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Mietrecht: Schriftformklausel hindert keine Kündigung.

1. Ein nicht vom Mieter unterzeichnetes Bestätigungsschreiben des Vermieters über mündlich vereinbarte Änderungen genügt nicht der Schriftform. 2. Eine sog. mietvertragliche “Schriftformheilungsklausel” hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566(1) BGB eingetreten ist, … Weiterlesen

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Gewerberaum – Mietrecht: Einseitige formlose Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen per AGB möglich.

1. Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf. 2. Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem … Weiterlesen

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Mietrecht: Genossenschaftswohnung, Keine Kündigung wegen Fehlbelegung, wenn keine Vergaberichtlinien bestehen.

Fehlt es an einer Regelung zur “richtigen” Belegung und Vergabe einer Genossenschaftswohnung, ist eine Kündigung wegen Fehlbelegung nach § 573(1) BGB nicht möglich. Die Vergabe einer Genossenschaftswohnung nach bestimmten Präferenzen ohne klare, allgemein gültige und stets beachtete Vergaberichtlinien reicht nicht … Weiterlesen

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Mietrecht: Darlegungsumfang bei Eigenbedarf:

Bei einer Eigenbedarfskündigung hat der Vermieter den Eigenbedarf plausibel nachzuweisen. LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013, 63 S 87/13

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Mietrecht: Anforderungen an Eigenbedarfskündigung können vertraglich verschärft werden.

1. Steht im Mietvertrag, dass das Mietverhältnis vermieterseits grundsätzlich nicht aufgelöst wird, es sei denn, es liegen nicht nur berechtigte, sondern wichtige berechtigte Interessen vor, die die Beendigung des Mietverhältnisses zudem notwendig machen, muss eine Eigenbedarfskündigung aufwändig begründet werden. 2. … Weiterlesen

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Mietrecht: Betriebskostenabrechnung: Ist der Verteilerschlüssel “ME-Ant” nachvollziehbar?

Der Verteilerschlüssel “ME-Ant” in einer Betriebskostenabrechnung ist für einen durchschnittlichen und juristisch nicht vorgebildeten Mieter verständlich und nachvollziehbar. Dies gilt insbesondere dann, wenn im Mietvertrag als möglicher Verteilerschlüssel auch “Miteigentumsanteile” genannt sind. LG Karlsruhe, Urteil vom 08.01.2014, 9 S 294/13

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Mietrecht: Private Kita in Mietwohnung unzulässig.

Der Mieter hat keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Gestattung der Nutzung der Mietwohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder werktags von 8 bis 16 Uhr. LG Berlin, Urteil vom 24.10.2013, 67 S 208/13

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Mietrecht: Mietvorvertrag und Kautionszahlung geben keinen Anspruch auf Mietzinszahlung.

1. Schließen die Parteien einen Mietvorvertrag ab und zahlen daraufhin die zukünftigen Mieter die Kaution, ist trotzdem noch nicht von einem endgültigen Mietvertrag auszugehen, wenn noch nicht alle Vertragspunkte abschließend geregelt sind. 2. Das ist auch dann der Fall, wenn … Weiterlesen

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Verwalter trifft keine Pflicht zur Finanzberatung.

1. Die Fördermittelberatung ist von § 5(2) Nr. 3 RDG eigenständig erfasst. Aus der Systematik des RDG geht hervor, dass auch der Wohnungseigentumsverwalter gerade nicht zur Fördermittelberatung (anders LG Mönchengladbach, ZMR 2007, 402) befugt ist, sondern hier bereits im Rahmen … Weiterlesen

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Mietrecht: Auf die Unwirksamkeit der eigenen Vertragsklausel kann sich der Verwender nicht berufen.

Ist der Vermieter nach den von ihm gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen zur fristlosen Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs nur nach vorheriger Mahnung berechtigt, darf sich der Mieter auf die Einhaltung dieser Voraussetzung auch dann verlassen, wenn die Klausel einer Inhaltskontrolle deshalb … Weiterlesen

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Mietrecht: Mietvertragsklausel über ein Vormietrecht bei Gewerberaummiete: In AGB nur wirksam bei zeitlicher Begrenzung

1. Die Einräumung eines im Gesetz nicht geregelten Vormietrechts ist aufgrund der Vertragsfreiheit ohne Weiteres zulässig, weshalb insbesondere auch die Vereinbarung in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen möglich ist. 2. Allerdings begründet eine Klausel, die dem Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingungen für … Weiterlesen

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Mietrecht: Minderungsausschluss bei Gewerberaummiete gilt auch bei Streit über die Tauglichkeitsbeeinträchtigung

1. Ein Minderungsausschluss, der unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche ausnimmt und deutlich macht, dass dem Mieter der Bereicherungsanspruch erhalten bleibt, ist auch als Allgemeine Geschäftsbedingung wirksam. 2. Ein Minderungsausschluss greift auch dann ein, wenn Streit über die Beeinträchtigung der Tauglichkeit … Weiterlesen

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Mietrecht: Verjährung von Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten gemäß § 548 BGB in sechs Monaten nach Vertragsende.

1. Die kurze Verjährungsfrist des § 548(1) BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.06.2010 – XII ZR … Weiterlesen

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Mietrecht: Wirtschaftlichkeitsgebot begründet keinen Anspruch auf Modernisierung der Heizung.

1. Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard … Weiterlesen

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Mietrecht: Unberechtigte Forderung des Energieversorgers: Keine Umlage auf den Mieter.

1. Es stellt einen Verstoß gegen den von einem Wohnungsvermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit dar, wenn Forderungen eines Versorgungsunternehmens bezahlt oder nicht zurückverlangt werden, obwohl deren Unbegründetheit durch die Rechtsprechung hinreichend geklärt wurden. 2. Soweit Betriebskosten auf derartigen rechtsgrundlosen … Weiterlesen

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Mietrecht: Versorgungssperre durch den Vermieter?

1. Eine Versorgungssperre durch den Vermieter ist mangels der Anwendbarkeit von Besitzschutzvorschriften auch im Rahmen eines ungekündigten Wohnraummietverhältnisses nach vertragsrechtlichen Regelungen gemäß § 273 BGB zulässig. 2. Ein Verfügungsgrund für den Erlass einer auf Wiederaufnahme von Versorgungsleistungen gerichteten einstweiligen Verfügung … Weiterlesen

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Mietrecht: Keine fristlose Kündigung ohne konkrete Beanstandung: Regelmäßig Abmahnung erforderlich.

1. Vor einer fristlosen Kündigung muss der Mieter deutlich darauf hingewiesen werden, welche Verhaltensweisen vom Vermieter nicht mehr geduldet werden. 2. Zahlt der Mieter an mehreren Terminen die Miete um einige Tage zu spät, ohne dass dies ausdrücklich gerügt wurde, … Weiterlesen

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Mietrecht: Der Bürge darf nicht immer zahlen.

1. Der Zahlungsentscheidung des Bürgen muss eine sorgfältige, nach den Umständen des Einzelfalls gebotene Prüfung vorausgehen, wobei sich Umfang und Inhalt der Prüfungspflichten nach dem Inhalt der Rechtsbeziehungen zum Hauptschuldner, der Interessenlage und den Einzelumständen richtet. 2. Der Bürge ist … Weiterlesen

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Mietrecht: Modernisierte Fenster können zu dauerhafter Minderung berechtigen.

1. Durch vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen verändert sich grundsätzlich der vertraglich vereinbarte Zustand des Mietobjekts. 2. Sind die neuen Fenster um 28% kleiner und verändern sich dadurch die Lichtverhältnisse nachteilig, ist eine Minderung gerechtfertigt, wenn die Verschlechterung vermeidbar war. … Weiterlesen

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Mietrecht: Wann muss der Mieter eine Modernisierung im Hinblick auf die Miethöhe nicht dulden?

1. Der Mieter ist nicht verpflichtet, eine Modernisierung zu dulden, wenn die aufgrund dessen erhöhte Miete für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Mieter nicht zu rechtfertigen ist. 2. … Weiterlesen

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Mietrecht: Mieter muss bei Wohnflächenabweichung von mehr als 10% nicht ohne Anlass nachmessen.

  1. Vom Vorliegen einer Wohnflächenabweichung in Höhe von mehr als 10% erlangt der Mieter nicht bereits durch die Nutzung der angemieteten Räumlichkeiten Kenntnis. 2. Der Mieter ist ohne konkreten Anlass nicht verpflichtet, die Mieträume auszumessen, um die Richtigkeit der … Weiterlesen

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Mietrecht: Schönheitsreparaturen, Quotenabgeltungsklauseln praktisch immer unwirksam.

Der BGH tendiert dazu, Abgeltungsklauseln als unwirksam anzusehen, und zwar selbst dann, wenn sie den Erhaltungszustand der Wohnung in der Weise berücksichtigen, dass bei der Berechnung der Quote der Zeitraum entscheidend ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses … Weiterlesen

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Mietrecht: Trotz Erlaubnis zur Untervermietung: Keine tagesweise Vermietung an Touristen.

Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst. BGH, Urteil vom 08.01.2014, VIII ZR 210/13

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Mietrecht: Begründungsanforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach WoBindG

  In einer Mieterhöhungserklärung nach § 10(1)2 WoBindG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt. BGH, Urteil vom 04.12.2013, VIII ZR 32/13

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Mietrecht: Vorkaufsrecht bei Aufteilung in Wohnungseigentum nur bei vorheriger Teilung des Grundstücks

Wann hat Mieter Vorkaufsrecht bei Aufteilung in Wohnungseigentum? 1. Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577(1)1 Alt. 2 BGB entsteht beim Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks im Grundsatz nur dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung … Weiterlesen

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Mietrecht: Statt unwirksamer Befristung beiderseitiger Kündigungsverzicht durch Auslegung möglich:

Erweist sich die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam, weil die nach § 575(1)1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § … Weiterlesen

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Mietrecht: Vermieter ist nicht Eigentümer: Greift der Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete”?

1. Für die Wirksamkeit eines Mietvertrags ist es ohne Belang, dass der Vermieter nicht Eigentümer des Mietobjekts ist. 2. Es ist objektiv willkürlich, § 566(1) BGB (“Kauf bricht nicht Miete”) analog auf den Fall anzuwenden, dass im Zeitpunkt des Abschlusses … Weiterlesen

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Rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels unter folgenden Voraussetzungen:

1. Die Wohnungseigentümer können den Verteilungsschlüssel für die verbrauchsabhängigen Kosten auf eine Verteilung nach Wohnflächen umstellen und für die Wohnflächen eine Berücksichtigung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen zu 50% vorsehen. 2. Eine rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels ist nicht zulässig, … Weiterlesen

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Mietrecht: Forderungen noch offen: Vermieter darf Bürgschaftskaution verwerten.

Der Geschäftsraumvermieter ist ebenso wie der Wohnungsvermieter verpflichtet, die vom Mieter geleistete Barkaution von seinem Vermögen getrennt und insolvenzsicher anzulegen. Diese Verpflichtung endet nicht, bevor er über die Kaution abgerechnet hat. Hat der Mieter eine Bürgschaftskaution geleistet, hat diese nach … Weiterlesen

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Mietrecht: Wann wird der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters fällig?

1. Für die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs des Mieters gibt es keine starren Fristen. 2. Welche Frist angemessen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. KG, Urteil vom 09.09.2013, 8 U 254/12

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Mietrecht: Fristlose Kündigung vor der Übergabe der Mietsache macht Räumungsklage überflüssig.

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Gewerberäume aus wichtigem Grund ist grundsätzlich auch schon vor Übergabe der Mietsache möglich. KG, Urteil vom 12.09.2013, 8 U 4/13

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Mietrecht: Kündigung wegen Schimmels: Keine zwingende Gesundheitsgefahr bei Schimmel.

1. Schimmelbildung in der Mietsache führt nicht per se dazu, dass eine Gesundheitsgefährdung besteht und der Mieter fristlos kündigen kann. 2. Mit dem Eintritt der Abrechnungsreife verliert der Vermieter den Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlungen und ist auf den Abrechnungssaldo zu verweisen. … Weiterlesen

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Mietrecht: Einwände gegen Betriebskostenabrechnung nach drei Jahren vorgebracht: Verwirkung.

Jedenfalls dann, wenn der Mieter von Gewerberäumen das Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung entgegennimmt und sich über drei Jahre mit seinen Einwendungen gegen diese Betriebskostenabrechnung Zeit lässt, ist das für eine Verwirkung erforderliche Umstandsmoment erfüllt. KG, Urteil vom 09.09.2013, 8 U … Weiterlesen

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Gewerberaum – Mietrecht: Verschiebung der Mietfälligkeit um längstens 28 Tage: Schriftformerfordernis.

1. Vereinbaren die Parteien in Abänderung des ursprünglichen Mietvertrags, die Miete statt wie bislang spätestens zum dritten Werktag zukünftig erst zum Ende des jeweiligen Monats zu zahlen, so ist diese Änderung des Mietvertrags wesentlich und bedarf der Schriftform des § … Weiterlesen

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Mietrecht: Unberechtigte Untervermietung: Bei Lüge darf gekündigt werden.

Leugnet der Mieter wahrheitswidrig gegenüber dem Vermieter das Vorliegen einer unberechtigten Untervermietung seiner Wohnung, stellt dies einen schwerwiegenden Vertrauensbruch und einen Grund zur fristlosen Kündigung dar. AG München, Urteil vom 25.04.2013, 423 C 29146/12

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Mietrecht: Keine fristlose Kündigung wegen unbezahlter Betriebskostennachzahlung.

Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen berechtigen nicht zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543(2)1 Nr. 3 BGB. AG Köpenick, Urteil vom 15.08.2013, 13 C 66/13

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Mietrecht: Betriebskosten: Freistellungsanspruch bei unkonkreten Pauschalverträgen.

Kann der Vermieter bei nicht konkret auf das Mietobjekt abgestimmten Pauschalverträgen für Winterdienst, Hausmeister und Gartenpflege keine Tätigkeitsnachweise vorlegen, so hat der Mieter einen Freistellungsanspruch. AG Flensburg, Urteil vom 01.08.2013, 64 C 12/13

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Mietrecht: Fensteranstrich “in hellblau”: Keine ordnungsgemäße Schönheitsreparatur des Vermieters.

1. Der Mieter hat bei bestehender Renovierungsverpflichtung des Vermieters einen Anspruch auf Herstellung des Anfangszustands. 2. Bei der Ausführung der fachgerecht durchzuführenden Schönheitsreparaturen muss sich der Vermieter auf dezente Anstriche und/oder Tapeten beschränken, was auch umgekehrt vom Mieter bei wirksamer … Weiterlesen

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Mietrecht: Mieter können sich nicht unmittelbar auf eine Sozialcharta berufen.

Wenn sich bei einem Verkauf von Wohnungen der Käufer gegenüber dem Verkäufer in einer “Sozialcharta” verpflichtet, Mieterhöhungen im Durchschnitt über alle betroffenen Wohnungen in Zukunft nur in einem bestimmten Umfang vorzunehmen, können sich die Mieter der verkauften Wohnungen bei Mieterhöhungen … Weiterlesen

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Mietrecht: Kündigung wegen Eigenbedarfs: Nutzung als Zweitwohnung ausreichend.

1. Die beabsichtigte Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung, nur um gelegentliche Besuche bei der unehelichen Tochter in einer anderen Stadt zu ermöglichen, stellt ein hinreichendes berechtigtes Interesse dar, um die Kündigung wegen Eigenbedarfs zu rechtfertigen. 2. Der Annahme einer Härte … Weiterlesen

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Mietrecht: Ergänzende Vertragsauslegung bei Umlage der Kosten des Wärmecontracting

1. Ersetzt der Vermieter eine Gasetagenheizung durch eine vermieterseits betriebene Gaszentralheizung, liegt darin ein konkludentes Vertragsangebot dahingehend, dass die Wohnung künftig vom Vermieter beheizt werden soll. 2. Der das duldende Mieter nimmt das Angebot an und schuldet die Betriebskosten der … Weiterlesen

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Mietrecht: Bunte Wände: Während der Mietzeit “Ja”, beim Auszug “Nein”.

Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241(2), § 280(1) BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. BGH, Urteil vom 06.11.2013, … Weiterlesen

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Mietrecht: Beginn der Verjährung (6 Monate!) von Ersatzansprüchen des Vermieters:

Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus. BGH, Urteil vom 23.10.2013, VIII … Weiterlesen

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Mietrecht: Betriebskostenabrechnung: Keine Angabe der Gesamtkosten bei gesonderten Rechnungen externer Dienstleister (techem, ista, etc.).

Werden für einen Vermieter für mehrere Gebäude Leistungen von einem Dienstleister erbracht, so bedarf es keiner Angabe der Gesamtkosten, wenn der Dienstleister für jedes Objekt eine gesonderte Rechnung stellt. BGH, Urteil vom 09.10.2013, VIII ZR 22/13

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Verkäufer haftet unter folgenden Voraussetzungen für Beratungsfehler des Immobilienmaklers.

1. Ein Beratungsvertrag zwischen Verkäufer und Käufer kommt zu Stande, wenn der Verkäufer im Zuge der Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt oder wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle … Weiterlesen

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Mietrecht: Ersatz für Bauarbeiten am verpachteten Grundstück bei Erbbaurecht:

1. Nimmt der Pächter eines Grundstücks Bauarbeiten am verpachteten Grundstück vor, so kann er Ersatz der Wertsteigerung am Grundstück vom Verpächter verlangen, wenn die Baumaßnahmen in der Erwartung vorgenommen wurden, in Zukunft Erbbaurechtsberechtigter zu werden. 2. Die Erwartung auf die … Weiterlesen

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Mietrecht: Keine Anwendung von Wohnraummietrecht bei Arztpraxisvertrag mit Wohnung.

1. Für die Abgrenzung von Wohnraum- zu Gewerberaummiete ist zunächst auf den Vertragswortlaut abzustellen, ein entgegenstehender, vorgetäuschter Wille bleibt unbeachtlich. 2. Dem Mietwert des Objekts kommt nur untergeordnete Bedeutung zu, wenn der Mieter aus dem Betrieb des Objekts Geldmittel erwirbt, … Weiterlesen

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Mietrecht: Erhöhter Heizbedarf: Einfachverglasung ist kein Mietmangel.

1. Der Umstand, dass die Beheizung des Mietobjekts einen vergleichsweise hohen Kostenaufwand erfordert, begründet für sich genommen keinen Mietmangel. 2. Die Ausführung der Fensterscheiben als Einfachverglasung verstößt nicht gegen das einschlägige technische Regelwerk. Anzulegen ist der bei der Errichtung des … Weiterlesen

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Gewerberaum – Mietrecht: Kein Konkurrenzschutz bei Vermietung an Chirurgen und Orthopäden.

Jedenfalls bei einem Mietvertrag mit dem vereinbarten Nutzungszweck “chirurgische Praxis” aus dem Jahr 2004 liegt kein Verstoß gegen eine mietvertragliche Konkurrenzschutzklausel vor, wenn ein anderes Mietobjekt im selben Haus zum Betrieb einer “orthopädischen Praxis” vermietet wird (Abgrenzung zu BGH, Urteil … Weiterlesen

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Mietrecht: Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens auch durch schuldunfähigen Mieter.

Eine fristlose Kündigung ist auch dann gerechtfertigt, wenn eine von einem schuldunfähigen Mieter ausgehende nachhaltige Störung des Hausfriedens zu einem unzumutbaren Verlust an Lebensqualität der anderen Mieter führt. AG Wedding, Urteil vom 25.06.2013, 7 C 148/12

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Mietrecht: Ausdrückliche Berufung auf Zurückbehaltungsrecht wegen Mietmangels erforderlich.

Bei der Möglichkeit des Mieters, ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 und § 320 BGB wegen Mietmängeln geltend zu machen, handelt es sich um Einreden, die nicht von Amts wegen berücksichtigt werden dürfen. Nur wenn das Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mietmängeln … Weiterlesen

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Mietrecht: Eine Wohnung in zwei Häusern: Berechnung einer Mieterhöhung:

1. Bei der Berechnung einer Mieterhöhung für eine Wohnung, die sich zur Hälfte in einem älteren Haus und zur anderen Hälfte in einem wesentlich neueren Anbau befindet, ist ein Mittelwert zwischen den Mietspiegeln beider Baualtersklassen zu bilden. 2. Die Entfernung … Weiterlesen

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Mietrecht: Schönheitsreparaturen: Vorsicht bei unzulässiger “Parkett-Klausel”.

Das Abschleifen und Versiegeln des Parketts ist keine Schönheitsreparatur im Sinne von § 28(4)3 II. BV. Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Durchführung solcher Arbeiten ist daher gemäß § 307(1) BGB unzulässig, wobei die Unzulässigkeit die gesamte, den Mieter zur … Weiterlesen

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Mietrecht: Schönheitsreparaturen: Kein wirksames Anerkenntnis im Wohnungsübergabeprotokoll.

Die in einem Wohnungsübergabeprotokoll festgehaltene Verpflichtung des Mieters, sich quotal an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen, stellt lediglich ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar, das keine über die sich aus dem schriftlichen Mietvertrag wirksam ergebenden Pflichten hinausgehende eigenständige Verpflichtung des Mieters … Weiterlesen

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Mietrecht: Neues Haus des Vermieters versperrt Fenster des Mieters: Trotzdem kein Abriss.

1. Wird durch einen Neubau des Vermieters eine bereits vermietete Wohnung verdunkelt, handelt es sich um einen Mietmangel, wenn sich die Mietparteien auf Veränderungen der Mietsache nicht geeinigt haben. 2. Der Vermieter ist grundsätzlich zur Beseitigung des Mietmangels verpflichtet, es … Weiterlesen

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Mietrecht: Nichtanforderung von kostenlosen Wertstofftonnen: Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot.

1. Eine Nebenkostenabrechnung ist nicht deshalb formell fehlerhaft, weil kein Vorwegabzug für Gewerbe vorgenommen wurde. 2. Ist bei einem gemischt genutzten Gebäude die Zuordnung von Betriebskosten zu Wohn- oder Geschäftsräumen nicht möglich, muss die Aufteilung der Kosten nach Wohn- und … Weiterlesen

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Mietrecht: Nicht alle Schlüssel zurückerhalten: Trotzdem Sachherrschaft erlangt.

1. Eine detaillierte Schadensbeschreibung in einem Übergabeprotokoll – die geeignet ist, den Schaden einem bestimmten Gegenstand in der Mietsache zuzuordnen – zwingt den Mieter, den Schaden substanziiert zu bestreiten. 2. Ein Schadensersatzanspruch wegen der Vorenthaltung der Mietsache kann nicht geltend … Weiterlesen

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Mietrecht: Beim Kündigungswiderspruch ist konkrete Interessenabwägung erforderlich.

Beim Kündigungswiderspruch nach § 574 BGB ist eine konkrete Abwägung der Härtegründe auf Seiten des Mieters mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters erforderlich. Eine ernsthafte Gesundheitsgefährdung auf Seiten des Mieters im Falle des Wohnungsverlustes kann ausreichend sein. BGH, Urteil vom 16.10.2013, … Weiterlesen

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Mietrecht: § 573a BGB (Erleichterte Kündigung des Mieters im selben Haus) ist nicht anwendbar, wenn …

…der Vermieter eine mietvertragliche Bestandserklärung abgibt. Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietverhältnis “nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen”, … Weiterlesen

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Mietrecht: Gewillkürter späterer Wirksamkeitszeitpunkt für das Erhöhungsverlangen ist unschädlich.

1. Der Vermieter ist nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558b(1) BGB bestimmten Zeitraum geltend zu machen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 08.06.2011, VIII ZR 204/10). 2. Geht dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen … Weiterlesen

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Mietrecht: Substanzschäden durch drei unbeaufsichtigte Katzen: Kein Haftpflichtversicherungsschutz.

Eine den Privathaftpflichtversicherungsschutz ausschließende übermäßige Beanspruchung einer Mietsache liegt vor, wenn ein Versicherungsnehmer in der von ihm gemieteten Wohnung mehrere Katzen tagsüber unbeaufsichtigt hält und dadurch erhebliche Substanzschäden durch Verunreinigung entstehen. OLG Saarbrücken, Beschluss vom 09.09.2013, 5 W 72/13

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Mietrecht: Kostenberechnung: Klauselverweis auf “die dann gültige Preisliste” ist unwirksam.

1. Ein Mietvertrag für Heizkostenverteiler und die Vergütung für deren Ablesung ist mangels Einigung unwirksam, wenn die Angaben im Vertrag die tatsächliche Hauptleistung, den Einbau von Heizkostenverteilern, um das Dreifache übersteigen. Eine solche Differenz ist mit einer Ca.-Angabe nicht zu … Weiterlesen

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Mietrecht: Vermietungshinweis des Vermieters an der Mietsache: Nur wenn der Mieter zustimmt.

Ein Vermieter stört den Besitz des Mieters (BGB §§ 858, 862), wenn er wider den Willen des Mieters an der Schaufensterscheibe des Geschäfts eine großflächige Folie oder ein Plakat anbringt. AG Brandenburg, Urteil vom 13.06.2013, 31 C 153/13

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Gewerberaum – Miete: Mietminderung nur gegen Hinterlegung zulässig.

Eine in einem Mietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter verpflichtet, im Falle der Geltendmachung von Minderungsrechten den Betrag auf ein Notaranderkonto oder bei der Vermieterin zu hinterlegen, ist wirksam und verstößt nicht gegen § 307 BGB. KG, Urteil vom 11.07.2013, … Weiterlesen

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Gewerberaum – Miete und Schriftformerfordernis: Anforderungen an Regelung des Vertragsbeginns.

1. Eine Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses genügt dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn die Kriterien, an die die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, dessen eindeutige Bestimmung ermöglichen. 2. Ausreichend ist, dass für einen möglichen … Weiterlesen

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Mietrecht: Rauchen auf dem Balkon: Unterlassungsanspruch des Nachbarn?

1. Grundsätzlich beeinträchtigt aufsteigender Zigarettenrauch vom Balkon eines Nachbarn den Mieter in seinem Besitzrecht an den Wohnräumen. 2. Nicht jede Beeinträchtigung des Besitzrechts an den Wohnräumen führt auch zu einem Unterlassungsanspruch. Vielmehr sind wegen der gesteigerten sozialen Beziehung der Mieter … Weiterlesen

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Mietrecht: Substanziierungsanforderungen für Mietminderung bei Funktionsstörung der Heizung:

1. Eine Funktionsstörung der Heizung führt zu einer Beseitigungspflicht des Vermieters, aber nicht automatisch zu einer Mietminderung, wenn der Mieter nicht konkret nachweist, dass aufgrund der Funktionsstörung der Heizkörper die Aufrechterhaltung angemessener Temperaturen in der Mietwohnung ganz oder teilweise nicht … Weiterlesen

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Mietrecht: Frage “Wurde Ihnen gekündigt?” falsch vom Mieter beantwortet: Vertragsanfechtung bzw. Kündigung.

