Wohnraummietverträgen: Verspätete Fertigstellung, Verzugszinsen, Besichtigungsrecht
Folgende Klauseln in vorformulierten Wohnraummietverträgen sind unwirksam: “Der Mietbeginn kann sich infolge von Verzögerungen bei der Fertigstellung bis zu drei Monate verzögern, ohne dass sich hieraus Ansprüche des Mieters ergeben.” “Bei verspäteter Zahlung (Verzug) ist der Vermieter berechtigt, etwaige Mehrkosten … Weiterlesen
Im Gewerberaummietrecht muss die Minderung einem geringeren Gebrauchswert Rechnung tragen.
Wird die vertraglich vereinbarte “Mietfläche” unterschritten, darf nicht pauschal entsprechend der geringeren Fläche gemindert werden. Je nach Art der Nutzung der Flächen muss einem geringeren Gebrauchswert der fehlenden Flächen Rechnung getragen werden. Kellerräume haben demnach im Gewerberaummietrecht einen geringeren Gebrauchswert … Weiterlesen
Schimmel ist auch im Altbau ein Mangel, der zur Minderung berechtigt.
Kommt es bei herkömmlichem Nutzungsverhalten zur Bildung von Schimmel, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt, ist die Mietsache mangelhaft. Der Mieter kann Minderung und Beseitigung des Mangels verlangen. Nach Ablauf einer Nachfrist für den Vermieter stehen dem Mieter auch … Weiterlesen
Ist eine fristlose Kündigung unwirksam, kann sie dennoch in eine Abmahnung umgedeutet werden.
Nach deren Missachtung, ist eine erneute fristlose, jedenfalls aber eine ordentliche kündigung berechtigt. Dazu müssen die Voraussetzungen einer Abmahnung gegeben sein (Warnfunktion). Das sind: Bezeichnung der vorgeworfenen Pflichtverstöße des Mieters, Bezeichnung der Verhaltensweise, unter welchen Voraussetzungen das Mietverhältnis fortgesetzt werden … Weiterlesen
Umlagefähigkeit für das Raus- und Reinstellen von Mülltonnen auf die Betriebskosten möglich, wenn…
… dies ausdrücklich im Mietvertrag so geregelt ist. Auch Eigenleistungen des Vermieters können umlagefähige Betriebskosten sein, wenn dies so vereinbart wurde. Dieser Voraussetzung genügen folgende Formulierungen in Mietverträgen jedoch NICHT: “Straßen-, Bürgersteig- und Hausreinigung””Hauswart””Müllabfuhr””Hof- und Zugangsreinigung” AG Frankfurt/ Main, Urteil … Weiterlesen
Die Möglichkeit, Wäsche zu waschen und zu trocknen, gehört zum Kernbereich vermieteten Wohnraums.
Bei der Vermietung von Wohnraum gehört das Vorhandensein einer Wasch- und Trocknungsmöglichkeit zum Kernbereich des Mietgebrauchs. Mieter müssen sich nicht auf Alternativen verweisen lassen, die mit Einschränkungen verbunden sind, wie beispielsweise dem Hinweis, in der Wohnung könne ein Trockner aufgestellt … Weiterlesen
Liegt ein bauseitiger Schimmelschaden vor, darf der Mieter auch mindern, auch wenn er nur wenig geheizt und gelüftet hat..
Ein durch einen Baumangel verursachter Befall der Mietsache mit Schimmel berechtigt den Mieter zur angemessenen Herabsetzung der Miete (Minderung). Das gilt auch dann, wenn die Art und Weise von Beheizung und Belüftung durch den Mieter die Entstehung von Schimmel begünstigt … Weiterlesen
Bei Vermietung an sich selbst entsteht keine Zahlungspflicht.
Ein Mietvertrag, der mit sich selbst geschlossen wird, begründet keine Pflicht zur Zahlung von Miete. Ein Vertrag setzt voraus, dass er zwischen zwei verschiedenen Personen geschlossen wird. Im vorliegenden Fall hat ein Gewerberaummieter einen Teil der Fläche an sich selbst … Weiterlesen
Vermieterpfandrecht: Keine “Verwertung durch Vernichtung” zulässig.
Der Vermieter hat Sachen des Mieters nach “Berliner Räumung” durch Vermieterpfandrecht in Besitz genommen. Der Vermieter darf die Sachen nicht vernichten, wenn sie nicht fristgemäß abgeholt wurden. Der Vermieter muss die Sachen schriftlich inventarisieren (aussagekräftiges der verwahrten Gegenstände). Deren Wert … Weiterlesen
Keine Rückgabe der Mietsache, wenn Gegenstände oder Einbauten zurück gelassen werden.
Der Vermieter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich leere Räume zurück verlangen. Lässt der Mieter Einrichtungsgegenstände zurück, erfüllt er seine Rückgabepflicht nicht. Er muss weiter Nutzungsentschädigung in Höhe einer angemessenen Miete zahlen. “Leer” bedeutet zur anschließenden Nutzung geeignet. Das Zurücklassen … Weiterlesen
Fristlose Kündigung bei Mangel der Mietsache nur nach Frist zur Mangelbeseitigung.
Der Mieter hat Anspruch auf Instandsetzung der Mietsache, wenn diese einen Mangel hat. Hierzu muss er dem Vermieter den Mangel anzeigen und ihm eine Frist zur Mangelbeseitigung setzen. Wenn die Frist fruchtlos verstreicht, sthen dem Mieter Ansprüche auf Kündigung, Ersatzvornahme, … Weiterlesen
“Komplettrenovierung” bei Mietende:
Unter der Regelung im Gewerberaummietevrtrag “Der Mieter ist bei Mietende zu einer fach- und sachgerechten Komplettrenovierung auf seine Kosten verpflichtet” ist zu verstehen, dass der Mieter die Mietsache in einen Zustand versetzen muss, der weder Verunreinigungen noch Schäden aufweist. Vom … Weiterlesen
Der Vermieter ist trotz Abgeltungsklausel in einem Gerichtsvergleich berechtigt, Nachforderungen aus einer späteren Betriebskostenabrechnung zu verlangen.
Die Mietvertragsparteien einigten sich in einem gerichtlichen Vergleich unter anderem auf folgende Abgeltungsklausel: “Mietansprüche für die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr.” Die Vergleichsregelung schließt die Nachforderung aus einer danach erstellten Nebenkostenabrechnung des Vermieters nicht aus. Der Vermieter muss den Mieter … Weiterlesen
Sonstige Betriebskosten im Sinne von § 27(1) II. BV müssen ausdrücklich im Mietvertrag benannt sein.
Es handelt sich nicht um eine Auffangnorm in dem Sinne, dass hierüber Betriebskostenarten abgerechnet und auf den Mieter umgelegt werden können, die nicht ausdrücklich im Mietvertrag bezeichnet sind. Kosten des Wachdienstes sind als sonstige Betriebskosten nur umlagefähig, wenn sie im … Weiterlesen
Die Abrechnung über Betriebskosten muss sich an den Kostenpositionen im Mietvertrag orientieren.
Die Abrechnung über Betriebskosten muss gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Das gilt sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnraummietrecht. Die Nebenkostenabrechnung muss den inhaltlichen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen. Der Vermieter “hat dem Mieter eine die geordnete Zusammenstellung der … Weiterlesen
Der Vermieter darf zur Besichtigung von Mängeln selbst bestimmen, von wem er sich begleiten lässt.
Nach Anzeige eines Mangels hat der Vermieter das Recht, den Mangel der Mietsache zu besichtigen. Er kann sich hierbei von einer Person seines Vetrauens begleiten lassen. Bei der Auswahl der Begleitperson ist er grundsätzlich frei. Der Mieter kann dieses Recht … Weiterlesen
Der Vermieter darf außerordentlich ohne Abmahnung kündigen, wenn der Mieter Cannabis anbaut, verkauft und konsumiert.
Der umfangreiche Anbau, Verkauf und Konsum von Cannabis stellt einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar macht, § 543(1)1 BGB. Der Vermieter darf kündigen, ohne vorher abmahnen zu müssen. Die Abmahnung ist … Weiterlesen
Drohen mit erhobener Faust: Fristlose Kündigung ohne Abmahnung gerechtfertigt.
Wenn die Mieter die Vermieter mit erhobenen Fäusten bedrohen, ist eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt. Eine Abmahnung ist nämlich dann entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder besondere Umstände des Einzelfalles die sofortige Kündigung gebieten. Im vorliegenden … Weiterlesen
Bei preisgebundenem Wohnraum (Sozialwohnungen) darf der Vermieter keine Kaution zur Sicherung von Nebenkosten verlangen.
Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer Mietsicherheit ist bei preisgebundenen Wohnungen nur zur Besicherung von Ansprüchen des Vermieters wegen Beschädigung der Wohnung (Schadensersatz) und wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen (Renovierung) erlaubt, § 9(5)1 WoBindG. Eine Besicherung von Ansprüchen des Vermieters auf … Weiterlesen
Der Vermieter kann gegen den Rückzahlungsanspruch der Kaution nicht mit mietfremden Forderungen aufrechnen.
Die Stellung einer Barkaution ist ein Rechtsgeschäft mit Treuhandcharakter. Diesem Treuhandcharakter der Mietsicherheit liegt ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot gegen Forderungen inne, die ihren Ursprung nicht in dem Mietverhältnis selbst haben. Bei preisgebundenem Wohnraum ergibt sich der Ausschluss bereits aus dem Gesetz, … Weiterlesen
Der mietet handelt schuldhaft und pflichtwidrig, wenn er über die Ursache von Mängeln im Irrtum ist.