Die Frage, ob einem Mieter in seinem derzeitigen Mietverhältnis gekündigt wurde, ist zulässig. Gibt der Mieter hierauf eine falsche Antwort, kann der neue Vermieter den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten bzw. außerordentlich fristlos kündigen. AG Kaufbeuren, Beschluss vom 07.03.2013, 6 … Weiterlesen

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Mietrecht: Vermieterwechsel: Mieter trägt Risiko, dass Amt an Erwerber zahlt.

Grundsätzlich trägt der Mieter das Risiko, dass das Sozialamt die Mietzinszahlungen nicht rechtzeitig an den gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetretenen Erwerber, sondern weiterhin an den früheren Vermieter leistet. AG Bremen, Urteil vom 02.05.2013, 9 C 565/12

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Mietrecht: Eigenbedarf bei Vertragsabschluss ernsthaft absehbar: Aufklärungspflicht des Vermieters!

Den Vermieter, der seinen zukünftigen Mietern einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit anbietet, obwohl er weiß oder in Erwägung ziehen müsste, dass er die Mietsache in absehbarer Zeit wieder benötigt, trifft die Pflicht, die zukünftigen Mieter auf die voraussichtlich kurze Dauer … Weiterlesen

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Mietrecht: Kleinreparaturklausel: Obergrenze für Einzelreparatur maximal € 100,00.

Die Obergrenze für eine Kleinreparatur darf maximal 100 Euro betragen. Andernfalls verstößt eine formularvertragliche Kleinreparaturklausel gegen § 307 BGB. AG Bingen/Rhein, Urteil vom 04.04.2013, 25 C 19/13

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Mietrecht: Exzessives Rauchen auf Nachbarbalkon ist Mietmangel.

1. Bei massivem Zigarettenrauch, der während der Sommermonate zwei- bis dreimal pro Stunde von einem Nachbarbalkon des Mieters in dessen (Oberlieger-)Wohnung zieht, wenn Türen und/oder Fenster nicht geschlossen gehalten werden, ist die Miete selbst in einer Großstadt um 10% gemindert, … Weiterlesen

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Mietrecht: Mischmietverhältnis: Ist eine isolierte Erhöhung der Wohnraummiete zulässig?

Eine isolierte Erhöhung der Wohnraummiete ist im Rahmen eines einheitlichen Mischmietverhältnisses (hier: Wohnhaus und zwei Stellplätze) jedenfalls dann zulässig, wenn der Mietvertrag keine dem entgegenstehende Regelung enthält, die Mieten getrennt im Mietvertrag ausgewiesen sind und der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen klarstellt, … Weiterlesen

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Mietrecht und Mieterhöhung: Auch ein Urteil ist ein Begründungsmittel.

1. Die Aufzählung der Begründungsmittel für eine Mieterhöhung in § 558a(2) BGB ist nicht abschließend. 2. Neben den Regelbegründungsmitteln gibt es “sonstige Begründungsmittel”. 3. Welche Anforderungen an ein sonstiges Begründungsmittel zu richten sind, ergibt sich einerseits aus dem Zweck des … Weiterlesen

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Mietrecht: Wann liegen getrennte Mietverträge über Wohnung und Garage vor?

Werden Garage und Wohnung zu unterschiedlichen Zeitpunkten und unter Geltung unterschiedlicher Kündigungsfristen vermietet, handelt es sich im Zweifel nicht um einen einheitlichen Mietvertrag. BGH, Urteil vom 09.04.2013, VIII ZR 245/12

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Beim Wohnungsverkauf Schimmelgutachten verschwiegen: Verkäufer haftet!

1. Ein Verkäufer muss bei versteckten Mängeln gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten. 2. Mögliche Schlussfolgerungen auf Mängel, die sich durch ein ihm bekanntes Sachverständigengutachten ergeben, hat der redliche Verkäufer dem Käufer mitzuteilen. 3. Erklärt … Weiterlesen

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Makler muss Falschangaben des Veräußerers nicht berichtigen.

Der Veräußerer einer Wohnung hat dafür Sorge zu tragen, dass den möglichen Käufern das Kaufobjekt zutreffend dargestellt wird. Er kann sich nicht darauf berufen, dass der Makler verpflichtet gewesen wäre, von ihm stammende Falschangaben von sich aus zu berichtigen. OLG … Weiterlesen

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Mietrecht: Folgen des Schlüsselverlusts bei der Miete von Hotelzimmern: Schadensersatzanspruch und Minderungspflicht des Hoteliers.

1. Ein Hotelgast, der den Zimmerschlüssel nach Ende des Aufenthalts nicht zurückgibt, muss dem Hotelbetreiber den dadurch entstandenen Schaden ersetzen. Dazu gehören die Kosten eines neuen Schlüssels bzw. Kosten für den Austausch der Schlösser oder der Schließanlage. 2. Ein Hotelbetreiber … Weiterlesen

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Mietrecht: Kein Besitzschutzanspruch (trotz 10-jähriger Nutzung) auf Allgemein- und Verkehrsflächen.

1. Außerhalb der mietvertraglich mit Grundrissumrandung markierten Teilflächen bestehen keine Besitzschutzansprüche. 2. Auch eine lange Nutzung von mehr als 10 Jahren begründet keinen Vertrauensschutz, wenn der Mieter erkennbar abweichende Markierungen tatsächlich überschreitet. 3. Mitbesitz besteht auf Allgemeinflächen; dort sind Besitzschutzansprüche … Weiterlesen

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Mietrecht: Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots: Was muss der Mieter vortragen?

Der Mieter muss zu den regions- und objektbezogenen üblichen Kosten eines vergleichbaren Objekts vortragen und Beweis anbieten, wenn er sich auf eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots durch den Vermieter beruft. OLG Rostock, Urteil vom 27.09.2012, 3 U 65/11

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Gewerberaum – Mietrecht: Vermieter darf nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen.

1. Nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, der sich für Gewerberaummietverhältnisse aus § 242 BGB ergibt, darf der Vermieter nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen, wobei ihm hierbei ein billiges Ermessen einzuräumen ist. 2. Der Mieter, der sich auf die Verletzung … Weiterlesen

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Mietrecht: Verletzte Rückbaupflicht ist keine Vorenthaltung der Mietsache.

1. In dem Umstand, dass der Mieter dem Vermieter die Mieträume in verwahrlostem Zustand oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen versehen überlässt, kann keine Vorenthaltung der Mietsache gesehen werden. Hat die Räumung stattgefunden, gerät der Vermieter in Annahmeverzug, wenn … Weiterlesen

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Mietrecht: Ordentliche Kündigung bei überhöhter Mietminderung?

Es stellt keine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573(2) Nr. 1 BGB dar, wenn ein Mieter kurz nach Beginn des Mietverhältnisses und über einen Zeitraum von etwa einem halben Jahr versucht, von ihm als Mängel angesehene Gegebenheiten der … Weiterlesen

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Mietrecht: Keine Alternativwohnung angeboten: Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich.

Eine Eigenbedarfskündigung wird rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter dem Mieter keinen während der Kündigungsfrist frei werdenden Alternativwohnraum anbietet. Diese Pflicht besteht auch für solche Wohnungen, die der Vermieter dem Wohnungsmarkt dadurch entziehen will, dass er sie in Eigenregie sanieren will. Ein … Weiterlesen

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Mietrecht: Reparatur durch “Wanne-in-Wanne” möglich.

1. Grundsätzlich kommt ein Anspruch des Mieters auf Vorschuss für die erwarteten Aufwendungen zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands der Mietsache in Betracht. Dieser ist jedoch begrenzt auf erforderliche Aufwendungen. 2. Eine Komplettsanierung eines Bades ist nicht erforderlich, wenn die Abgängigkeit … Weiterlesen

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Mietrecht: Fehlende Identität: Eintritt des Erwerbers in bestehendes Mietverhältnis?

1. Bei Nichterfüllung des Identitätserfordernisses nach § 566 BGB zwischen Vermieter, Grundstückseigentümer und Veräußerer kann es in bestimmten Fallgestaltungen dahinstehen, ob eine analoge Anwendung des § 566 BGB in Betracht kommt. 2. Die Auswechslung eines Vertragspartners kann auch durch Vereinbarung … Weiterlesen

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Mietrecht: Schmales Schuhregal im Treppenhaus zulässig.

Das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume erstreckt sich auch auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses. Stellt ein Mieter ein schmales Schuhregal im Treppenhaus vor seine Wohnungstür, ist es zulässig, wenn dadurch weder der Fluchtweg … Weiterlesen

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Mietrecht: Kann Verhalten Dritter einen Kündigungsgrund darstellen?

1. Das Verhalten von Besuchern kann dem Mieter nicht ohne Weiteres als Pflichtverletzung zugerechnet werden. 2. Der Verstoß gegen ein gerichtlich “aufgehobenes” Hausverbot rechtfertigt weder eine außerordentliche noch eine ordentliche Kündigung. LG Berlin, Beschluss vom 18.03.2013, 65 S 494/12

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Mietrecht: Rechtfertigen Äußerungen im Prozess eine Kündigung?

Eine Meinungsäußerung wird erst dann zur Schmähung, wenn in ihr nicht mehr die Auseinandersetzung in der Sache, sondern die Diffamierung der Person im Vordergrund steht. Die Äußerung muss jenseits polemischer und überspitzter Formulierung gerade in der Herabsetzung der Person bestehen. … Weiterlesen

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Mietrecht: Baulärm durch Arbeiten auf dem Nachbargrundstück in Innenstadtlage: Keine Mietminderung möglich.

Der Mieter einer Mietwohnung in der Berliner Innenstadt kann nicht ohne Weiteres von einem unveränderlichen Umfeld seiner Mietwohnung ausgehen, sondern muss mit nachteiligen Veränderungen durch eine Anpassung der vorhandenen Bebauung an das Umfeld rechnen. Daher stellt die vorübergehende Belastung durch … Weiterlesen

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Mietrecht: Keine Mietminderung bei über Jahrzehnte zunehmendem Fluglärm.

Bei einer Wohnung, die in der Nähe eines betriebenen Flughafens gelegen ist, ist grundsätzlich mit Fluglärm zu rechnen, und zwar auch dann, wenn sich der Flughafen auf dem Gebiet der ehemaligen DDR befindet. LG Berlin, Urteil vom 18.02.2013, 67 S … Weiterlesen

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Mietrecht: Ein feuchter Keller ist auch im Altbau ein Mietmangel.

1. Ist eine im Jahre 1939 errichtete Doppelhaushälfte vermietet, stellt es einen gemäß § 535(1)2 BGB zu beseitigenden Mangel dar, wenn der Keller des Hauses derart durchfeuchtet ist, dass dort gelagerte Lebensmittel und Schuhe schimmeln und jeden Monat mehrere Kehrbleche … Weiterlesen

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Mietrecht: Nach Mängelbeseitigung: Anbietpflicht des Vermieters trotz unwirksamer Mieterkündigung.

Zieht ein Mieter nach seiner unwirksamen Kündigung wegen angeblichen Verzugs des Vermieters mit Mängelbeseitigungsarbeiten aus, muss der Vermieter die Wohnung dem Mieter nach Abschluss der Arbeiten ausdrücklich wieder anbieten, um sich den Anspruch auf Mietzinszahlung zu erhalten. LG Berlin, Urteil … Weiterlesen

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Mietrecht: Modernisierungsankündigung: Für jede Modernisierungsmaßnahme muss die Mieterhöhung getrennt genannt werden.

Wird die voraussichtliche Mieterhöhung in einem Betrag und nicht für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme getrennt ausgewiesen, ist dies unwirksam. Eine entsprechende Aufschlüsselung ist unentbehrlich. LG Berlin, Urteil vom 08.03.2013, 63 S 267/12

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Mietrecht: Mieterhöhung: Kalkulationsirrtum bei Angabe der Wohnfläche.

Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, kommt für den Vermieter unter Zugrundelegung der Grundsätze des Kalkulationsirrtums und der Störung der Geschäftsgrundlage eine Mieterhöhung auf Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche in Betracht. Ein Kalkulationsirrtum … Weiterlesen

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Mietrecht: Mieterhöhung: Tatsächliche oder vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich:

Für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, auch wenn die tatsächliche Wohnfläche darüber hinausgehen sollte (Anschluss an BGH, IMR 2007, 242). LG Berlin, Urteil vom 22.03.2013, 63 S 298/12

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Mietrecht: Wohnwerterhöhende Merkmale: Teilgebäude sind separat zu bewerten.

1. Verfügt ein Mietshaus über einen repräsentativen und hochwertigen Eingangsbereich, rechtfertigt dies keine Mieterhöhung, wenn die betroffenen Mieter in einem Quergebäude hinter dem fraglichen Haus wohnen, das über einen eigenen Eingangsbereich verfügt, der bewusst schlicht und einfach gestaltet ist, auch … Weiterlesen

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Mietrecht: Dunstabzugshaube anstelle eines Fensters in der Küche: Wohnwertminderndes Merkmal.

Eine Küche, die außer einer Dunstabzugshaube – die der direkten Abführung der Küchendünste während des Kochvorgangs dient, sonst aber keine weitere Be- und Entlüftungsfunktionen erfüllt – über keine weitere selbstständige Entlüftung des Küchenraums verfügt, stellt ein wohnwertminderndes Merkmal dar. LG … Weiterlesen

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Mietrecht: Mieterhöhung: Oberer Spannenwert des Mietspiegels ist keine Grenze für Zuschläge.

Ein im Mietspiegel vorgesehener Zuschlag darf zur Überschreitung der Mietspiegelspanne führen. BGH, Urteil vom 03.07.2013, VIII ZR 354/12

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Mietrecht: Parkettklausel als vorformulierte Vertragsbestimmung (Allgemeine Geschäftsbedingung) unwirksam.

Folgende Regel in Vermieter-AGB ist unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel: “Parkett und Holzfußboden sind nach 10 Jahren zu versiegeln, sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtsprechung erlauben, was nach dem heutigen Stand nicht der Fall ist, so … Weiterlesen

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Mietrecht: Unwirksamer Zeitmietvertrag kann als Kündigungsverzicht ausgelegt werden.

Die durch die Unwirksamkeit einer Zeitmietvertragsabrede entstehende Vertragslücke kann dadurch geschlossen werden, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt. BGH, Urteil vom 10.07.2013, VIII ZR 388/12

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Mietrecht: EnEV-bedingte Änderungen: Mieterhöhung ohne Zustimmung der Bewilligungsstelle.

1. Bauliche Änderungen aufgrund von bedingten Anforderungen der EnEV (hier: Wärmedämmung aufgrund Erneuerung des Außenputzes) beruhen auf Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. 2. In einem solchen Fall ist bei preisgebundenem Wohnraum die Zustimmung der Bewilligungsstelle zu einer … Weiterlesen

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Anfechtungsklage: Verwalter darf Anwalt beauftragen.

Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (WEG § 43 Nr. 4) kann der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27(2) Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen. BGH, Urteil vom 05.07.2013, V ZR 241/12

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Mietrecht: Schlüsselverlust ist kein Schaden vor Austausch der Schlösser.

1. Verliert ein Mieter einen Schlüssel zu einer Schließanlage, so führt das damit verbundene Risiko eines Einbruchs oder Diebstahls nicht allein zu einem kommerzialisierbaren Schaden des Vermieters. Dieser kann daher keine Ansprüche aufgrund einer, auf einem Kostenvoranschlag basierenden, fiktiven Abrechnung … Weiterlesen

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Mietrecht: Wassergrundgebühren können verbrauchsunabhängig nach der Fläche umgelegt werden.

Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung “nach Verbrauch” abzurechnen seien, aber keine Regelung darüber getroffen, wie die Umlage der Grundkosten der Wasserversorgung zu erfolgen hat, da diese Grundkosten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch … Weiterlesen

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Mietrecht: Verlängerungsoption ausgeübt: Ordentliche Kündigung unwirksam.

Zu den Voraussetzungen der Einhaltung der Schriftform gemäß § 550 BGB in einem Gewerberaummietvertrag im Zusammenhang mit der Ausübung einer Verlängerungsoption. Der Schriftform des § 550 BGB ist genügt, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen (Mietgegenstand, Mietzins, Mietdauer und Vertragsparteien) aus der … Weiterlesen

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Gewerberaum – Mietrecht: Mietoption muss im Mietvertrag oder einem formgerechten Nachtrag eingeräumt werden.

1. Die Einräumung einer Verlängerungsoption im Mietverhältnis bedarf der Schriftform des § 550 BGB. 2. Die Schriftform des § 550 BGB ist nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertraglichen Themen, insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins, sowie die … Weiterlesen

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Mietrecht: Nach Erwerb durch Zwangsversteigerung: Vermieter ist, …

…wer längere Zeit Mieten vereinnahmt und einen Mietaufhebungsvertrag schließt. OLG Saarbrücken, Urteil vom 15.05.2013, 2 U 7/13 (nicht rechtskräftig) Auch der BGH hat in einer früheren Entscheidung festgestellt, dass bei Durchführung des Mietvertrags nach einem Zwangsversteigerungsverfahren eine stillschweigende rechtsgeschäftliche Überleitung … Weiterlesen

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Mietrecht: Betriebskostenabrechnung, Auszahlung eines Guthabens ist kein Schuldanerkenntnis.

1. Die vorbehaltlose Erstattung eines Guthabens aus einer Betriebskostenabrechnung stellt kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar. Dies gilt ebenso im Gewerberaummietrecht. 2. Auch nach der Auskehr eines Gutachtens ist eine nachträgliche Korrektur möglich und es kann damit auch ein Rückzahlungsanspruch gegeben sein. … Weiterlesen

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Mietrecht: Efeu, Vogeldreck und Spinnen sind kein Minderungsgrund.

1. Der Efeubewuchs an der Hausfassade und die damit einhergehenden Verschmutzungen und Lärmbeeinträchtigungen durch nistende Vögel sind kein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietwohnung. 2. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Wohnung durch den Efeubewuchs nicht wesentlich verdunkelt wird und … Weiterlesen

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Mietrecht: Rauchen in der Mietwohnung als Kündigungsgrund denkbar.

Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis mit der Begründung, dass andere Mieter des Hauses durch den Zigarettenrauch des exzessiv rauchenden Mieters belästigt oder gefährdet werden, so kann der Antrag des Mieters auf Gewährung von Prozesskostenhilfe zur Rechtsverteidigung gegen die Räumungsklage nicht … Weiterlesen

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Mietrecht: Nachträgliches Wohlverhalten hat keine Auswirkungen auf die Kündigung.

Nachträgliches Wohlverhalten des Mieters nach Ausspruch einer Kündigung hat auf deren Bestand grundsätzlich keinerlei Wirkung, denn ausschlaggebend ist, dass der Kündigungstatbestand zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vorgelegen hat. LG Karlsruhe, Urteil vom 30.07.2013, 9 S 57/13

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Mietrecht: Wann ist ein Räumungsanspruch rechtmissbräuchlich oder verwirkt?

1. Ein Rechtmissbrauch oder eine Verwirkung des Räumungsanspruchs kommt in Betracht, wenn durch den Druck der Räumung immer wieder Zahlung, letztlich nicht aber die Räumung erreicht werden soll. 2. Wird ein Mietverhältnis durch einen Räumungsvergleich beendet, bedarf es keiner erneuten … Weiterlesen

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Mietrecht: Umfangreiche Bauarbeiten auf Nachbargrundstück: 15% Mietminderung angemessen.

1. Werden Mieter durch Bauarbeiten am Grundstück wegen erheblichen Lärms und Staubbelästigungen gehindert, die Fenster und Außentüren offen zu halten, die Terrasse und den Balkon zu nutzen, und kommt es oft zu längeren Blockierungen der Grundstückseinfahrt wegen Lagerung von Baustellenmaterial, … Weiterlesen

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Mietrecht: Wärmedämmung: Einstweilige Verfügung auf Unterlassen wegen Besitzschutzes?

1. Der geschützte Besitz des Mieters beschränkt sich vor allem auf die ihm zur alleinigen Nutzung überlassenen Gebäudeteile und damit im Wesentlichen auf die Wohnung und deren Zugang, Kellerräume und sonstige etwa zur Mietsache zugehörige Räumlichkeiten. Er erstreckt sich nicht … Weiterlesen

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Mietrecht: Schadensersatzanspruch des Mieters nur bei auch formell korrekter Kündigung?

Die Kündigung eines Mietverhältnisses, die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragen ist, steht, auch wenn sie an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536a(1) BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass der Mieter … Weiterlesen

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Mietrecht: Qualifizierter Mietspiegel geht Sachverständigengutachten bei Mieterhöhung vor.

Eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehören, stellt keine repräsentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess dar. BGH, Urteil vom 03.07.2013, VIII ZR 354/12

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Mietrecht: Welche Rechnungen muss der Vermieter beim Wärmecontracting vorlegen?

Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, ist dem Mieter gegenüber nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnung verpflichtet (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 22.11.2011 – VIII ZR 38/11, imr-online). BGH, Urteil vom 03.07.2013, … Weiterlesen

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Mietrecht: Zieht ein Ehegatte aus, bleibt die Wohnung gleichwohl als Ehewohnung privilegiert.

1. Ein Ehegatte, der nicht Partei des Mietvertrags ist, ist nicht Dritter im Sinne der §§ 540, 553 BGB, solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um eine Ehewohnung handelt. 2. Eine Wohnung verliert ihre Eigenschaft als Ehewohnung … Weiterlesen

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Mietrecht: Wann liegt stillschweigende Vertragsübernahme durch dreiseitigen Vertrag vor?

1. Der Besitzer kann dem Eigentümer ein von einem Dritten abgeleitetes Besitzrecht nur entgegenhalten, wenn dieser Dritte mittelbarer Besitzer der Sache und seinerseits dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. 2. Eine stillschweigende Vertragsübernahme durch dreiseitigen Vertrag kommt in Betracht, … Weiterlesen

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Mietrecht: Exposéangabe “Mansardenzimmer” für nicht bewohnbaren Raum: Sachmangel!

Wird in einem Verkaufsexposé ein Raum als “Mansardenzimmer” bezeichnet, kann der Käufer erwarten, dass dieser Raum im Dachgeschoss dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt werden kann. LG Verden, Urteil vom 04.12.2012, 4 O 163/12

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Muss gemeinsame Heizung eines Doppelhauses erhalten bleiben?

Wird eine Doppelhaushälfte durch eine gemeinsame Heizung versorgt, die sich in einer der beiden Hälften befindet, besteht ein Anspruch auf dauerhafte Mitversorgung der anderen Hälfte nur, wenn dies zwingend geboten ist. BGH, Urteil vom 08.02.2013, V ZR 56/12

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Mietrecht: Überwachung des Eingangsbereichs durch Videokamera zulässig, wenn:

Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer Videokamera überwacht werden, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird, überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung unter Berücksichtigung von § 6b BDSG inhaltlich … Weiterlesen

Veröffentlicht unter Miet-, Pacht- und Leasingrecht, Privates Bau- und Immobilienrecht (Architekten, Handwerker, Nachbarschaftssachen, Grundstücksrecht etc.), WEG-Recht | 7 Kommentare

Mietrecht: Betriebskostenabrechnung: Zahlung des Saldos grundsätzlich kein Ausschlussgrund für Korrekturen!

Die Abrechnung von Betriebskosten durch den Vermieter und die Zahlung des Saldos oder die Entgegennahme eines Guthabens durch den Mieter ist für sich genommen kein Schuldbestätigungsvertrag. OLG Koblenz, Urteil vom 13.12.2012, 6 U 618/12 (nicht rechtskräftig)

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Mietrecht: Doppelte Schriftformklausel: Sind mündliche Vereinbarungen wirksam?

1. Eine unwiderruflich ausgestaltete doppelte Schriftformklausel in zwischen Unternehmern vereinbarten Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist wirksam. Für einen Ausschluss einer mündlichen Änderung der doppelten Schriftformklausel besteht im Hinblick auf die gesetzliche Regelung des § 550 BGB auf Seiten beider Vertragsparteien ein anerkennenswertes … Weiterlesen

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Mietrecht: Schriftformvorsorgeklausel wirksam?

1. Die Vereinbarung einer sog. “Schriftformvorsorgeklausel” ist – auch als Allgemeine Geschäftsbedingung – wirksam. 2. Aufgrund einer solchen Klausel sind die Mietvertragsparteien verpflichtet, etwaige Schriftformverstöße zu heilen. Eine vorzeitige Kündigung verstößt daher gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (BGB … Weiterlesen

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Mietrecht: Aufrechnung von verjährten Schadensersatzansprüchen mit Mietkaution.

1. Dübellöcher in den Wandfliesen stellen eine schuldhafte Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar, da es bei einer schonenden Ausübung des Mietgebrauchs möglich ist, notwendige Bohrlöcher ausschließlich in den Fugen anzubringen, ohne die Fliesen zu beschädigen. 2. Der Vermieter von Wohnraum ist … Weiterlesen

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Mietrecht: Mitmieter sabotieren Warmwasserversorgung: Vermieter muss handeln.

1. Der Vermieter ist uneingeschränkt für die Betriebspflicht der Heizung und der Warmwasserversorgung zuständig. 2. Dazu gehört auch, dass er etwaige Störungen durch Dritte oder Mitmieter im Hause umgehend zu beseitigen hat. 3. Im Rahmen der Betriebspflicht hat er dafür … Weiterlesen

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Mietrecht: Reparaturarbeiten sind keine Modernisierung.

1. Reine Instandsetzungsarbeiten und keine Modernisierung liegen vor, wenn ersichtlich abgenutzte bzw. beschädigte oder aber nach einer Reparatur nicht mehr vorhandene Fliesen ausgetauscht werden. 2. Dies gilt auch für die Wiederherstellung eines uneingeschränkt gebrauchstauglichen WC mit funktionierender Wasserspülung. Bis zur … Weiterlesen

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Mietrecht: Mietsicherheit: Aufrechnung nur bei gleichartigen Ansprüchen zulässig!

1. Eine Aufrechnung mit Zahlungsansprüchen gegen den Leistungsantrag auf Freigabe und Herausgabe eines Sparbuchs ist nicht zulässig. Gemäß § 387 BGB müssen die geschuldeten Leistungen gleichartig sein. Dies ist bei beiderseitigen Geldforderungen der Fall. Bei einem Freigabeanspruch und einem Zahlungsanspruch … Weiterlesen

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Mietrecht: Mietsicherheit, Verwertung nur zulässig, wenn fristgerecht!