Mindert der Mieter die Miete und gerät dadurch mit einem Betrag in Verzug, der zwei Monatsmieten entspricht, entfällt der Verzug nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn er bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die Voraussetzungen des von ihm … Weiterlesen
Trittschall: DIN 4109 legt fest, welche Beeinträchtigungen zu dulden sind.
Schallschutz ist grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzbestimmungen der DIN 4109 zu bemessen. Auch wenn der Bodenbelag ausgewechselt wird, gilt die DIN 4109 in der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Fassung. Das gilt … Weiterlesen
Mieter muss Kosten für Wärme-Contracting im Rahmen der Betriebskosten übernehmen, …
… auch wenn dies im Mietvertrag nicht vereinbart wurde. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter bei Vertragsschluss die Heizung selbst betrieben hatte (hier: Gasetagenheizung) und die gewerbliche Wärmelieferung (Contracting) später eingeführt wurde. Das folgt aus einer ergänzenden Vertragsauslegung. Entscheidend ist … Weiterlesen
Unwirksame Vereinbarung zur Umlegung von Betriebskosten: “Kosten für das Management”
Kosten des Hausmeisters sind nur teilweise als Betriebskosten umlagefähig, so dass sie vom Mieter bezahlt werden müssen. Es muss unterschieden werden zwischen umlagefähigen freiwilligen Leistungen des Vermieters und Kosten für Tätigkeiten des Hauswarts bei der Verwaltung, Instandsetzung und Instandhaltung, die … Weiterlesen
Vor einer Kündigung muss der Mieter abgemahnt werden, wenn…
… der Mieter fortgesetzt unzuverlässig die Miete zahlt und der Vermieter unpünktliche und rückständige Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum hinnimmt. Das gilt sowohl für die fristlose als auch für die ordentliche Kündigung des Mietvertrags. Unter einer Abmahnung ist ein Schreiben … Weiterlesen
Studentenwohnheim verlangt schriftliches Belegungskonzept, das dem Rotationsprinzip folgt.
Für eine Qualifizierung eines Mietshauses als Studentenwohnheim gemäß § 549(3) BGB ist es nicht ausreichend, dass die Zimmer ausschließlich oder überwiegend an Studenten vermietet werden. Weitere Voraussetzung für die Privilegierung hinsichtlich Kündigungsschutz und Mieterhöhung ist, dass die Zimmervergabe nach dem … Weiterlesen
Modernisierungsmaßnahmen: Bei der Frage, ob eine Verbesserung vorliegt, ist der gegenwärtige und tatsächliche Zustand maßgeblich.
Modernisierungsmaßnahmen: Bei der Frage, ob eine Verbesserung vorliegt, ist der gegenwärtige und tatsächliche Zustand maßgeblich. Wann eine Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung darstellt, ist nach dem gegenwärtigen Zustand der Mietsache zu beurteilen. Einbauten, die der Mieter eingebracht hat, sind dabei zu berücksichtigen. … Weiterlesen
Bei einer Mieterhöhung endet die Pflicht zur Anrechnung von Drittmitteln (Wohnbauförderungsmaßnahmen) nach 12 Jahren.
In einem Mieterhöhungsverlangen müssen Fördermittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, nur dann angegeben werden, wenn sie bei der Berechnung der erhöhten neuen Miete anzurechnen sind. Die Anrechnungspflicht endet 12 Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts. … Weiterlesen
Die Kündigung des Insolvenzverwalters beendet das Mietverhältnis insgesamt – also auch für Mitmieter.
Erklärt der Insolvenzverwalter die Kündigung des Mietverhältnisses für den Insolvenzschuldner gemäß § 109(1)1 InsO, so wird das Mietverhältnis insgesamt beendet. Die Kündigung beendet auch den Mietvertrag mit weiteren Mitmietern, auch wenn diese solvent sind. Es gilt der Grundsatz der Einheitlichkeit … Weiterlesen
Eine Be- und Entlüftungsanlage muss auch außerhalb von “Kernarbeitszeiten” betrieben werden.
Der Vermieter einer Arztpraxis ist werktags auch nach 18:00 Uhr und in besonderen Fällen -zum Beispiel bei Notdiensten- auch an Wochenenden verpflichtet, eine Lüftungsanlage zu betreiben, auch wenn sie viel Energie benötigt. LG Heilbronn, Beschluss vom 05.06.2012, 2 O 174/12
Pflicht des Mieters zum Rückbau von ihm in die Mietsache eingebauter Einrichtungen:
Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, Einrichtungen und bauliche Veränderungen der Mietsache nach Ende des Mietvertrags wieder zu entfernen. Anderes gilt aber, wenn die Parteien etwas anderes vereinbart haben. Die Rückbaupflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter mit der Einrichtung einverstanden … Weiterlesen
Die Umlage einer Fremdenverkehrsabgabe als Nebenkosten muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden sein.
Entstehen Belastungen erst nach Abschluss des Mietvertrags, können die zusätzlichen Kosten nur im Wege der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Kostenart mietvertraglich ausdrücklich genannt ist. Bei einer Fremdenverkehrsabgabe, die die Gemeinde erhebt, handelt es sich nicht um … Weiterlesen
Keine Berücksichtigung von Wohnwertverbesserungen durch den Mieter bei einer Mieterhöhung, Urteil BGH vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 315/09
Wohnwertverbesserungen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB im Regelfall nicht zu berücksichtigen.
Kein Kündigungsgrund: Eine nur gelegentliche Behinderung des Zugangs durch eine Baustelle.
Die Minderung der Miete setzt bereits eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache voraus. Das gilt erst recht für die außerordentliche Mieterkündigung. Erschwernisse des Zugangs zur Mietsache geben dem Mieter nur dann ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Zugang … Weiterlesen
Mietanpassungsklausel im Gewerberaummietvertrag: Ein einseitiges Bestimmungsrecht des Vermieters ist in AGB zulässig.
1. Eine Mietanpassungsklausel, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Monatsmiete nach Billigkeitserwägungen einseitig zu erhöhen, kann einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhalten. 2. Eine Preisanpassungsklausel muss nicht einmal zwingend die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung für den Fall der Erhöhung … Weiterlesen
Schallschutzmangel berechtigt zur kontinuierlichen Minderung.
Urteil LG Wiesbaden vom 17.02.2012 – 3 S 54/11 Es bedarf keiner Protokollierung von Lärmbelästigungen, wenn der Schallschutz nicht den vertraglich vereinbarten Anforderungen entspricht. Dann ist auf eine kontinuierlich gleichbleibende Minderung zu erkennen.
Lüften drei- bis viermal täglich ist zumutbar – aber nicht während der Arbeitszeit notwendig.
Dem Mieter steht kein Recht zur Minderung der Miete zu, wenn er den Mangel der Mietsache selbst zu verantworten hat (hier: Schimmelbefall). Bei Befall der Wohnung mit Schimmel kann dem Mieter zugemutet werden, dass er die Wohnung drei- bis viermal … Weiterlesen
Der Mieter muss Maßnahmen zur Modernisierung der über ihm liegenden Wohnung auch in der eigenen Wohnung dulden.
Die Pflicht zur Duldung von Maßnahmen zur Modernisierung nach § 554(2)1 BGB erstreckt sich nicht nur auf Maßnahmen in der eigenen Wohnung. Sie betrifft auch die Verlegung von Leitungen durch die eigene Wohnung, um den Anschluss der über ihm liegenden … Weiterlesen
Betriebskosten: Anforderungen an die Vereinbarung, dass der Mieter die Nebenkosten tragen muss:
Aus der Abrede, dass der Mieter die Nebenkosten zu tragen hat (Umlagevereinbarung) muss sich klar und eindeutig ergeben, welche Nebenkosten der Mieter neben der Kaltmiete zu tragen hat. Die Vertragsparteien können einerseits die umzulegenden Betriebskosten einzeln benennen. Sie können auch … Weiterlesen
Abwehranspruch nur bei missbräuchlicher Nutzung eines Kinderspielplatzes.
1. Gegen Geräuschemissionen, die durch die bestimmungsgemäße Nutzung eines Kinderspielplatzes verursacht werden, besteht grundsätzlich auch dann kein Abwehranspruch eines Anliegers, wenn der bestimmungsgemäße Gebrauch außerhalb der gemeindlich festgesetzten Öffnungszeiten erfolgt. 2. Die Gemeinde ist für erhebliche Beeinträchtigungen durch bestimmungswidrigen Gebrauch … Weiterlesen
Heiße Büroräume: Keine Minderung ohne taggenaue Mitschrift der Innen- und Außentemperaturen über den Minderungszeitraum.
Das Gericht hat bereits ernstliche Zweifel daran, dass die Überschreitung von arbeitsschutzrechtlichen Höchsttemperaturen überhaupt einen Mangel der Gewerberaummietsache darstellt. Hitze durch Sonneneinstrahlung in baurechtmäßigen Gebäuden stellt allgemeines Lebensrisiko dar. KG, Urteil vom 05.03.2012, 8 U 48/11
Der gewerbliche Mieter kann keine Mietflächenberechnung nach den Regeln für Wohnraum verlangen.
Die Vorschriften der §§ 43, 44 der II. Berechnungsverordnung (BV) sind für die Berechnung der tatsächlich nutzbaren Fläche von Gewerbemieträumen nicht anwendbar. Der Vermieter kann die im Vertrag angegebene Fläche durch eine der möglichen und zulässigen Berechnungsarten nachweisen, zum Beispiel … Weiterlesen
Nebenkosten: Es stellt kein Anerkenntnis dar, wenn der Mieter innerhalb einer Frist des Vermieters keinen Widerspruch erhebt.
Wird die Betriebskostenabrechnung mit dem Hinweis versandt, dass die Abrechnung als anerkannt gilt, wenn innerhalb einer bestimmten Frist kein Widerspruch erhoben wird, führt dies bei fehlenden Einwendungen nicht zur Annahme eines Anerkenntnisses der Nebenkostenabrechnung. KG, Urteil vom 05.03.2012, 8 U … Weiterlesen
Den neuen Vermieter trifft keine Pflicht, zur Umsatzsteuer zu optieren.
Tritt ein Vermieter gemäß § 566 BGB in einen Mietvertrag ein, so ist er ohne entsprechende vertragliche Regelung nicht verpflichtet, wie sein Vorgänger für die Umsatzsteuer zu optieren, und muss auch keine Rechnung erstellen, die §§ 14(4), 15 UStG gerecht … Weiterlesen
Sind im ganzen Haus Wasserzähler vorhanden, darf der Vermieter Betriebskosten nur nach dem tatsächlichen Wasserverbrauch umlegen.
Der Vermieter ist auch dann verpflichtet, Wasser nach tatsächlichem Verbrauch umzulegen, wenn im Mietvertrag ein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart wurde. Das setzt nur voraus, dass während der Dauer des Mietverhältnisses in allen Wohnungen und Gemeinschaftsräumen Verbrauchsmesser installiert wurden. AG Köln, Urteil … Weiterlesen
Der Vermieter ist verpflichtet, die kostenlosen (blauen und gelben) Mülltonnen zur Verfügung zu stellen.
Der Vermieter verstößt gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit gemäß § 556(3)1 HS 2 BGB, wenn er seinen Mietern die seitens des städtischen Müllentsorgungsunternehmens kostenlos angebotenen blauen und gelben Tonnen nicht zur Verfügung stellt. AG Köln, Urteil vom 20.09.2011, 205 C … Weiterlesen
Wartungs- und Erhaltungspflicht: Ein Abluftschacht muss vom Vermieter in Stand gesetzt werden.
Werden Bad oder WC durch einen Abluftschacht entlüftet, so trifft den Vermieter die Wartungspflicht. Die Wartungspflicht umfasst die Reinigung sowohl der Ansaugöffnung im Bereich des Ansauggitters als auch den dahinter liegenden Abluftschacht inklusive der Ausblasöffnung und der Ausblasgitter. AG München, … Weiterlesen
Der Mieter darf keine Parabolantenne anbringen, wenn…
… er ausländische Sender ohne Schwierigkeiten über das Internetfernsehen empfangen kann. Ohne Hinzutreten besonderer Umstände ist der Empfang von Sendern des Heimatlandes über das Internet stets zumutbar. Auch über das Internet können Fernsehgeräte angeschlossen werden. LG Wuppertal, Urteil vom 26.01.2012, … Weiterlesen
Die Vereinbarung über eine Minderung für die Zukunft zwischen Mieter und Vermieter für einen bestimmten Zeitraum ist zulässig.
Die Mietvertragsparteien können einen Minderungsbetrag für einen festen Zeitraum vereinbaren, wobei der Mieter auf der Geltendmachung einer weiteren Minderung wirksam verzichten kann. Mindert der Mieter trotzdem mehr, kann er fristlos oder ordentlich gekündigt werden. LG München, Urteil vom 09.12.2011, 14 … Weiterlesen
Heizkostenabrechnungen mit 70% Verbrauchsanteil sind fehlerhaft, wenn …
… ein Gutachter feststellt, dass tatsächlich nur 12,83% der verbrauchten Wärme über die Heizkostenverteiler erfasst werden und der Rest über ungedämmte Heizungsrohre im Keller entschwindet. AG Lichtenberg, Urteil vom 14.09.2011 – 119 C 14/11
WEG-Verwalter haftet nicht für die verspätete Betriebskostenabrechnung, es sei denn…
… zwischen dem Sondereigentümer und dem Verwalter wurde eine besondere Vereinbarung zur Erstellung der (mietrechtlichen) Betreibskostenabrechnung gegenüber Mietern getroffen. Ansonsten haftet der Verwalter nicht als Erfüllungsgehilfe des vermietenden Sondereigentümers. LG Frankfurt/ Main Urteil vom 14.10.2011 – 2-09 S 2/11
Körperschaften öffentlichen Rechts können wegen Eigenbedarfs ihr nahestehender Organisationen das Mietverhältnis kündigen.
Der Evangelische Kirchenkreis Düsseldorf AöR durfte seinem Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kündigen, weil die Diakonie Düsseldorf e.V. das gesamte Haus zum Betrieb einer Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe-, und Lebensfragen benötigte. Urteil des VIII. Zivilsenats vom 9.5.2012 - VIII ZR 238/11
Die Betriebskostenvorauszahlung darf vom Vermieter nur erhöht werden, wenn die Abrechnung inhaltlich richtig ist.
Der Vermieter ist nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten gemäß § 560(4) BGB nur insoweit berechtigt, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Urteile BGH vom 15.05.2012 VIII ZR 245/11 und 246/11
Der Pächter kann zur Inventarerhaltung und nötigenfalls -ersetzung verpflichtet werden.
Folgende Klausel im Pachtvertrag über Gewerberäume ist wirksam: “Der Pächter hat das Inventar zu erhalten und entsprechend den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zu ersetzen. Er trägt auch die Gefahr des zufälligen Untergangs. Die ersatzweise angeschafften Inventarstücke sind Eigentum des Pächters.” … Weiterlesen
Die Umlage von Nebenkosten muss eindeutig vereinbart werden.
OLG Schleswig 4 U 7/11 Auch in einem Gewerberaummietverhältnis gilt nichts anderes als im Wohnraummiet-verhältnis: Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter bedarf einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen Vereinbarung im Mietvertrag. Unklarheiten oder Mehrdeutigkeiten gehen zu Lasten des Vermieters. Der … Weiterlesen
Nur ausnahmsweise Aufklärungspflicht des Vermieters über zu niedrige Vorauszahlungen auf Betriebskosten.
OLG Düsseldorf 24 U 162/11 Der Vermieter muss nur über zu niedrige Nebenkostenvorauszahlungen aufklären, wenn er die Höhe zuvor zugesichert hat oder er sie bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter zum Vertragsschluss zu veranlassen.
Behördliche Nutzungseinschränkungen der Mietsache stellen einen Mangel der Mietsache dar, wenn…
… sie 1. mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammen hängen, 2. nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben, 3. mietvertraglich nichts Abweichendes vereinbart ist und 4. die fehlende Genehmigung den Gebrauch der Mietsache aufhebt oder beeinträcht, … Weiterlesen
Nationalität und Status der Menschen in der Wohnanlage sind kein Kriterium für die Vergleichsmiete.
LG Duisburg Urteil vom 09.08.2011 13 S 104/11 Der Mieter darf die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht wegen der Nationalität und dem Status der in der zu beurteilenden Wohnanlage lebenden Menschen verweigern.
Schönheitsreparaturen: Farbwahlklausel unzulässig!
Eine Farbwahlklausel benachteiligt den Mieter nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt. Urteil BGH vom 22.02.2012 VIII ZR 205/11
Wie werden Lärmstörungen nachgewiesen?
Es genügt eine Beschreibung, aus der sich die Art der Störung ergibt (Musik, Lärm, Partygeräusche, etc.), wann, wie lange und wie oft sie auftritt; ein “Protokoll” muss nicht vorgelegt werden. BGH Urteil vom 29.02.2012 VIII ZR 155/11
Konkrete Einwendungen sind gegen eine Betriebskostenabrechnung erforderlich.
LG Karlsruhe, Urteil vom 30.03.2012 – 9 S 506/11 Die Einwendungsfrist des § 556(3)5 BGB kann der Wohnraummieter nur durch die Erhebung konkreter Einwendungen gegen die ihm durch den Vermieter mitgeteilte Betriebskostenabrechnung wahren. Es müssen konkrete Fehler der Abrechnung beanstandet … Weiterlesen
Kündigung bleibt Kündigung – Widerruf stellt keinen neuen Mietvertrag dar.
Ist das Mietverhältnis durch eine Kündigung wirksam beendet worden, kann der alte Vertrag nicht dadurch wieder aufleben, dass die Kündigung vom Vermieter zurückgenommen wird. OLG Koblenz, Urteil vom 15.02.2012 – 5 U 1159/11
Mietrechtlicher Konkurrenzschutz: Fitnessstudio ist Fitnessstudio.
1. Die mietrechtliche Gewährung von Konkurrenzschutz für den Betreiber eines Fitnessstudios mit medizinisch-therapeutischer Behandlung umfasst auch die Ansiedlung eines “regulären” Fitnessstudios, das sich vorrangig an ein jugendliches Publikum richtet. 2. Maßgebend ist nicht allein die konkrete Ausgestaltung des Betriebs des … Weiterlesen
Umsatzmiete: Auskunftspflicht des Gewerbemieters auch ohne konkrete vertragliche Vereinbarung.
Haben die Parteien eines Mietvertrags über Geschäftsräume eine Umsatzmiete vereinbart, ist der Mieter auch ohne konkrete vertragliche Vereinbarung verpflichtet, dem Vermieter die zur Feststellung notwendigen Auskünfte zu erteilen und ihm Einsicht in die Geschäftsbücher zu gewähren. Dem Vermieter steht ein … Weiterlesen
Der Vermieter darf nicht kündigen, wenn die ARGE nicht zahlt.