Eine Kaution kann nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses in Anspruch genommen werden. Macht der Vermieter keine Ansprüche geltend, ist er nach Ablauf der Prüfungs- und Überlegungsfrist schon deshalb zur Freigabe und Herausgabe verpflichtet. LG Hannover, Beschluss … Weiterlesen

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Mietrecht: Anspruch auf Rückgewähr der Kaution verjährt in drei Jahren.

Der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr seiner Kaution verjährt in drei Jahren, unabhängig von der Art der geleisteten Kaution, und entsteht mit Beendigung des Mietverhältnisses zuzüglich einer dem Vermieter zuzubilligenden Abrechnungsfrist von in der Regel sechs Monaten. LG Oldenburg, Beschluss … Weiterlesen

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Mietrecht: Kündigung wegen Strafanzeige gegen den Vermieter möglich.

Eine vorsätzlich falsche oder leichtfertig erhobene Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter kann eine Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen. LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 15.04.2013, 16 S 230/12

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Mietrecht: Keine Minderung bei absehbaren Bauarbeiten!

1. Sind bei Abschluss des Mietvertrags Bauarbeiten in der räumlichen Umgebung des Mietobjekts absehbar (hier Baulücke), stellen diese Bauarbeiten keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. 2. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter auf Anfrage des Mieters den … Weiterlesen

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Mietrecht: HeizkostenV: Abrechnung nach Wohnfläche bei horizontaler Einrohrheizung möglich!

Werden die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, kommt eine Kürzung der Kosten um 15% nicht in Betracht, wenn das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs … Weiterlesen

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Mietrecht: Mieter verursacht extrem hohe Wasserkosten: Abrechnung “nach Wohnfläche” weiter rechtens?

1. Mangels mietvertraglicher Vereinbarung haben Wohnungsmieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Erfassung und Abrechnung der Kaltwasserkosten nach Verbrauch. 2. Ein solcher Anspruch kann sich allerdings ergeben, wenn der tatsächliche und der nach Wohnfläche abgerechnete Verbrauch in erheblichem und evidentem Missverhältnis zueinander … Weiterlesen

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Mietrecht: Mieterhöhung: Offenlegung der Stellvertretung durch die Hausverwaltung erforderlich!

Im Rahmen der Mieterhöhung ist eine Stellvertretung zulässig. Diese muss aber offengelegt sein und aus der Mieterhöhungserklärung als solcher muss das Handeln im fremden Namen hervorgehen, sowie in wessen Namen die Erklärung abgegeben wird. Ein Mieterhöhungsverlangen, das von der Hausverwaltung … Weiterlesen

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Mietrecht: Inhaltliche Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung

1. Der Einbau einer modernen Gaszentralheizung mit Brennwerttechnik stellt gegenüber einer Ofenheizung nicht ohne Weiteres eine Maßnahme der Energieeinsparung dar. 2. Der Vermieter muss im Rahmen einer Modernisierungsankündigung darlegen, ob und warum es sich bei der beabsichtigten Maßnahme um eine … Weiterlesen

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Mietrecht: Vertragsverhandlungen abgebrochen: Ersatz für nutzlose Aufwendungen des Mieters!

Ein Vermieter, der Mietinteressenten mehrmals den Zutritt zur Wohnung ermöglicht, damit diese sich mögliche zukünftige Einrichtungsvarianten überlegen können, und Einrichtungsgegenstände der Mietwohnung veräußert bzw. zur Verwendung überlässt, geht weit über ein freundliches Entgegenkommen im Rahmen einer Vertragsanbahnung mit offenem Ausgang … Weiterlesen

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Mietrecht: Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen: Ja, aber …!

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht: “Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag … Weiterlesen

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Mietrecht: Welcher Schallschutz ist nach Umbaumaßnahmen geschuldet?

1. Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache ist, wenn Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen … Weiterlesen

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Maklervertrag: Widerruf bei Abschluss über Internetkontakte möglich!

1. Das Einstellen eines Exposés in einem Internetportal durch den Makler ist lediglich eine Aufforderung, Angebote gegenüber dem Makler abzugeben. Mit einer E-Mail-Anfrage an den Makler unterbreitet der Kunde das Angebot auf Abschluss des Maklervertrags, welches der Makler mit Zusendung … Weiterlesen

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Mietrecht: Verweigerte Untermieterlaubnis: Keine Kündigung, wenn es am Untermietwillen fehlt!

1. Ein wirksames Untermietbegehren muss Angaben zu Name, Geburtsdatum und Adresse des Untermieters enthalten. 2. Nur auf Anfrage des Vermieters sind Bedingungen des Untermietvertrags, wie konkrete Nutzungsart, Miethöhe, Laufzeit des Vertrags und Übernahme der Betriebspflicht, mitzuteilen. 3. In der Regel … Weiterlesen

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Gewerberaum – Miete: Mieterhöhung durch schlüssiges Verhalten. Möglicher Verstoß gegen Schriftform.

1. Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB ist grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietvertrags, aus der Vertragsurkunde ergeben. Für Abänderungen gelten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag, so … Weiterlesen

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Mietrecht: Einrohrheizung: Dürfen elektronische Heizkostenverteiler installiert werden?

1. Auch bei einem sog. Einrohr-Heizungssystem darf der Vermieter elektronische Heizkostenverteiler zur Erfassung des Wärmeverbrauchs installieren. 2. Die Lücken, die im Falle eines Einrohr-Heizungssystems dadurch entstehen, dass über die ungedämmten Rohrleitungen abgegebene Wärme durch die Heizkostenverteiler nicht erfasst werden kann, … Weiterlesen

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Mietrecht: Fristlose Kündigung auch gegenüber gemeinnütziger Bürgerinitiative!

1. Ein als “Kooperationsvertrag” bezeichneter Vertrag, der die Überlassung von Räumen gegen die Zahlung von Geld – hier “Überlassungspauschale” genannt – zum Gegenstand hat, ist ein Mietvertrag. 2. Die in Vertretung einer nicht rechtsfähigen Bürgerinitiative zeichnende Person haftet persönlich auf … Weiterlesen

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Mietrecht: Eigenbedarfskündigung für Zweitwohnung?

Die bloße Nutzung einer Mietwohnung als Zweitwohnung reicht für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht aus. AG Wolfratshausen, Urteil vom 28.06.2012, 8 C 51/12 Will der Vermieter die Wohnung tatsächlich nur zweitweise nutzen, kann zwar ein überhöhter Wohnbedarf vorliegen. Dieser ergibt … Weiterlesen

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Mietrecht: Kündigung des abgemahnten Mieters bei fortgesetzt verspäteter Mietzahlung?

1. Nach vorangegangener Abmahnung durch den Vermieter wegen verspäteter Mietzahlungen rechtfertigt eine weitere Zahlungsunpünktlichkeit des Mieters eine fristlose Kündigung nicht, wenn zwischen der erneuten Vertragsverletzung und dem Ausspruch der Kündigung ein Zeitraum von zumindest drei Monaten liegt. 2. Die hilfsweise … Weiterlesen

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Mietrecht: Betretungsrecht/ Betretungspflicht des Vermieters zur Beseitigung von Gefahren?

Haben sich bereits Schneeüberhänge gebildet, so ist der Vermieter im Rahmen der bestehenden Verkehrssicherungspflicht verpflichtet, mit einem Generalschlüssel die Mietwohnung im Dachgeschoss zu betreten, um den Schneeüberhang zu entfernen. AG Aachen, Urteil vom 13.11.2012, 100 C 200/12

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Mietrecht: Vermieter darf Gemeinschaftsflächen nicht für einzelne Mieter sperren!

1. Den Wohnungsmietern eines Mehrparteienhauses steht ein mietvertragliches Mitbenutzungsrecht an den Gemeinschaftsflächen, z. B. Hof, Treppenhaus oder Hausflur, zu. Dieses Mitbenutzungsrecht gehört zum Kernbereich des Wohnungsmietvertrags, da ein “Wohnen” nicht vorstellbar ist, wenn die Rechte des Mieters an der Wohnungstür … Weiterlesen

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Mietrecht: Unsachgemäße Entfernung von Asbestplatten: Vermieter haftet für Gesundheitsschäden!

Werden Vinylasbestplatten im Flurbereich einer Mietwohnung ohne besondere Staubschutzvorkehrungen entfernt, indem weder eine Absicherung gegen Staub (Befeuchtung und Sicherung von Nachbarbereichen) noch ein Aufsaugen der Reste und ein Binden gegebenenfalls vorhandener Reste durch Aufbringen einer Haftdispersion vorgenommen wurde, muss der … Weiterlesen

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Mietrecht: Asbesthaltige Fußbodenfliesen: Mietminderung!

1. Asbesthaltige Fußbodenfliesen stellen einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel dar, wenn eine Gesundheitsgefährdung durch gelöste Fasern besteht. Ein neben der allgemeinen Belastung vorhandenes zusätzliches Gefahrenpotenzial durch Asbestfasern freisetzende gerissene oder gebrochene Fliesen muss der Mieter nicht hinnehmen. 2. Selbst wenn … Weiterlesen

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Mietrecht: Warmwasserkosten als “Heizkosten” abgerechnet: Kein formeller Fehler!

1. Die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heiz- oder Betriebskostenabrechnung soll lediglich gewährleisten, dass der Mieter die Gesamtkosten ersehen kann. 2. Der Vermieter genügt seiner Abrechnungspflicht, wenn im Mietvertrag wörtlich ein “Heizkostenvorschuss” vereinbart ist und er in der Abrechnung unter der Position … Weiterlesen

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Mietrecht: Kündigungsgrund seit vier Jahren bekannt: Keine fristlose Kündigung!

1. Entfernt der Mieter eine nicht tragende Wand ohne Zustimmung des Vermieters, so stellt dies einen hinreichenden erheblichen Eingriff in die Bausubstanz dar, welcher eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543(1) BGB rechtfertigen kann. 2. Duldet der Vermieter eine zur außerordentlichen … Weiterlesen

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Mietrecht: Bankversehen, Mieter haftet für unvollständige Mietzahlungen!

1. Grundsätzlich hat ein Mieter für unvollständige Mietzahlungen einzustehen, auch wenn diese ausschließlich auf einem Versehen der mit der Überweisung beauftragten Bank beruhen. 2. Verpflichtet sich ein Mieter im Rahmen eines Räumungsprozesses zur Räumung und Herausgabe einer Wohnung bei gleichzeitigem … Weiterlesen

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Mietrecht: Einfacher Mietspiegel kann als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO dienen!

1. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann das Gericht den Berliner Mietspiegel 2011 gemäß § 287 ZPO selbst dann heranziehen, wenn es sich bei diesem um keinen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB handelt. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens … Weiterlesen

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Mietrecht: Mehrfache Mittelzweckentfremdung: Keine Übernahme der Mietrückstände!

Die wiederholte zweckwidrige Mittelverwendung für Mietzahlungen spricht dafür, dass der Leistungsempfänger bewusst die Miete nicht zahlt im Vertrauen darauf, dass Rückstände später übernommen werden. In einem solchen Fall sozialwidrigen Herbeiführens von Mietrückständen trotz ausreichender Mittel erscheint eine Hilfegewährung nicht gerechtfertigt. … Weiterlesen

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Mietrecht: Räum- und Streupflicht: Wann ist der Mieter in der Pflicht?

Voraussetzung für eine wirksame Delegation der Räum- und Streupflicht seitens des pflichtigen Eigentümers und Vermieters auf die Mieter eines Mehrfamilienhauses ist eine klare und eindeutige Vereinbarung, die eine Ausschaltung von Gefahren zuverlässig sicherstellt. Das bloße Aufstellen und Einwerfen eines sog. … Weiterlesen

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Mietrecht: Verbraucherschutzrichtlinie 93/13/EWG gilt auch für Vertragsstrafen in Mietverträgen!

1. Die Richtlinie 93/13/EWG über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen ist dahin auszulegen, dass sie auf einen Vertrag über die Vermietung von Wohnraum anwendbar ist, der zwischen einem Vermieter, der im Rahmen seiner gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit handelt, und einem Mieter, … Weiterlesen

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Mietrecht: Mietmangel: Nur der konkrete Sachmangel muss dargelegt werden!

1. Ein Mieter, der wegen eines Mangels Mietminderung geltend macht, muss nur den konkreten Sachmangel darlegen, nicht das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung. 2. Das Gericht ist verpflichtet, die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Wird … Weiterlesen

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Mietrecht: Wem gehört der Schatz im Kachelofen?

Der Verkäufer eines Hauses verliert sein Eigentum an im Gebäude versteckten Geldscheinen nicht allein aufgrund der Grundstücksveräußerung. Denn bei dem Geld handelt es sich nicht um Zubehör – einem der Hauptsache dienenden Gegenstand -, auf das sich ein Eigentumsübergang erstrecken … Weiterlesen

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Mietrecht: Größere Schadensanfälligkeit ohne konkrete Gefahr ist kein Mietmangel!

1. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, durch die das gesetzliche, verschuldensunabhängige Minderungsrecht ausgeschlossen wird, ist nach § 307 BGB unwirksam. Eine Klausel, die nur den sofortigen Abzug von der Mietzahlung ausschließt, jedoch dem Mieter die Möglichkeit belässt, den Mangel im … Weiterlesen

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Mietrecht: Begriff “Betriebsvorrichtungen” und einige Beispiele genügen für Umlage der Wartungskosten!