Der im Leistungsbezug der ARGE stehende Mieter hat im Rahmen einer Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB den Zahlungsverzug nicht zu vertreten, wenn er alles ihm gegenüber dem Vermieter und der ARGE obliegende und zumutbare … Weiterlesen
Einhaltung der Schonfrist nur bei Zahlung des Sozialhilfeträgers als eigene Leistung
1. Die Zahlung eines Sozialhilfeträgers innerhalb der zweimonatigen Schonfrist hat nur dann Heilungswirkung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB, wenn der Gläubiger, hier der Vermieter, die Leistung auch behalten darf. 2. Dies ist nur dann der … Weiterlesen
Bei einer Mieterhöhung dürfen die Vergleichswohnungen nicht wesentlich kleiner sein.
1. Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit der Benennung von drei Vergleichswohnungen im Sinne des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, so ist das Erhöhungsverlangen unwirksam, wenn die Wohnfläche zweier Vergleichswohnungen um 40% bzw. 47% kleiner ist. 2. Hat … Weiterlesen
Die Hausverwaltung kann das Mieterhöhungsverlangen in eigenem Namen geltend machen.
1. Ein Mieterhöhungsverlangen durch die Hausverwaltung ist formell unwirksam, wenn daraus die Stellvertretung nicht ersichtlich ist. Berichtigt jedoch der Vermieter im Nachhinein dieses Verlangen dahingehend, dass er dieses Verlangen nunmehr im eigenen Namen geltend macht, so ist dieses Verlangen hinreichende … Weiterlesen
Grundsätzlich kein Mietmangel, wenn die Aussicht sich verschlechtert.
Der bloße Umstand, dass sich die Aussicht aus einer Wohnung verschlechtert, stellt grundsätzlich keinen Mietmangel dar. LG Karlsruhe, Urteil vom 02.12.2011 – 9 S 236/11
Dachlawinen: Wann muss Vermieter Schneeauffanggitter anbringen?
1. In schneearmen Gegenden besteht keine generelle Verpflichtung des Vermieters zur Anbringung von Schneeauffanggittern zur Vermeidung von Dachlawinen. 2. Bei Vorliegen besonderer Umstände, wie z. B. der allgemeinen Schneelage des Ortes oder der allgemeinen Beschaffenheit des Gebäudes, der konkreten Schneeverhältnisse … Weiterlesen
24-seitiger Wohnraummietvertrag ist intransparent.
1. Erfordert eine (hier: 24-seitige) Mietvertragsgestaltung angesichts des multiplen Einsatzes von Alternativen auch von überdurchschnittlichen Lesern ein teils mehrfaches Lesen, kommt Intransparenz insgesamt in Betracht. 2. Ein einseitiger Kündigungsrechtsverzicht ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn … Weiterlesen
Räumung: Namensschild am Briefkasten stellt Mitbesitz am Mietobjekt dar.
Es versteht der Verkehr die Anbringung eines Namens auf einem zu einer Wohnung oder Geschäftsraum gehörenden Briefkasten nicht nur dahin, dass in den Briefkasten eingeworfene Post den Namensträger erreicht, sondern dahin, dass der Namensträger auch den (Mit-)Besitz an der zum … Weiterlesen
Kaution: Bürgschaft kann auch nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangt werden.
1. Der Vermieter von Wohnraum hat auch nach Beendigung des Mietvertrags einen Anspruch auf Zahlung der fälligen Kaution, solange und soweit ihm aus dem Vertrag noch Forderungen zustehen. 2. Ist eine Barkaution vereinbart und akzeptiert der Vermieter gleichwohl eine Bürgschaft, … Weiterlesen
Die Zusammenfassung der Betriebskosten mehrerer Gebäude ist nicht automatisch unwirksam
Die Frage, ob der Vermieter bei einer Betriebskostenabrechnung mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen durfte, betrifft nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die inhaltliche Richtigkeit. BGH, Beschluss vom 22.11.2011 – VIII ZR 228/11
Heizkostenabrechnung kann nicht nach dem Abflussprinzip erstellt werden.
1. Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 49/07, IMR 2008, 110 = NJW 2008, 1300). 2. Die auf der Anwendung … Weiterlesen
Keine rückwirkende Minderung bei vorbehaltloser Pachtzahlung bei Mängeln.
AG Mannheim, Urteil vom 23.09.2011 – 10 C 44/11 1. Entrichtet ein Pächter in Kenntnis eines Mangels die Pacht gleichwohl ungemindert und vorbehaltlos weiter, so steht dies einer “rückwirkenden Minderung”, das heißt einer Aufrechnung von Rückforderungsansprüchen seinerseits aus Bereicherungsrecht mit … Weiterlesen
Einbauten des Mieters in seiner Miet-/ Pachtsache
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.08.2011 – 24 U 48/11 1. Das Wegnahmerecht des Mieters ist ein Aneignungsrecht und nicht auf Einrichtungen beschränkt, sondern es erfasst auch Veränderungen in der baulichen Substanz ohne Rücksicht auf das Eigentum an den Einbauten. 2. … Weiterlesen
Ein Übernahmevertrag muss auch auf Nachtragsvereinbarungen Bezug nehmen.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.01.2012 – 10 U 66/11 1. Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrags ist bei einem rechtsgeschäftlichen Mieterwechsel durch zweiseitigen Vertrag zwischen Alt- und Neumieter nur eingehalten, wenn diese Mieteintrittsvereinbarung dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügt. 2. … Weiterlesen
Kein Konkurrenzschutz: HNO-Arzt ist kein Hörgerätegeschäft.
BGH, Urteil vom 11.01.2012 – XII ZR 40/10 Wenn ein HNO-Arzt im “verkürzten Versorgungsweg” nach § 126 SGB V Hörgeräte abgibt, wird dadurch das Konkurrenzverbot für ein Hörgerätegeschäft nicht betroffen.
Eine Parabolantenne ist zulässig, wenn sie unauffällig ist.
AG Regensburg, Urteil vom 14.09.2011 – 8 C 1715/11 1. Ein (ausländischer) Mieter hat aufgrund seiner grundrechtlich geschützten Interessen einen Anspruch auf die Anbringung oder Aufstellung einer Parabolantenne, wenn sein Interesse am Empfang von Programmen seines Herkunftslandes nicht durch ein … Weiterlesen
Recht zur Minderung bei großen Bauprojekten in Großstädten.
AG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.11.2011 – 33 C 2424/11 Große Bauprojekte in Großstädten können zu einer Minderung der Miete führen. Es ist zu differenzieren. Liegt die betroffene Wohnung nicht in unmittelbarer Nachbarschaft der Baustelle, so beruht eine Beeinträchtigung durch das … Weiterlesen
Gartenpflegekosten: Der Vermieter muss nicht das billigste Angebot wählen.
AG Ahrensburg, Urteil vom 03.06.2011 – 45 C 193/11 1. Das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet den Vermieter nicht dazu, stets das kostengünstigste Angebot anzunehmen. 2. Der Ermessensspielraum des Vermieters richtet sich auch nach der Größe und der Lage des Objekts sowie den … Weiterlesen
Der Mieters darf die Nebenkostenabrechnung kürzen, wenn die Gebäudeversicherungsprämie zu hoch ist..
AG Aachen, Urteil vom 10.08.2011 – 109 C 128/09 1. Ein Vermieter ist nicht berechtigt, zu Lasten des den Beitrag letztlich zahlenden Mieters einen überteuerten Gebäudeversicherungsvertrag abzuschließen. 2. Der Mieter ist zur entsprechenden Kürzung der Nebenkostenabrechnung berechtigt.
Wann darf der Mieter mindern?
LG Kiel, Urteil vom 27.01.2012 – 1 S 102/11 1. Der Mieter muss sein Heiz- und Lüftungsverhalten an sein Wohn- und Nutzverhalten anpassen. 2. Die Minderung wegen Schimmels ist ausgeschlossen, wenn dessen Entstehen nicht auf einem Mangel an der Bausubstanz … Weiterlesen
Die Eigenbedarfskündigung ist unwirksam bei Vorhersehbarkeit des geltend gemachten Bedarfs
LG Lüneburg, Urteil vom 07.12.2011 – 6 S 79/11 1. Die Eigenbedarfskündigung darf nicht auf einen Bedarf gestützt werden, der bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar war. 2. Als vorhersehbar gilt ein Bedarf, der innerhalb von 21 Monaten ab dem … Weiterlesen
Beweislast bei Unfällen wegen Verletzung der Streupflicht, BGH, Beschluss vom 26. 2. 2009 – III ZR 225/08
1. Der Geschädigte trägt die Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen, aus denen nach den Grundsätzen für die Verkehrssicherungspflicht eine Streupflicht erwächst (BGH, NJW 1985, 484, 485; NJW-RR 2005, 1185). 2. Bei Glatteisunfällen sind die Regeln über den Anscheinsbeweis anwendbar, wenn … Weiterlesen
Wirtschaftliche Einheit von Leasingvertrag und kostenneutralisierendem Vertrag, BGH, Urteil vom 8. 7. 2009 – VIII ZR 327/08
1. Zur Frage eines sich aus der wirtschaftlichen Einheit eines Leasingvertrags mit einem Dienstleistungsvertrag ergebenden Leistungsverweigerungsrechts. 2. Die Klausel in einem Leasingvertrag darüber, dass die Zahlungspflicht eines Leasingnehmers unberührt bleibt, falls es zu Leistungsstörungen seitens eines Dritten (hier: Insolvenz des … Weiterlesen
Störung des Bürobetriebs durch Wohnimmissionen im Altbau – Durchschnittslärm einer Familie mit Kindern und Trittschallschutz, OLG Dresden, Urteil vom 10. 2. 2009 – 5 U 1336/08
Befinden sich in dem Gebäude, in dessen Erdgeschoss die zur Nutzung als Anwaltskanzlei gemieteten Räume liegen, in den darüberliegenden Stockwerken mehrere Wohnungen, gehören Geräuschimmissionen aus diesen Wohnungen zum vertragsgemäßen Gebrauch des gewerblich genutzten Objekts. Der Mieter kann dabei erwarten, dass … Weiterlesen
Wohnlärm von Kindern in WEG-Nachbarschaft – Bestimmtheit der Hausordnung, OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19. 8. 2009 – 3 Wx 233/08
1. Eine Bestimmung der Gemeinschaftsordnung (Hausordnung), die Ruhezeiten festlegt, in denen jedes unnötige und störende Geräusch zu vermeiden und die Ruhe beeinträchtigende Tätigkeiten zu unterlassen sind, genügt mangels Objektivierbarkeit unnötiger und störender Geräusche nicht dem Bestimmtheitserfordernis und ist deshalb unwirksam. … Weiterlesen
Unwirksamkeit doppelter Schriftformklausel in Miet-AGB – Vorrang der Individualabrede, OLG Rostock, Beschluss vom 19. 5. 2009 – 3 U 16/09
Eine doppelte oder qualifizierte Schriftformklausel, mit der vorgesehen wird, dass eine Abweichung von einer Schriftformklausel ebenfalls der Schriftform bedürfe, verstößt gegen § 307 BGB und ist daher unwirksam. Sie ist intransparent und benachteiligt den Vertragspartner unangemessen, denn sie erweckt bei … Weiterlesen
Abwägungskriterien für Härtefall-Einschätzung bei Räumungsvollstreckung gegen hochbetagten Schuldner, BGH, Beschluss vom 13. 8. 2009 – I ZB 11/09
Die Prüfung, ob die Räumungsvollstreckung bei einem hochbetagten Schuldner wegen schwerwiegender gesundheitlicher Risiken eine mit den guten Sitten unvereinbare Härte i.S. des § 765a ZPO darstellt, ist nicht auf eine akute Lebensgefahr während des Räumungsvorgangs selbst zu beschränken; in die … Weiterlesen
Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung, BGH, Urteil vom 16. 9. 2009 – VIII ZR 275/08
1. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume berechtigen den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn deren Nutzbarkeit mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist. 2. Haben die Parteien eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart, sind die Flächen von Räumen, die … Weiterlesen
Haftung des Verpächters einer Domain – Focus Online, BGH, Urteil vom 30. 6. 2009 – VI ZR 210/08
Dem Verpächter einer Domain ist nicht zuzumuten, die Website seines Pächters allgemein dahingehend zu prüfen, ob sie Äußerungen enthält, die das Persönlichkeitsrecht anderer verletzen. Prüfungspflichten entstehen erst, wenn der Domainverpächter konkrete Anhaltspunkte für (drohende) Rechtsverletzungen hat.
Klauselkontrollverdikt über Kündigungsrechtsausschluss im „Studentenbuden”-Mietvertrag für zwei Jahre, BGH, Urteil vom 15. 7. 2009 – VIII ZR 307/08
1. Zur Frage der Wirksamkeit eines formularmäßig vereinbarten zweijährigen Kündigungsverzichts in einem Mietvertrag über ein von einem Studenten an seinem Studienort angemietetes Zimmer. 2. Handeln zugleich im fremden und im eigenen Namen (durch einen Mieter bei Mietermehrheit; hier: Vater auch … Weiterlesen
Zurückbehaltungsrecht des Mieters an laufender Miete gegenüber dem Zwangsverwalter bei nicht ordnungsgemäß hinterlegter Kaution, BGH, Urteil vom 23. 9. 2009 – VIII ZR 336/08
1. Zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Zwangsverwalter wegen einer vom Vermieter nicht gem. § 551(3) BGB angelegten Kaution. 2. Dem Mieter steht gegenüber dem an die Stelle des insolventen Vermieters getretenen Zwangsverwalter ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis … Weiterlesen
Betriebskostenabrechnung auf Basis der Soll – Vorschüsse, BGH, Beschluss vom 23. 9. 2009 – VIII ZA 2/08
Eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) ist formell wirksam. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der … Weiterlesen
Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Betriebskostenposition „Versicherung” zulässig, BGH, Urteil vom 16. 9. 2009 – VIII ZR 346/08
1. Der Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung” abrechnen. 2. Die Pflicht des Vermieters zur Spezifizierung der abgerechneten Betriebskosten darf nicht überspannt werden.
Betriebskostenrechtliche Ausschlussfrist unter dinglichem Wohnungsrecht, BGH, Urteil vom 25. 9. 2009 – V ZR 36/09
Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, gelten für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die Regelungen in § 556(3) BGB entsprechend.
Autistisches Kind in der Wohnnachbarschaft kein „Mangel” der verkauften Eigentumswohnung, LG Münster, Urteil vom 26. 2. 2009 – 8 O 378/08
1. Die Nachbarschaft eines autistischen Kindes, das sich zeitweise im Nachbargarten einer erworbenen Immobilie aufhält, stellt keinen Sachmangel des erworbenen Grundstücks dar. 2. Von dem Kind ausgehende Geräusche, die einem „Schreien oder Kreischen ähneln”, stellen keine mangelbegründende Lärmbelästigung dar, sondern … Weiterlesen
Pflicht des Mieters zu „weißen” in der AGB-Kontrolle – Kein sprachwissenschaftliches Verständnis von AGB, BGH, Urteil vom 23. 9. 2009 – VIII ZR 344/08
1. Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu „weißen”, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam, da der Begriff „weißen” bei der nach § 305c(2) BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung jedenfalls … Weiterlesen
Kein Eigenbedarf einer KG oder OHG für einen Gesellschafter, LG Hamburg, Urteil vom 7. 8. 2009 – 311 S 128/08
Die die Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung seitens des Vermieters in Form der GbR zu Gunsten von Bedarf eines Gesellschafters rechtfertigenden Überlegungen treffen auf eine Personenhandelsgesellschaft wie die OHG oder die KG nicht zu. Denn eine Personenhandelsgesellschaft entsteht nicht „zufällig” (so wie … Weiterlesen
Aufklärungspflicht über erhöhten Unfallersatztarif, BGH, Urteil vom 25. 3. 2009 – XII ZR 117/07
Bietet der Mietwagenunternehmer dem Unfallgeschädigten einen besonderen für Unfallersatzfahrzeuge entwickelten Tarif an, der über dem Normaltarif auf dem örtlich relevanten Markt liegt, und besteht daher die Gefahr, dass die Haftpflichtversicherung des Schädigers nicht den vollen Tarif erstattet, so muss er … Weiterlesen
Jobcenter auch bei Direktzahlung an Vermieter kein Erfüllungsgehilfe des Mieters; Auszug eines von mehreren Mietern kein Grund zur Kündigung, BGH, Urteil vom 21. 10. 2009 – VIII ZR 64/09
1. Das Jobcenter (Sozialamt), das für einen hilfebedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft in der Weise übernimmt, dass es die Miete direkt an den Vermieter des Hilfebedürftigen überweist, ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters. 2. Der Fortzug des alleinverdienenden Ehemanns aus … Weiterlesen
Recht zur Kündigung des Mietvertrags nach Tod des Nießbrauchers, BGH, Urteil vom 20. 10. 2010 – XII ZR 25/09
1. Die Eigentümer eines mit einem Nießbrauch belasteten Grundstücks sind nach dem Tode des Nießbrauchers auch dann gem. § 1056(2)1 BGB zur vorzeitigen Kündigung eines von dem Nießbraucher abgeschlossenen Mietvertrags berechtigt, wenn sie neben weiteren Personen Miterben des Nießbrauchers sind. … Weiterlesen
Recht auf Abfotografieren von Betriebskostenbelegen durch den Mieter, AG München, Teilurteil vom 21. 9. 2009 – 412 C 34593/08
Dem Mieter ist es im Rahmen der Belegeinsicht zur Betriebskostenabrechnung des Vermieters gestattet, die Belege abzufotografieren; denn insoweit nutzt der Mieter – dem Anfertigen von Notizen oder Abschriften vergleichbar – nur die heutzutage allgemein üblichen technischen Einrichtungen zur Vervielfältigung von … Weiterlesen
Wohnwerterhöhung durch Wärmedämmung der Außenfassade – Bescheinigung des Wärmepassbüros, LG Hamburg, Urteil vom 11. 9. 2009 – 311 S 106/08
Führt eine Wärmedämmmaßnahme (hier: Dämmung der Außenfassade) zu einer Einsparung von fast 40% des Heizwärmebedarfs eines Gebäudes, ist davon auszugehen, dass dieses nunmehr einen erheblich besseren energetischen Zustand aufweist als die durchschnittlichen Gebäude derselben Baualtersklasse, was als wohnwerterhöhend Eingang in … Weiterlesen
Fachhandwerkerklausel „ausführen zu lassen” in Dekorations-AGB – Gesamtunwirksamkeit, LG München I, Urteil vom 30. 9. 2009 – 15 S 6274/09
Die Wendung in Schönheitsreparatur-AGB, wonach der Mieter die Pflicht übernimmt, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen”, hält der Inhaltskontrolle nicht stand und führt zur Gesamtunwirksamkeit der Abwälzungsklausel.