“Betriebsvorrichtungen” sind Einrichtungen, die zum Betreiben des vermieteten Gebäudes – und nicht lediglich des darin ausgeübten Gewerbes – erforderlich sind. Eine beispielhafte Aufzählung (“z. B.” oder “usw.”) genügt dem Bestimmtheitsgrundsatz und führt zur Umlagefähigkeit von Wartungskosten für weitere technische Einrichtungen. … Weiterlesen

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Mietrecht: Mieter muss Urinpfützen im Hauseingang nicht hinnehmen!

1. Urinpfützen im Bereich des Hauseingangs stellen einen Mangel der Mietsache dar. Das Urinieren in Hauseingängen gehört auch in Berlin nicht zum normalen Erscheinungsbild eines Wohnhauses. 2. Ist der Mangel nicht erheblich, steht dem Mieter kein Mietminderungsrecht, sondern ein Zurückbehaltungsrecht … Weiterlesen

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Mietrecht: Tiefgaragenplätze sind nur für Kraftfahrzeuge!

Tiefgaragenplätze dürfen, sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, nur zum Abstellen von Autos, nicht zur Lagerung von Kartons oder Ähnlichem genutzt werden. AG München, Urteil vom 21.11.2012, 433 C 7448/12

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Mietrecht: Einbauten muss der Mieter wieder entfernen!

1. Der Mieter ist verpflichtet, Einbauten und Einrichtungen, mit denen er eine Mietsache versehen hat, bei Auszug zu entfernen. 2. Es kommt nicht darauf an, ob Einbauten und Einrichtungen durch den Einbau zu wesentlichen Bestandteilen einer Mietsache geworden sind oder … Weiterlesen

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Mietrecht: Dreimaliges Lüften ist ausreichend: Keine Mieterpflicht zu weiteren Lüftungen!

Vom Mieter kann – vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen – nicht verlangt werden, dass er mehr als drei Mal täglich lüftet und alle Räumlichkeiten der Mietwohnung durchgängig so beheizt, dass in den Räumen die Temperatur mindestens 20 Grad Celsius beträgt. LG Konstanz, … Weiterlesen

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Mietrecht: Instandsetzung: Einstweilige Verfügung des Mieters trotz Duldungspflicht reloaded!

1. Bereits auf die Ankündigung einer Außenmodernisierung, die mit Störungen des geschützten Besitzes des Mieters verbunden sein wird, kann der Mieter Besitzschutzansprüche im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen. 2. Ob dem Vermieter ein materiell-rechtlicher Duldungsanspruch aus § 554(2) BGB o. … Weiterlesen

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Mietrecht: Erhöhung der Kostenmiete durch Erwerber: Wie erfolgt Wirtschaftlichkeitsberechnung?

1. Will der Erwerber eines mit öffentlichen Mitteln bebauten Grundstücks die Kostenmiete erhöhen, so hat er der Mieterhöhungserklärung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen, welche grundsätzlich nach den Verhältnissen aufzustellen ist, die beim Antrag auf Bewilligung öffentlicher Mittel bestanden (Einfrierungsgrundsatz). 2. Die im … Weiterlesen

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Mietrecht: Leistungsbescheid rechtswidrig: Kein Regress gegen Vermieter!

1. Ein Vermieter, dem das Jobcenter die Wohnungsmiete gemäß § 22(7) SGB II direkt überweist, erhält dadurch keinen Leistungsanspruch, nur eine Empfangsberechtigung. Durch die Direktzahlung an den Vermieter erbringt das Jobcenter eine Leistung an den Leistungsberechtigten, dem das Arbeitslosengeld II … Weiterlesen

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Mietrecht: Mietmangel: Nur der konkrete Sachmangel muss dargelegt werden!

1. Ein Mieter, der wegen eines Mangels Mietminderung geltend macht, muss nur den konkreten Sachmangel darlegen, nicht das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung. 2. Das Gericht ist verpflichtet, die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Wird … Weiterlesen

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Mietrecht: Bei drohender Kündigung Sicherheit auch von mehr als drei Monatsmieten möglich!

Auf eine Sicherheit, die dem Vermieter zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird, findet § 551(1), (4) BGB keine Anwendung (Fortführung von BGH, Urteil vom 07.06.1990 – IX ZR 16/90). BGH, Urteil vom 10.04.2013, VIII ZR 379/12

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Mietrecht: Kündigungswiderspruch bei Mieterinvestition?

Verneint der Vermieter vor dem Abschluss des Mietvertrags einen möglichen Eigenbedarf, so wird hierdurch weder die Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen, noch ist die Erklärung des Vermieters bei der Entscheidung über den Kündigungswiderspruch zu berücksichtigen. BGH, Urteil vom 20.03.2013, VIII ZR 233/12

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Mietrecht: Eigenbedarf entsteht kurz nach Vertragsschluss: Eigenbedarfskündigung zulässig, wenn…

Eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, bei Abschluss des Mietvertrags aber noch nicht absehbar war. BGH, Urteil vom 20.03.2013, VIII ZR … Weiterlesen

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Mietrecht: Vermieter kann die Erteilung von Musikunterricht in der Wohnung verbieten.

1. Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des “Wohnens” fallen nur solche berufliche Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu … Weiterlesen

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Mietrecht: Hunde- und Katzenhaltungsverbot: In Vorformulierten Verträgen = Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam.

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, “keine Hunde und Katzen zu halten”, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. BGH, Urteil vom 20.03.2013, VIII ZR 168/12

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Mietrecht: Ein Verbot von Satellitenschüsseln ist nur nach konkreter Interessenabwägung möglich.

Die Zivilgerichte haben bei Streitigkeiten über die Anbringung von Parabolantennen durch Mieter eine fallbezogene Abwägung vorzunehmen, in die die Eigentümerinteressen des Vermieters an der – auch optisch – ungeschmälerten Erhaltung des Wohnhauses und die Informationsinteressen des Mieters an der Nutzung … Weiterlesen

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Mietrecht: SEK verursacht Schäden: Land haftet dem Vermieter.

1. Dem Vermieter einer Wohnung steht für Schäden, die im Zuge einer rechtmäßigen Durchsuchung der Wohnung im Rahmen eines strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens gegen den Mieter verursacht worden sind, grundsätzlich ein Anspruch aus enteignendem Eingriff zu. 2. Ein dem Anspruch aus enteignendem … Weiterlesen

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Erfolgsunabhängiger Anspruch auf Maklerlohn kann nur individualvertraglich vereinbart werden.

Macht ein Makler einen Anspruch auf Zahlung einer erfolgsunabhängigen Maklerprovision geltend, so kann dieser nicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, sondern ausschließlich im Rahmen eines Individualvertrags wirksam vereinbart werden. LG Koblenz, Urteil vom 17.09.2012, 15 O 324/10

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Makler täuscht über Asbesthaltigkeit eines Daches: Kein Anspruch auf Nichterfüllungsschaden.

Täuscht ein Makler über Objekteigenschaften einer Immobilie, kommen sowohl Ansprüche gegen den Makler aus Deliktsrecht als auch aus einer Verletzung des geschlossenen Maklervertrags in Betracht. Beide Anspruchsgrundlagen sind jedoch nicht auf das positive Interesse, also Ersatz des Nichterfüllungsschadens gerichtet, sondern … Weiterlesen

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Maklerprovision: Kongruenz regelmäßig auch bei bei deutlicher Kaufpreisreduzierung (hier: 43%)

1. Bei einem für den Maklerkunden preisgünstigeren Erwerb liegt in der Regel eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit des nachgewiesenen mit dem zu Stande gekommenen Kaufvertrag vor. 2. Die Berufung des Maklerkunden in solchen Fällen auf eine fehlende Identität beider Verträge widerspricht regelmäßig … Weiterlesen

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Mietrecht: Mangelnde Sprachkenntnisse begründen für sich genommen keinen Grund zur Anfechtung einer Vereinbarung.

Wer ohne Kenntnis den Inhalt einer Mietaufhebungsvereinbarung unterzeichnet, kann sich nicht im Nachhinein auf seine fehlenden Sprachkenntnisse berufen. AG Wetzlar, Urteil vom 23.10.2012, 38 C 1078/12

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Mietrecht: Mietminderung möglich, wenn der Müllplatz um ca. 80 m verlegt wird.

Wird der Müllplatz eines Wohngebäudes so verlegt, dass die Mieter jetzt einen erheblich längeren Weg zurücklegen müssen, ca. 165 m statt zuvor 85 m, so kann die Miete um 2,5% gekürzt werden. AG Köpenick, Urteil vom 28.11.2012, 6 C 258/12

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Mietrecht: Hauswartkosten: Folgende Aufgaben des Hausmeisters sind können auf die Betriebskosten umgelegt werden:

1. Umlagefähige Aufgaben eines Hausmeisters sind Hausreinigung, Treppenhausreinigung, Straßenreinigung einschließlich der Schneeräumung, Gartenpflege und Bedienung der Heizungs- und Warmwasseranlage und des Fahrstuhls. Diese Arbeiten können auch dann als Hauswartkosten abgerechnet werden, wenn sie nicht als eigener Kostenpunkt der Betriebskosten vereinbart … Weiterlesen

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Mietrecht: Der Vermieter kann kündigen, wenn der Mieter die Mietwohnung eigenmächtig umgebaut.

Wird eine Mietwohnung ohne die Zustimmung des Vermieters vom Mieter durch die Entfernung einer Wand und die Zusammenlegung von Bad und Gäste-WC in ihrer Substanz verändert, kann der Vermieter kündigen. LG Berlin, Urteil vom 03.09.2012, 67 S 514/11

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Mietrecht: Verwertungskündigung bei Erwerb abrissreifer Immobilie zulässig.

1. Weist das vermietete Anwesen massive Schäden auf, ist in einem abrisswürdigen Zustand und erweist sich eine Sanierung als wirtschaftlich sinnlos, kann der Vermieter wegen beabsichtigter Verwertung kündigen, wenn bei Fortbestand des Mietverhältnisses nur ein unangemessen niedriger Kaufpreis zu erzielen … Weiterlesen

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Mietrecht: Dem Sachverständigen ist für die Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstückes ein Bewertungsspielraum zuzugestehen.

Die Fehlerhaftigkeit eines Verkehrswertgutachtens kann dann angenommen werden, wenn der Sachverständige bei der geschuldeten Verkehrswertermittlung der Immobilie nicht zutreffende Tatsachen zu Grunde legt und/oder anerkannte Bewertungsgrundsätze missachtet. Sind die jeweiligen Bewertungen ohne eindeutige und zwingende Vorgaben vorzunehmen, kann es – … Weiterlesen

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Bepflanzung teilweise zerstört: Schadensberechnung nach Methode Koch.

Auch wenn ein Gehölz oder ein Baum nicht zerstört, sondern nur beschädigt wird (hier: Thujenanpflanzung), kann die dadurch entstandene Wertminderung des Grundstücks im Grundsatz nach der “Methode Koch” berechnet werden. Die Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.05.2010 stehen dem nicht entgegen. … Weiterlesen

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Bei Abriss des Nachbarhauses: Anspruch des Nachbarn auf Wärmedämmung bei gemeinsamer Giebelwand.

1. Wenn der Abriss eines Nachbarhauses die Bestands- und Funktionsfähigkeit einer gemeinsamen Giebelmauer derart beeinträchtigt, dass der andere Nachbar gezwungen wird, sich durch bauliche Maßnahmen erst wieder die Nutzungsmöglichkeit (hier: Wärmeisolierung) zu verschaffen, die ihm die Mauer bisher bot, verstößt … Weiterlesen

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Missbrauch des Stimmrechts: Verhinderung der Wahl des Verwalters aus rein eigennützigen Beweggründen.

Soll die Neuwahl/Wiederwahl der Verwaltung allein deshalb verhindert werden, um die Verhandlungsposition der Mehrheitseigentümerin gegenüber einem potenziellen Investor zu verbessern, so ist die Ausübung des Stimmrechts rechtsmissbräuchlich, weil es gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft verstößt. … Weiterlesen

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Ist die Jahrsabrechnung rechnerisch unschlüssig, muss sie im Ganzen aufgehoben werden.

Eine Jahresabrechnung, bei der der Saldo zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontenstände vom Jahresanfang und Jahresende nicht übereinstimmt, ist insgesamt aufzuheben. LG Berlin, Urteil vom 19.10.2012, 55 S 346/11 WEG

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Auch wenn die Hausverwaltung gegenüber dem Hausmeister weisungsbefugt ist, bleibt der Verband der Wohnungseigentümer Arbeitgeber des Hausmeisters.

1. Ist in einem Arbeitsvertrag zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft und einem Hausmeister die Eigentümergemeinschaft als Dienstberechtigte ausgewiesen und unterschreibt die Verwalterin “für die Dienstberechtigte”, so handelt sie bei der Ausübung der auch laut Arbeitsvertrag auf sie übertragenen Weisungsbefugnis in Vertretung für … Weiterlesen

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Mietrecht: Der Mieter kann im Einzelfall die Reduzierung der Miete für Gewerberaum verlangen, wenn ausnahmsweise die Geschäftsgrundlage gestört ist.