Anhebung der Miete bis zum oberen Wert der über Sachverständigengutachten ermittelten Bandbreite, BGH, Urteil vom 21. 10. 2009 – VIII ZR 30/09
Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist.
Kosten der Öltankreinigung als Betriebskosten – Abgrenzung zur Instandhaltung der Heizungsanlage, BGH, Urteil vom 11. 11. 2009 – VIII ZR 221/08
1. Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten. 2. Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.
Kein Hinzufügen des gegen Schutzgebühr erhältlichen Mietspiegels zum Erhöhungsverlangen, BGH, Urteil vom 30. 9. 2009 – VIII ZR 276/08
Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht.
Wohnflächenermittlung im Dachgeschoss – Mietergünstigkeit bei Unschärfe in Miet-AGB, BGH, Versäumnisurteil vom 21. 10. 2009 – VIII ZR 244/08
Das nach § 305c(2) BGB gebotene kundenfreundliche Verständnis des im Formularmietvertrag verwendeten Begriffs „Mietraumfläche” geht dahin, darunter – im Interesse des Mieters einer Dachgeschosswohnung mit Schrägen – die „Wohnfläche” und nicht die „Grundfläche” (ohne Abzüge für die Dachschrägen) zu fassen.
Wohnflächenabweichung bei Einfamilienhaus mit Garten – Keine Auflockerung der 10%-Grenze, BGH, Urteil vom 28. 10. 2009 – VIII ZR 164/08
Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10% nach unten abweicht. Eine Anhebung dieses Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche kommt … Weiterlesen
Maßgeblicher Zeitpunkt für Insolvenzanfechtung des Pfändungspfandrechts bei künftiger Mietforderung, BGH, Urteil vom 17. 9. 2009 – IX ZR 106/08
1. Pfändet ein Gläubiger eine künftige Mietforderung des Schuldners gegen einen Dritten, richtet sich der für die Anfechtung des Pfändungspfandrechts maßgebliche Zeitpunkt nach dem Beginn des Nutzungszeitraums, für den die Mietrate geschuldet war. 2. Ist das durch Pfändung der Mietforderung … Weiterlesen
Auskunft über Namen und Anschriften von GbR-Mitgesellschaftern, BGH, Hinweisbeschluss vom 21. 9. 2009 – II ZR 264/08
1. Bei den Namen und Anschriften der Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft handelt es sich um eine „Angelegenheit” der Gesellschaft i.S. von § 716(1) BGB. 2. Sind die Informationen, hinsichtlich derer der Gesellschafter sich grundsätzlich durch Einsicht in die Bücher unterrichten darf, … Weiterlesen
Parabolantenne für kurdische Mieter trotz Breitbandkabelanschlusses – Sendelizenz in EU-Mitgliedstaat für inländisch umstrittenen Sender, BGH, Hinweisbeschluss vom 16. 9. 2009 – VIII ZR 67/08
1. Das Informationsinteresse türkischer Mieter kurdischer Volkszugehörigkeit an Sendeinhalten in kurdischer Sprache übersteigt, selbst wenn sich die Mieter derlei Quellen auch über Zeitungen oder das Internet erschließen können, das Interesse des vermietenden Eigentümers am parabolantennenfreien Erhalt seiner Immobilie jedenfalls dann, … Weiterlesen
Quotenvorrecht des Kfz-Mieters bei vereinbarter Haftungsbefreiung mit Selbstbeteiligung, BGH, Urteil vom 25. 11. 2009 – XII ZR 211/08
Vereinbart der Mieter eines Kraftfahrzeugs mit dem Vermieter gegen Entgelt eine Haftungsbefreiung mit Selbstbeteiligung, so findet die Rechtsprechung zum Quotenvorrecht entsprechende Anwendung.
Prinzip der Gesamtunwirksamkeit von Dekorations-AGB – Außenanstrich/ Parkettversiegelung keine Mieterlast, BGH, Urteil vom 13. 1. 2010 – VIII ZR 48/09
1. Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen i.S. von § 28(4)3 der II. BerechnungsVO. 2. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese … Weiterlesen
Wirksamkeit der Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung” in Miet-AGB, BGH, Urteil vom 9. 12. 2009 – XII ZR 109/08
Die Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung” in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrags über Geschäftsräume ist weder überraschend i.S. von § 305c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gem. § 307(1)2 BGB. Daran ändert sich auch dadurch nichts, … Weiterlesen
Vertragsübertragungsklausel im Gewerberaummietverhältnis, BGH, Urteil vom 9. 6. 2010 – XII ZR 171/08
1. Formularmäßige Klauseln, die dem Verwender das Recht einräumen, seine vertragliche Stellung als Vermieter von Gewerberäumen jederzeit auf eine andere Person zu übertragen, stellen nicht generell eine unangemessene Benachteiligung dar. Vielmehr ist, wenn der Mieter Unternehmer ist, eine am Maßstab … Weiterlesen
Vollstreckungsimmunität für Mietforderungen, BGH, Beschluss vom 1. 10. 2009 – VII ZB 37/08
1. Die einem ausländischen Staat zustehenden Forderungen aus der Vermietung eines im Inland gelegenen Objekts, die ausschließlich für den Erhalt einer kulturellen Einrichtung dieses Staates verwendet werden, können hoheitlichen Zwecken dienen und unterliegen dann der Vollstreckungsimmunität. 2. Die von der … Weiterlesen
Kündigung eines Mietvertrags durch Erbengemeinschaft – Mehrheitsprinzip, BGH, Urteil vom 11. 11. 2009 – XII ZR 210/05
Die Erben können ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt.
Wissenszurechnung und konkludente Genehmigung des Handelns eines der beiden gesamtvertretungsberechtigten GbR-Gesellschafter im Streit um Miete, BGH, Urteil vom 16. 12. 2009 – XII ZR 146/07
1. Bei der Prüfung, ob das nur von einem der beiden gesamtvertretungsberechtigten Gesellschafter einer GbR – entgegen § 181 BGB – vorgenommene Rechtsgeschäft von dem anderen konkludent genehmigt wurde, ist allein auf dessen Kenntnisstand abzustellen. 2. Gemäß § 421 S. … Weiterlesen
Vergleichstypische Verfallklausel mit Belohnungscharakter bei Mietrückstand – Bedingter Räumungsvergleich, BGH, Urteil vom 14. 10. 2009 – VIII ZR 272/08
Wird im Rahmen eines Räumungsprozesses zwischen den Parteien eines Wohnraummietverhältnisses in einem Prozessvergleich ein bestimmter Mietrückstand festgestellt und vereinbart, dass der Rückstand ratenweise zu tilgen ist, so stellt die vom Mieter für den Fall der nicht rechtzeitigen Erfüllung der Ratenzahlungspflicht … Weiterlesen
Vorgetäuschter Eigenbedarf – Wiederinbesitznahme über Schadensersatzrecht bei Wohnungsveräußerung trotz Verfügungsverbots, BGH, Urteil vom 16. 12. 2009 – VIII ZR 313/08
Einer Schadensersatzklage des Mieters gegen den Vermieter auf Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der ehemaligen Wohnung, die der Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters geräumt hat, kann nach Veräußerung der Wohnung durch den Vermieter nicht stattgegeben werden, ohne dass … Weiterlesen
Abrechnungsfrist über Nebenkosten in gewerblicher Miete, BGH, Urteil vom 27. 1. 2010 – XII ZR 22/07
1. Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. 2. Die Abrechnungsfrist ist keine … Weiterlesen
Wohnfläche einer Maisonettewohnung bei Defiziten in lichter Höhe der Galerie, BGH, Urteil vom 16. 12. 2009 – VIII ZR 39/09
Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der … Weiterlesen
Keine Pflicht zur Erteilung einer Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit – Marktverhalten eines Großvermieters genügt nicht, BGH, Urteil vom 30. 9. 2009 – VIII ZR 238/08
1. Eine Verkehrssitte als eine die beteiligten Verkehrskreise untereinander verpflichtende Regel verlangt, dass sie auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen tatsächlichen Übung beruht, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet hat und der eine einheitliche Auffassung sämtlicher … Weiterlesen
Anforderungen an konkludente Beschaffenheitsabrede über Mietsache – Geräuschimmissionen nachgerüsteter Abluftanlage im Innenhof, BGH, Urteil vom 23. 9. 2009 – VIII ZR 300/08
1. Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können auch konkludent in der Weise getroffen werden, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch … Weiterlesen
Betriebskostenumlage mittels „Näherungsangabe” im preisgebundenen Wohnraum – Keine Pflicht zur Erläuterung von Kostensteigerungen, BGH, Urteil vom 13. 1. 2010 – VIII ZR 137/09
1. Zur Geltendmachung von Betriebskosten im preisgebundenen Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch … Weiterlesen
Einrichtung von Raucherräumen keine Pflichtaufgabe des Altenheimbetreibers – Nichtraucherschutz kein Mangel der Pachträume, OLG München, Hinweisbeschluss vom 23. 9. 2009 – 32 U 3956/09
Nach dem bayerischen Gesundheitsschutzgesetz kann der Verantwortliche grundsätzlich für jedes Gebäude oder jede Einrichtung das Rauchen in einem Nebenraum gestatten, muss es aber nicht. Zudem wendet sich dieses Gesetz nicht an die Inhaber der Räume, sondern an die Raucher, denen … Weiterlesen
Rechtsmissbräuchliche Kündigung nach Vorschieben eines Untermieters ohne Mietinteresse, BGH, Urteil vom 11. 11. 2009 – VIII ZR 294/08
Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540(1)2 BGB ist rechtsmissbräuchlich (§ 242BGB), wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht.
Keine Verjährung mietrechtlichen Mängelbeseitigungsanspruchs, BGH, Urteil vom 17. 2. 2010 – VIII ZR 104/09
Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar.
Verjährung des Bereicherungsanspruchs wegen rechtsgrundlos erbrachter Schönheitsreparaturen – Verschulden bei AGB-Verwendung, LG Kassel, Urteil vom 7. 10. 2010 – 1 S 67/10
1. Der Bereicherungsanspruch des Mieters, der in Unkenntnis der Unwirksamkeit der mietvertraglichen Klausel zu den Schönheitsreparaturen Renovierungsarbeiten erbracht hat, gegen den Vermieter verjährt gem. § 548(2) BGB sechs Monate nach Beendigung des Mietvertrags. 2. Der Vermieter darf sich, was die … Weiterlesen
Terrorversicherung als Nebenkosten der Gewerberaummiete – Wirtschaftlichkeitsgebot, BGH, Urteil vom 13. 10. 2010 – XII ZR 129/09
1. Zur Umlagefähigkeit der Kosten für eine Terrorschadensversicherung im Rahmen eines Gewerberaummietvertrags. 2. Der Vermieter ist unter dem Gebot der Wirtschaftlichkeit von Betriebs- bzw. Nebenkosten nicht stets gehalten, die billigste Lösung zu wählen; andere Kriterien, zum Beispiel Zuverlässigkeit des Vertragspartners, … Weiterlesen
Umlage der Fixkosten der Wasserversorgung – Erheblicher Leerstand, BGH, Urteil vom 6. 10. 2010 – VIII ZR 183/09
1. § 556a(1)2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im – vom Gesetz vorausgesetzten – Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als … Weiterlesen
Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl – Bruchteilbildung statt Belegungsliste, BGH, Urteil vom 15. 9. 2010 – VIII ZR 181/09
Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist.
Kurze Verjährung des Bereicherungsanspruchs des Mieters wegen Aufwendungen auf Grund unwirksamer Renovierungsklausel, AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 16. 4. 2010 – 17b C 206/09
Der Bereicherungsanspruch des Mieters, der aus Aufwendungen auf die Mietsache – hier: Ausführen von Schönheitsreparaturen, zu denen sich der Mieter infolge unwirksamer Abwälzungsklausel und kraft „Vorabnahmeprotokolls” verpflichtet glaubt – folgt, unterliegt der kurzen mietrechtlichen Verjährung nach § 548(2) BGB.
Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei „kalter” (= unberechtigter) Räumung, BGH, Urteil vom 14. 7. 2010 – VIII ZR 45/09
1. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet . 2. Der Vermieter, der … Weiterlesen
Verlängerungsklausel „jedes Mal um 5 Jahre” im Altmietvertrag, BGH, Urteil vom 23. 6. 2010 – VIII ZR 230/09
In einem vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen, auf ursprünglich fünf Jahre befristeten Mietvertrag hält eine formularmäßige Verlängerungsklausel folgenden Inhalts der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand: „Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen … Weiterlesen
Formell richtige Betriebskostenabrechnung im Mischobjekt, BGH, Urteil vom 11. 8. 2010 – VIII ZR 45/10
1. Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – vor Ablauf der Abrechnungsfrist – erteilt … Weiterlesen
Aufklärungspflicht des Mieters über Warensortiment – „Thor Steinar”, BGH, Urteil vom 11. 8. 2010 – XII ZR 192/08
1. Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrags über außergewöhnliche Umstände aufzuklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind. 2. Der Vermieter ist im Allgemeinen nicht gehalten, Internetrecherchen … Weiterlesen
Schönheitsreparaturen: Unwirksame Farbwahlklausel für den Innenanstrich der Türen und der Fenster, Urteil BGH vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09
Der BGH hat entschieden, dass die in der Anlage des Mietvertrages enthaltene Farbvorgabe (“weiß”) für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Damit hat der … Weiterlesen
Eigenbedarfskündigung wegen Wohnbedarfs von Familienangehörigen auch für Nichte des Vermieters zulässig, Urteil BGH vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09
Der BGH hat entschieden, dass die Nichte des Vermieters als Familienangehörige im Sinne § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen ist und die Eigenbedarfskündigung deshalb berechtigt ist. Nicht nur Geschwister sondern auch deren Kinder sind noch so eng mit … Weiterlesen
Wohnungsmieter hat Anspruch auf ausreichende Elektrizitätsversorgung, Urteil BGH vom 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08
Der BGH hat entschieden, dass ein Wohnungsmieter grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte ermöglicht.
Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit unverjährbar, Urteil BGH vom 17. Februar 2010 – VIII ZR 104/09
Der BGH hat entschieden, dass der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln während der Mietzeit unverjährbar ist.
Begründung einer Mieterhöhung durch “Typengutachten” über vergleichbare Wohnungen zulässig, Urteil BGH vom 19. Mai 2010 – VIII ZR 122/09
Der BGH hat entschieden, dass die formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558a BGB gegenüber einem Wohnungsmieter auch durch ein Sachverständigengutachten erfüllt werden können, das sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters, sondern auf andere, nach … Weiterlesen
Mietkautionszahlung darf von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig gemacht werden, Urteil BGH vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10
Ein Mieter von Wohnraum darf die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen.
Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Wohnung setzt vorherige Mangelanzeige voraus, Urteil BGH vom 3.11.2010 – VIII ZR 330/09
Der Mieter kann wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.
Mietminderung wegen Flächenunterschreitung bei ausdrücklichem Hinweis auf fehlende Verbindlichkeit der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße, Urteil BGH vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/09
Eine Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % kommt nicht in Betracht, wenn die Parteien in dem Vertrag deutlich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des … Weiterlesen
Schriftform des Mietvertrags mit Aktiengesellschaft – Mitvertretungszusatz des allein unterschreibenden Vorstands, BGH, Urteil vom 4. 11. 2009 – XII ZR 86/07
Bei Abschluss eines Mietvertrags durch eine Aktiengesellschaft ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben.
Zusammenfassung von Wohngebäuden zur Abrechnungseinheit ohne ausdrückliche Abrede – Gesamtheizungsanlage, BGH, Urteil vom 14. 7. 2010 – VIII ZR 290/09
Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahingehenden mietvertraglichen … Weiterlesen
Betriebskostenabrechnung einer Wohnungseigentumsanlage – Abrechnungseinheit, BGH, Urteil vom 23. 6. 2010 – VIII ZR 227/09
1. Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer – je nach Betriebskostenart unterschiedlichen – Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zu Grunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich … Weiterlesen
Annahmefrist(-verlängerung) und Schriftform des langfristigen Mietvertrags – Folgen verspäteter Annahme, BGH, Urteil vom 24. 2. 2010 – XII ZR 120/06
1. Die Verlängerung der Frist zur Annahme der auf den Abschluss eines langfristigen Mietvertrags gerichteten Erklärung bedarf nicht der Schriftform des § 550 BGB. 2. Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB genügt es, wenn die Vertragsbedingungen eines konkludent … Weiterlesen
Mieterhöhung wegen Unwirksamkeit von Dekorations-AGB in der Kostenmiete, BGH, Urteil vom 24. 3. 2010 – VIII ZR 177/09
Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28(4)II. BerechnungsVO zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist.
Klage gegen Immobilienverwalter wegen Diskriminierung bei Wohnungssuche – „Neger, äh … Schwarzafrikaner”, OLG Köln, Urteil vom 19. 1. 2010 – 24 U 51/09
In der Äußerung gelegentlich eines vereinbarten Termins zur Wohnungsbesichtigung, „Die Wohnung wird nicht an Neger, äh … Schwarzafrikaner und Türken vermietet”, liegt eine Verletzung der über das allgemeine Persönlichkeitsrecht (§ 823(1) BGB) geschützten Menschenwürde, weil der Wohnungsbewerber wegen seiner Hautfarbe … Weiterlesen
Preisbindung einer Mietwohnung als Irrtum über die Geschäftsgrundlagen – Anpassungder Kostenmiete auf ortsübliche Vergleichsmiete, BGH, Urteil vom 24. 3. 2010 – VIII ZR 160/09
1. Die Anpassung eines Wohnraummietvertrags kommt wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage in Betracht, wenn sich die vom Vermieter einseitig nach §§ 8a, 10 WoBindG vorgenommenen Mieterhöhungen nach langjähriger Mietdauer deswegen als unwirksam erweisen, weil die Wohnung entgegen der Übereinstimmung der Vorstellung … Weiterlesen
Keine zusätzliche Toleranzspanne bei „ca.-Angabe” zur Wohnfläche, BGH, Urteil vom 10. 3. 2010 – VIII ZR 144/09
1. Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer „ca.”-Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel dann vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10% unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels … Weiterlesen
Änderung einer Teilinklusivmiete-Abrede über preisgebundenen Wohnraum mittels abweichender Betriebskostenabrechnung, BGH, Urteil vom 14. 4. 2010 – VIII ZR 120/09
Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage einzelner Betriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann der Vermieter durch einseitige Erklärung – für die Zukunft – die Umlage weiterer Betriebskosten i.S. des § 27 II. Berechnungsverordnung erreichen, indem er dem Mieter … Weiterlesen
Erklärungspflicht des Vermieters über sein Bestehen auf Dekoration kraft Miet-AGB, BGH, Urteil vom 13. 1. 2010 – VIII ZR 351/08
1. Es besteht ein Feststellungsinteresse des Mieters hinsichtlich der Unwirksamkeit einer im Mietvertrag enthaltenen Formularklausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, wenn dieser den Vermieter zuvor zur Erklärung aufgefordert hat, ob er diese verlange oder nicht. 2. … Weiterlesen
Höhe des Verzugszinses auf rückständige Mietgarantie im Unternehmerverkehr – „Entgeltforderungsbegriff” in § 288(2) BGB, BGH, Urteil vom 21. 4. 2010 – XII ZR 10/08
Voraussetzung für das Vorliegen einer Entgeltforderung gem. § 288(2) BGB ist, dass die Geldforderung die Gegenleistung für eine von dem Gläubiger erbrachte oder zu erbringende Leistung ist.