1. Der Mieter trägt grundsätzlich das Verwendungsrisiko hinsichtlich des Mietobjekts. 2. Bleiben die Einnahmen des gewerblichen Mieters deutlich hinter den Erwartungen zurück und haben beide Parteien schon bei Vertragsschluss festgelegt, dass eine Prognose bezüglich der Entwicklung des Mietobjekts aufgrund seiner … Weiterlesen

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Mietrecht: Mieterwechsel bei Gewerberäumen: Bezugnahme auf den Mietvertrag in der Wechselvereinabrung erforderlich.

1. Soll in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, ein Mieterwechsel herbeigeführt werden, muss die schriftliche Vereinbarung zwischen dem früheren und dem neuen Mieter eine hinreichend deutliche Bezugnahme auf den Mietvertrag enthalten, wenn … Weiterlesen

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Mietrecht – Die Zeichnungsbefugnis eines Gesellschafters wird durch den Firmenstempel nachgewiesen.

Das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu einer Unterschrift des Gesellschafters weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, als unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus. Eine so in den Verkehr gegebene Erklärung erfüllt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB. BGH, Urteil vom 23.01.2013, … Weiterlesen

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Mietrecht – Wiederholungsgefahr bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens: Fristlose Kündigung statthaft.

1. Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme in einem Wohnhaus wird verletzt, wenn mieterseitig häufige Lärmstörungen nach 22 Uhr verursacht werden. 2. Wenn die Mieterin selbst bei Hinzuziehung der Polizei – als in der Regel letztem Mittel bei einer Ruhestörung – … Weiterlesen

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Mietrecht – Fristlose Kündigung bei Beleidigung eines Verwandten des Vermieters nur zulässig, wenn…

… der Verwandte im selben Haus wie der Mieter lebt. Nur wenn der Mieter seinen Vertragspartner, dessen Stellvertreter, Beauftragten oder Mitarbeiter, den Hausverwalter oder andere Hausbewohner schwer beleidigt, kann ein “wichtiger Grund” für eine Kündigung vorliegen und eine Abmahnung im … Weiterlesen

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Mietrecht – Verrechnung unvollständiger Mieten: Der Vermieter darf entscheiden.

§ 366(2)  BGB ist nicht anzuwenden, wenn der Mieter seine Miete nicht vollständig zahlt. Das hat zur Folge, dass der Vermieter eine unvollständige Leistung nach Belieben verrechnen kann. BGH, WuM 2005, 384 = NZM 2005, 455

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Mietrecht – Duldung der Untervermietung durch einstweilige Verfügung möglich.

1. Ein Mieter kann vom Vermieter die Duldung der Untervermietung verlangen, wenn er ohne die Einnahmen aus der Untervermietung nicht in der Lage sein wird, die monatliche Miete aufzubringen, und daher Gefahr läuft, fristlos gekündigt zu werden. 2. Droht dem … Weiterlesen

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Mietrecht – Die Aufnahme eigener volljähriger Kinder in Mietwohnung ist grundsätzlich gestattet.

1. Der Mieter einer ausreichend großen Wohnung ist auch dann befugt, ein eigenes Kind in die Wohnung aufzunehmen, wenn das Kind volljährig ist und vor dem Einzug bereits einen eigenen Hausstand geführt hat. Einer Erlaubnis des Vermieters im Sinne des … Weiterlesen

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Mietrecht – Betriebskostenvorauszahlungen: Der Mieter darf die Angemessenheit selbt berechnen.

1. Erklärt der Mieter nach § 560 Abs. 4 BGB die Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlungen, so kommt es für die Wirkung dieser Erklärung darauf an, ob der neue Betrag angemessen ist. 2. Der Mieter kann auch mit einem von ihm selbst … Weiterlesen

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Mietrecht – Blumenkästen sind an der Außenseite des Balkons nur zulässig, wenn keine Verkehrsgefährdung vorliegt.

Die Nutzung des Balkons zur Aufzucht und zum Aufstellen von Pflanzen und Blumen gehört zum üblichen Mietgebrauch. Das Anbringen von Blumenkästen an der Außenseite des Balkons ist dann nicht mehr erlaubt, wenn dem vernünftige Gründe entgegen stehen. Das ist zum … Weiterlesen

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Mietrecht – Betreutes Wohnen: Der Mietvertrag ist vom Bestehen des Betreuungsvertrags nur dann abhängig, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde.

Die Koppelung des Mietvertrags an den Bestand eines Betreuungsvertrags ist nicht aus dem Umstand zu schließen, dass sich eine gemietete Wohnung in einer Wohnanlage für betreutes Wohnen befindet. Dass der Mietvertrag aufgelöst werden kann, wenn der Betreuungsvertrag endet, muss im … Weiterlesen

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Mietrecht – Kündigung von Wohnraum auch zulässig, wenn der Eigenbedarf für den Geschäftsbetrieb der Ehefrau des Vermieters genutzt werden soll.

Der Vermieter kann seine vermietete Wohnung kündigen, wenn seine Ehefrau in den Räumen eine Anwalztskanzlei betreiben möchte. Dieser Nutzungsvorschlag ist im Sinne von § 573(1)1 BGB nachvollziehbar und vernünftig. BGH, Urteil vom 26.09.2012, VIII ZR 330/11

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Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist nur noch der Insolvenzverwalter zur Beschlussanfechtung berechtigt.

Der Eigentümer, über dessen Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet ist, kann Beschlüsse der Eigentümerversammlung nicht mehr anfechten. Das Stimmrecht geht ebenfalls auf den Insolvenzverwalter über. Rückständige Hausgeldansprüche können zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Während der Insolvenzverwaltung fällig werdende Sonderumlagen sind vom Insolvenzverwalter … Weiterlesen

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Auch der Vorkaufsberechtigte schuldet den Maklerlohn.

Der Kaufvertrag des Vorkaufsberechtigten kommt zu denselben Bedingungen zustande, die zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer ausgehandelt worden waren. Das gilt nur für solche Bedingungen nicht, die wesensmäßig nicht zum Kaufvertrag gehören (“Fremdkörper”). Vertragsbstimmungen zur Verteilung der Maklerkosten sind typische … Weiterlesen

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Kein Anspruch ohne Hauptvertrag

Verkauft der Auftraggeber des Maklers das Objekt doch nicht (oder vermietet es nicht), hat der Makler seine Provision nicht verdient. Der Makler hat auch keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der entgangenen Käuferprovision (Mieterprovision) gegen den Auftraggeber wegen treuwidriger Pflichtverletzung, … Weiterlesen

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Wenn ein Wohnungseigentümer nicht zur Eigentümerversammlung geladen wird,…

… führt die Nichtladung grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Nichtig sind Beschlüsse nur dann, wenn ein Eigentümer in böswilliger Weise gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen wird, also vorsätzlich nicht geladen wird. BGH, Urteil vom 20.07.2012, … Weiterlesen

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Die Versagung der Zustimmung zur Veräußerung erwächst in Bestandskraft; Verwalter kann nur eine Person sein.

Der Negativbeschluss ist nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Das gilt auch, wenn ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung zu Unrecht angenommen wurde. Zwei Personen können nicht Verwalter sein. BGH, Urteil vom 20.07.2012, V ZR 241/11

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Grundsätzlich zulässig: Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit, selbständiger Beschlusskompetenz und separater Abrechnung.

Die Gemeinschaftsordnung kann bestimmen, dass Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit errichtet werden. Sie können mit eigenen Beschlusskompetenzen und nur diese Gemeinschaften betreffende Stimmrechtsregelungen ausgestattet werden. Sofern die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass Kosten und Lasten für die Untergemeinschaft gesondert zu ermitteln und abzurechnen … Weiterlesen

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Flächen, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht, dürfen nur gemäß ihrer Bestimmung genutzt werden.

Die Teilungserklärung kann die Bestimmung enthalten, dass der teilende Eigentümer bei Verkauf einer Einheit dem Erwerber Sondernutzungsrechte an bestimmten Flächen einräumen und dessen Inhalt näher bestimmen darf. Die als “Außenstellplatz” bezeichnete Sondernutzungsfläche darf dann nicht zu einer Terrasse ausgebaut und … Weiterlesen

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Mietrecht – Hohe Heizkosten sind nur dann ein Minderungsgrund, wenn…

… die Heizungsanlage zum Zeitpunkt ihres Einbaus nicht dem technischen Standard entsprach. Daher kann der Mieter bei Altbauten grundsätzlich nicht erwarten, dass Wärmedämmung und Heizwert einem aktuellen Stand entsprechen. KG, Urteil vom 21.05.2012. 8 U 217/11; Revision wurde eingelegt BGH … Weiterlesen

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Mietrecht – Herstellung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch: Vermieter ist zur Vorleistung verpflichtet.

Müssen Mieträume aufgrund einer gesetzlichen Regelung bestimmte Anforderungen erfüllen (hier: Barrierefreiheit einer Physiotherapiepraxis) und sind die Räume zu diesem Zweck vermietet worden, müssen die Mieträume den gesetzlichen Erfordernissen entsprechen (hier: Barrierefreiheit). Wenn die Parteien des Mietvertrags keine andere Regelung vereinbaren, … Weiterlesen

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Mietrecht – Unzulässige AGB-Klauseln in Wohnraummietverträgen: Verspätete Fertigstellung, Verzugszinsen, Besichtigungsrecht

Folgende Klauseln in vorformulierten Wohnraummietverträgen sind unwirksam: “Der Mietbeginn kann sich infolge von Verzögerungen bei der Fertigstellung bis zu drei Monate verzögern, ohne dass sich hieraus Ansprüche des Mieters ergeben.” “Bei verspäteter Zahlung (Verzug) ist der Vermieter berechtigt, etwaige Mehrkosten … Weiterlesen

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Im Gewerberaum – Mietrecht muss die Minderung einem geringeren Gebrauchswert Rechnung tragen.

Wird die vertraglich vereinbarte “Mietfläche” unterschritten, darf nicht pauschal entsprechend der geringeren Fläche gemindert werden. Je nach Art der Nutzung der Flächen muss einem geringeren Gebrauchswert der fehlenden Flächen Rechnung getragen werden. Kellerräume haben demnach im Gewerberaummietrecht einen geringeren Gebrauchswert … Weiterlesen

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Mietrecht – Schimmel ist auch im Altbau ein Mangel, der zur Minderung berechtigt.

Kommt es bei herkömmlichem Nutzungsverhalten zur Bildung von Schimmel, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt, ist die Mietsache mangelhaft. Der Mieter kann Minderung und Beseitigung des Mangels verlangen. Nach Ablauf einer Nachfrist für den Vermieter stehen dem Mieter auch … Weiterlesen

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Mietrecht – Ist eine fristlose Kündigung unwirksam, kann sie dennoch in eine Abmahnung umgedeutet werden.

Nach deren Missachtung, ist eine erneute fristlose, jedenfalls aber eine ordentliche kündigung berechtigt. Dazu müssen die Voraussetzungen einer Abmahnung gegeben sein (Warnfunktion). Das sind: Bezeichnung der vorgeworfenen Pflichtverstöße des Mieters, Bezeichnung der Verhaltensweise, unter welchen Voraussetzungen das Mietverhältnis fortgesetzt werden … Weiterlesen

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Mietrecht – Umlagefähigkeit für das Raus- und Reinstellen von Mülltonnen auf die Betriebskosten möglich, wenn…

… dies ausdrücklich im Mietvertrag so geregelt ist. Auch Eigenleistungen des Vermieters können umlagefähige Betriebskosten sein, wenn dies so vereinbart wurde. Dieser Voraussetzung genügen folgende Formulierungen in Mietverträgen jedoch NICHT: “Straßen-, Bürgersteig- und Hausreinigung””Hauswart””Müllabfuhr””Hof- und Zugangsreinigung” AG Frankfurt/ Main, Urteil … Weiterlesen

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Mietrecht – Die Möglichkeit, Wäsche zu waschen und zu trocknen, gehört zum Kernbereich vermieteten Wohnraums.

Bei der Vermietung von Wohnraum gehört das Vorhandensein einer Wasch- und Trocknungsmöglichkeit zum Kernbereich des Mietgebrauchs. Mieter müssen sich nicht auf Alternativen verweisen lassen, die mit Einschränkungen verbunden sind, wie beispielsweise dem Hinweis, in der Wohnung könne ein Trockner aufgestellt … Weiterlesen

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Mietrecht – Liegt ein bauseitiger Schimmelschaden vor, darf der Mieter auch mindern, auch wenn er nur wenig geheizt und gelüftet hat..

Ein durch einen Baumangel verursachter Befall der Mietsache mit Schimmel berechtigt den Mieter zur angemessenen Herabsetzung der Miete (Minderung). Das gilt auch dann, wenn die Art und Weise von Beheizung und Belüftung durch den Mieter die Entstehung von Schimmel begünstigt … Weiterlesen

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Mietrecht – Bei Vermietung an sich selbst entsteht keine Zahlungspflicht.

Ein Mietvertrag, der mit sich selbst geschlossen wird, begründet keine Pflicht zur Zahlung von Miete. Ein Vertrag setzt voraus, dass er zwischen zwei verschiedenen Personen geschlossen wird. Im vorliegenden Fall hat ein Gewerberaummieter einen Teil der Fläche an sich selbst … Weiterlesen

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Mietrecht – Vermieterpfandrecht: Keine “Verwertung durch Vernichtung” zulässig.