Nachforderung auf Betriebskosten gegenüber Mietermehrheit, BGH, Urteil vom 28. 4. 2010 – VIII ZR 263/09
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Vermieter von einem Mieter auch dann die Nachzahlung von Betriebskosten verlangen kann, wenn die Betriebskostenabrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist, die ebenfalls Vertragspartner … Weiterlesen
Arbeitnehmer im Schutzbereich des Büromietvertrags – Anfänglicher Mietmangel durch fehlerhaftes Bauteil und überraschender Haftungsausschluss, BGH, Urteil vom 21. 7. 2010 – XII ZR 189/08
1. War ein Bauteil der Mietsache auf Grund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bei Vertragsschluss bereits in diesem Zeitpunkt für ihren Zweck ungeeignet und damit unzuverlässig, liegt ein anfänglicher Mangel der Mietsache vor. 2. Auch dritte, an einem Mietvertrag nicht unmittelbar beteiligte … Weiterlesen
Brennstoffkosten-Abrechnung mittels Verbrauchswerten, BGH, Urteil vom 25. 11. 2009 – VIII ZR 322/08
Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten. Eine aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materielle Richtigkeit ist nicht erforderlich, sondern bleibt einer auf Verlangen des Mieters zu … Weiterlesen
Kein Kostenvorschuss für „Flickschusterei” zur Mängelbeseitigung – „Opfergrenze” des Vermieters, BGH, Urteil vom 21. 4. 2010 – VIII ZR 131/09
1. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Kostenvorschuss für Maßnahmen, die zur nachhaltigen Mangelbeseitigung ungeeignet sind. 2. Zum Ausschluss des Mangelbeseitigungsanspruchs des Mieters wegen Überschreitens der „Opfergrenze” für den Vermieter.
Widerspruch gegen Mietvertragsfortsetzung im Eigenbedarfskündigungsschreiben – Rechtsprechungsänderung, BGH, Beschluss vom 21. 4. 2010 – VIII ZR 184/09
Ein bereits mit der Kündigung erklärter Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung ist wirksam; eines zeitlichen Zusammenhangs mit der Vertragsbeendigung bedarf es nicht.
Bindungswirkung eines rechtskräftigen Räumungsurteils gegenüber Dritten, BGH, Urteil vom 21. 4. 2010 – VIII ZR 6/09
Die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entscheidung über den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546(1) BGB hat hinsichtlich der Frage der Beendigung des Mietverhältnisses keine Bindungswirkung für eine nachfolgende Entscheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § … Weiterlesen
„Nachkündigung” wegen offener Verfahrenskosten aus über „Schonfrist” erledigtem Räumungsprozess, BGH, Urteil vom 14. 7. 2010 – VIII ZR 267/09
Ein Vermieter, dessen außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters deswegen unwirksam geworden ist, weil er hinsichtlich der Mietrückstände und der fälligen Entschädigung (§ 546a BGB) binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage von einer öffentlichen Stelle befriedigt worden … Weiterlesen
Angabe des Gesamtmietrückstands in Kündigungsschreiben ausreichend, BGH, Urteil vom 12. 5. 2010 – VIII ZR 96/09
Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters gemäß § 558a BGB, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund … Weiterlesen
Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung – Kein Verweis auf Einsichtnahme durch Rechtsanwälte, BGH, Beschluss vom 13. 4. 2010 – VIII ZR 80/09
Führt der Verweis des Vermieters auf eine Einsichtnahme in die Belege zur Betriebskostenabrechnung im Ergebnis des jeweiligen Einzelfalls zu einer faktischen Vereitelung des Einsichtsrechts des – entfernt vom Aufbewahrungsort der Belege wohnenden – früheren Mieters, hat ihm der Vermieter unter … Weiterlesen
Stereotypes Wiederholen von Einwendungen gegen hartnäckig fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen, BGH, Urteil vom 12. 5. 2010 – VIII ZR 185/09
1. Materiell-rechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte. 2. Dies gilt auch dann, wenn die … Weiterlesen
Verwaltungskostenumlage II, BGH, Urteil vom 24. 2. 2010 – XII ZR 69/08
Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gem. § 307(1)2 BGB (Anschluss an Senat, NJW 2010, 671 = NZM 2010, NZM 2010, 123).
Rücktrittsrecht des Käufers bei Täuschung über erfüllte Vorleistungspflicht, BGH, Versäumnisurteil vom 10. 3. 2010 – VIII ZR 182/08
Täuscht bei einem Mietkauf der vorleistungspflichtige Lieferant den Mietverkäufer über eine in Wirklichkeit noch nicht erfolgte Lieferung des Mietkaufgegenstands an den Mietkäufer und veranlasst er dadurch den Mietverkäufer, an ihn den Kaufpreis in Umkehrung der vertraglichen Leistungspflichten vorzuleisten, ist der … Weiterlesen
Duldungspflichten des Mieters zur Installation von Wärmemessgeräten – Funkübermittlung, BGH, Urteil vom 12. 5. 2010 – VIII ZR 170/09
Beabsichtigt der Gebäudeeigentümer, eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgeräts zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach § 4(2) HS 2 HeizkostenVO zu dulden.
Fortgeltung „alter” Mietvertragsfortsetzungsklauseln nach 2001, BGH, Urteil vom 23. 6. 2010 – VIII ZR 230/09
Nach 2001 abgelöstem Mietrecht waren Zeitverträge auch bei der Wohnraummiete zulässig. Sie können bis heute infolge Fortsetzungsklausel verlängert werden. Die Entscheidung stellt klar, dass alle Zeitmietverträge, die vor der Mietrechtsreform 2001 abgeschlossen worden sind, weiterhin Gültigkeit haben. Soweit sie Verlängerungsklauseln … Weiterlesen
Keine Zwangsverwalterhaftung auf Kaution bei „Mieterzuschlag”, BGH, Urteil vom 9. 6. 2010 – VIII ZR 189/09
Endet das Mietverhältnis während der Zwangsverwaltung, soll dem Mieter gegenüber dem Zwangsverwalter ein Kautionsrückzahlungsanspruch zustehen, was freilich ausscheidet, wenn der Mieter selbst das Objekt ersteht. Ansprüche aus dem Mietverhältnis richten sich gegen den Ersteher. Dies gilt im Grundsatz auch, wenn … Weiterlesen
Schallschutzdefizite und DIN-Normbedeutung – Wohnen/Bauen, BGH, Urteil vom 7. 7. 2010 – VIII ZR 85/09
Schallschutzmängel berechtigen zur Mietminderung. Maßstab für die Beeinträchtigung ist dabei grundsätzlich der bei Gebäudeerstellung geltende Standard. Ohne eine dahingehende vertragliche Regelung hat ein Wohnraummieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden … Weiterlesen
Verjährung des Vermieter-Ersatzanspruchs nach Räumungsvergleich – „Schuldumschaffung” – BGH, Versäumnisurteil vom 23. 6. 2010 – XII ZR 52/08
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache verjähren auch dann in der kurzen Verjährungsfrist des § 548(1) BGB, wenn die Mietvertragsparteien in einem vorangegangenen Räumungsprozess einen Vergleich geschlossen haben, in dem sich der Mieter verpflichtet hat, von ihm … Weiterlesen
Mieterhöhung über „einfachen Nachbar-Mietspiegel” zulässig – BGH, Urteil vom 16. 6. 2010 – VIII ZR 99/09
Ein einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB, der von den örtlichen Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt und von der Gemeinde anerkannt wurde, stellt im Mieterhöhungsprozess ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend … Weiterlesen
Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen – Sonnabend kein Werktag, BGH, Urteil vom 13. 7. 2010 – VIII ZR 129/09
Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556b(1) BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen.
Falsche Wohnflächenangabe in Makleranzeige ist Mangel der Mietsache, BGH, Urteil vom 23. 6. 2010 – VIII ZR 256/09
Falsche Flächenangaben können einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn die Abweichung mehr als 10% beträgt. Die Fläche muss sich nicht aus dem Mietvertrag selbst ergeben. Es ist ausreichend, wenn sie sich aus vorvertraglichen Informationen -zum Beispiel einer Makleranzeige-, ergibt.
Eigenarbeitsvorteil bei Schönheitsreparaturen, BGH, Urteil vom 9. 6. 2010 – VIII ZR 294/09
Mit der formularmäßigen Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter kann deren „fachgerechte” Ausführung vereinbart werden, nicht jedoch die Pflicht zur Beauftragung von Handwerkern.
Keine isolierte Kündigung der Garage vom Vermieter bei einheitlichem Mietverhältnis
Die Anmietung von Wohnraum und Garage muss nicht in einem einheitlichen Vertrag erfolgen. Dennoch können beide Verträge in der Weise miteinander verbunden sein, dass eine isolierte Kündigung zumindest durch den Vermieter nicht möglich ist. Entscheidend ist, was die Mietvertragsparteien gewollt … Weiterlesen