Der Vermieter hat Sachen des Mieters nach “Berliner Räumung” durch Vermieterpfandrecht in Besitz genommen. Der Vermieter darf die Sachen nicht vernichten, wenn sie nicht fristgemäß abgeholt wurden. Der Vermieter muss die Sachen schriftlich inventarisieren (aussagekräftiges  der verwahrten Gegenstände). Deren Wert … Weiterlesen

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§ 10(2)3 WEG git den Teileigentümern nur für die Änderung schuldrechtlicher Beziehungen einen Anspruch, gilt aber nicht für die sachenrechtliche Eigentumszuordnung.

Über § 10(2)3 WEG lassen sich nur unbillige Regelungen der Gemeinschaftsordnung anpassen. Ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der eigentumsrechtlichen (sachenrechtlichen) Zuordnung des Wohnungseigentums selbst lässt sich aus der Vorschrift nicht herleiten. BGH, Urteil vom 11.05.2012, V ZR 189/11

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Über Sichtschutz ragende Pflanzen müssen zurück geschnitten werden.

1. Dem Nachbarn stehen Abwehr- und Beseitigungsansprüche zu, wenn Pflanzen und Wurzeln des Nachbarn das Grundstück beeinträchtigen. 2. Stehen Pflanzen hinter einem Sichtschutz und überragen diesen, müssen sie im Einzelfall auf Höhe des Sichtschutzes zurück geschnitten werden. 3. Wachsen Wurzeln … Weiterlesen

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Abzug “Alt-für-Neu” auch beim sachenrechtlichen Beseitigungsanspruch.

Was im Mietrecht längst entschieden ist, gilt nun auch im Verhältnis unter Nachbarn/ Eigentümern zueinander. Wenn eine Sache zu ersetzen oder wiederherzustellen ist, die schon mehrere Jahre alt ist, muss der Gläubiger einen Abzug dafür hinnehmen, dass die ersetzte Sache … Weiterlesen

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Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss Sonderausschüsse für bestimmte Aufgaben einrichten.

Das hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden (BGH IMR 2010, 190). Demnach ist die Einrichtung eines “Gartenausschusses”, der zusammen mit dem Hausverwalter ein Konzept zum Pflanzenbeschnitt entwickeln soll, zulässig. Hierin liegt keine unzulässige Übertragung der Entscheidungskompetenz über die ordnungsgemäße Verwaltung. Die … Weiterlesen

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Die Zustimmung des Verwalters nach § 12(1) WEG ist im Erbfall nicht erforderlich, wenn…

… die Veräußerungsbeschränkung (Verwalterzustimmung) die Ausnahme enthält, dass an Abkömmlinge der Wohnungseigentümer veräußert wird. Erben demnach die Kinder der Erblasser gemeinschaftlich und setzen sich über das Erbe auseinander, kann einer der Erben als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden, ohne … Weiterlesen

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Mietrecht – Keine Rückgabe der Mietsache, wenn Gegenstände oder Einbauten zurück gelassen werden.

Der Vermieter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich leere Räume zurück verlangen. Lässt der Mieter Einrichtungsgegenstände zurück, erfüllt er seine Rückgabepflicht nicht. Er muss weiter Nutzungsentschädigung in Höhe einer angemessenen Miete zahlen. “Leer” bedeutet zur anschließenden Nutzung geeignet. Das Zurücklassen … Weiterlesen

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Mietrecht – Fristlose Kündigung bei Mangel der Mietsache nur nach Frist zur Mangelbeseitigung.

Der Mieter hat Anspruch auf Instandsetzung der Mietsache, wenn diese einen Mangel hat. Hierzu muss er dem Vermieter den Mangel anzeigen und ihm eine Frist zur Mangelbeseitigung setzen. Wenn die Frist fruchtlos verstreicht, sthen dem Mieter Ansprüche auf Kündigung, Ersatzvornahme, … Weiterlesen

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Auch eine “1-Euro-GmbH” (haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft UG) kann zur Hausverwalterin bestellt werden.

Die Eigentümer haben sowohl bei der Abberufung als auch bei der Bestellung des Hausverwalters einen Beurteilungsspielraum. Eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft (UG) -die so genannte “Ein-Euro-GmbH”- kann grundsätzlich zur Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden. Von der Frage der Rechtsform des Hausverwalters unabhängig … Weiterlesen

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Mietrecht – “Komplettrenovierung” bei Mietende:

Unter der Regelung im Gewerberaummietevrtrag “Der Mieter ist bei Mietende zu einer fach- und sachgerechten Komplettrenovierung auf seine Kosten verpflichtet” ist zu verstehen, dass der Mieter die Mietsache in einen Zustand versetzen muss, der weder Verunreinigungen noch Schäden aufweist. Vom … Weiterlesen

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Gewerbliche Kinderbetreuung ist keine Nutzung als Wohnung.

Wenn die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters verlangt, in der Wohnung ein Gewerbe oder einen Beruf auszuüben, ist hiervon auch die Betreuung von bis zu fünf Kleinkindern gegen Entgelt umfasst. Erlaubt ist nur die Betreuung fremder Kinder im Wege der … Weiterlesen

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Mietrecht – Der Vermieter ist trotz Abgeltungsklausel in einem Gerichtsvergleich berechtigt, Nachforderungen aus einer späteren Betriebskostenabrechnung zu verlangen.

Die Mietvertragsparteien einigten sich in einem gerichtlichen Vergleich unter anderem auf folgende Abgeltungsklausel: “Mietansprüche für die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr.” Die Vergleichsregelung schließt die Nachforderung aus einer danach erstellten Nebenkostenabrechnung des Vermieters nicht aus. Der Vermieter muss den Mieter … Weiterlesen

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Mietrecht – Sonstige Betriebskosten im Sinne von § 27(1) II. BV müssen ausdrücklich im Mietvertrag benannt sein.

Es handelt sich nicht um eine Auffangnorm in dem Sinne, dass hierüber Betriebskostenarten abgerechnet und auf den Mieter umgelegt werden können, die nicht ausdrücklich im Mietvertrag bezeichnet sind. Kosten des Wachdienstes sind als sonstige Betriebskosten nur umlagefähig, wenn sie im … Weiterlesen

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Mietrecht – Die Abrechnung über Betriebskosten muss sich an den Kostenpositionen im Mietvertrag orientieren.

Die Abrechnung über Betriebskosten muss gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Das gilt sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnraummietrecht. Die Nebenkostenabrechnung muss den inhaltlichen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen. Der Vermieter “hat dem Mieter eine die geordnete Zusammenstellung der … Weiterlesen

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Mietrecht – Der Vermieter darf zur Besichtigung von Mängeln selbst bestimmen, von wem er sich begleiten lässt.

Nach Anzeige eines Mangels hat der Vermieter das Recht, den Mangel der Mietsache zu besichtigen. Er kann sich hierbei von einer Person seines Vetrauens begleiten lassen. Bei der Auswahl der Begleitperson ist er grundsätzlich frei. Der Mieter kann dieses Recht … Weiterlesen

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Mietrecht – Der Vermieter darf außerordentlich ohne Abmahnung kündigen, wenn der Mieter Cannabis anbaut, verkauft und konsumiert.

Der umfangreiche Anbau, Verkauf und Konsum von Cannabis stellt einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar macht, § 543(1)1 BGB. Der Vermieter darf kündigen, ohne vorher abmahnen  zu müssen. Die Abmahnung ist … Weiterlesen

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Mietrecht – Drohen mit erhobener Faust: Fristlose Kündigung ohne Abmahnung gerechtfertigt.

Wenn die Mieter die Vermieter mit erhobenen Fäusten bedrohen, ist eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt. Eine Abmahnung ist nämlich dann entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder besondere Umstände des Einzelfalles die sofortige Kündigung gebieten. Im vorliegenden … Weiterlesen

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Mietrecht – Bei preisgebundenem Wohnraum (Sozialwohnungen) darf der Vermieter keine Kaution zur Sicherung von Nebenkosten verlangen.

Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer Mietsicherheit ist bei preisgebundenen Wohnungen nur zur Besicherung von Ansprüchen des Vermieters wegen Beschädigung der Wohnung (Schadensersatz) und wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen (Renovierung) erlaubt, § 9(5)1 WoBindG. Eine Besicherung von Ansprüchen des Vermieters auf … Weiterlesen

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Mietrecht – Der Vermieter kann gegen den Rückzahlungsanspruch der Kaution nicht mit mietfremden Forderungen aufrechnen.

Die Stellung einer Barkaution ist ein Rechtsgeschäft mit Treuhandcharakter. Diesem Treuhandcharakter der Mietsicherheit liegt ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot gegen Forderungen inne, die ihren Ursprung nicht in dem Mietverhältnis selbst haben. Bei preisgebundenem Wohnraum ergibt sich der Ausschluss bereits aus dem Gesetz, … Weiterlesen

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Mietrecht – Der Mieter handelt schuldhaft und pflichtwidrig, wenn er über die Ursache von Mängeln im Irrtum ist.

Mindert der Mieter die Miete und gerät dadurch mit einem Betrag in Verzug, der zwei Monatsmieten entspricht, entfällt der Verzug nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn er bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die Voraussetzungen des von ihm … Weiterlesen

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Ist Gegenstand der Klage der Abriss einer Nachbarwand, muss zuvor ein Schlichtungsverfahren durchgeführt worden sein.

Geht es in der Klage um den Abriss einer Mauer, die vor ihrem Abriss eine Nachbarwand gemäß § 7 Nachbarschafstgesetz-NRW war, ist die Erhebung einer Klage erst dann zulässig, wenn zuvor ein Schlichtungsverfahren durchgeführt wurde. OLG Hamm, Urteil vom 26.03.2012, … Weiterlesen

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Der Makler verliert seinen Anspruch auf Vergütung nicht, wenn er fahrlässig falsche Angaben zu Mieterträgen macht.

Gemäß § 654 BGB erweist der Makler sich seines Maklerlohns nur dann für unwürdig, wenn vorsätzlich oder fahrlässig wesentliche Vertragspflichten verletzt. Die fahrlässig falsche Angabe von Mieterträgen erfüllt diese Voraussetzungen nicht. Es liegt keine dem Vorsatz nahekommende Leichtfertigkeit vor, die … Weiterlesen

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Der Makler verwirkt seinen Provisionsanspruch, wenn er Interessenten “hinhält”.

Hält der Immobilienmakler einen Interessenten zum Kauf der Immobilie hin, weil er den Abschluss eines neuen Makleralleinauftrags abwarten möchte, liegt darin ein schwer wiegender Verstoß gegen seine Vertragspflichten. Durch solches Verhalten handelt der Makler den Interessen des Verkäufers mit einer … Weiterlesen

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Grundsätzlich keine rückwirkende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, außer…

bei Vorliegen ganz besonderer Umstände kann in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden. Solche können darin bestehen, dass der bisherige Verteilungsschlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist, oder die Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt. LG Itzehoe, Beschluss vom … Weiterlesen

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Die Verjährungsfrist für Vorschüsse auf das Hausgeld beginnt nicht von neuem, wenn die Jahresabrechnung beschlossen wird.

Es bleibt bei der dreijährigen Verjährungsfrist für Vorschüsse auf das Hausgeld ab Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Ein Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zum Neubeginn der Verjährung für Vorschüsse. Der Beschluss über die Jahresabrechnung für … Weiterlesen

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WEG: Nur Teilnichtigkeit des Beschlusses, wenn nur einzelne Kostenpositionen falsch verteilt sind.

Liegen sonst keine besonderen Umstände des Einzelfalles vor, führt eine fehlerhafte Berechnung und Verteilung nur einzelner Kostenpositionen regelmäßig nicht dazu, dass Jahresabrechnungen oder Wirtschaftspläne insgesamt für ungültig erklärt werden. Gemäß § 139 BGB ist der übrige Beschluss über Wirtschaftsplan oder … Weiterlesen

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§ 16(3) WEG eröffnet nur die Möglichkeit, einen bestehenden Verteilungsschlüssel für Betriebskosten zu ändern, nicht jedoch, eine Umlagepflicht für einen Eigentümer neu einzuführen.

Wenn ein Eigentümer nach einer bestehenden Vereinbarung oder laut Teilungserklärung von der Tragung bestimmter Kosten oder Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, haben die Eigentümer nicht die Befugnis, diesen Eigentümer durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen. Besteht keine Beschlusskompetenz, ist … Weiterlesen

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Mietrecht – Trittschall: DIN 4109 legt fest, welche Beeinträchtigungen zu dulden sind.

Schallschutz ist grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzbestimmungen der DIN 4109 zu bemessen. Auch wenn der Bodenbelag ausgewechselt wird, gilt die DIN 4109 in der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Fassung. Das gilt … Weiterlesen

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Mietrecht – Mieter muss Kosten für Wärme-Contracting im Rahmen der Betriebskosten übernehmen, …

… auch wenn dies im Mietvertrag nicht vereinbart wurde. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter bei Vertragsschluss die Heizung selbst betrieben hatte (hier: Gasetagenheizung) und die gewerbliche Wärmelieferung (Contracting) später eingeführt wurde. Das folgt aus einer ergänzenden Vertragsauslegung. Entscheidend ist … Weiterlesen

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Mietrecht – Unwirksame Vereinbarung zur Umlegung von Betriebskosten: “Kosten für das Management”

Kosten des Hausmeisters sind nur teilweise als Betriebskosten umlagefähig, so dass sie vom Mieter bezahlt werden müssen. Es muss unterschieden werden zwischen umlagefähigen freiwilligen Leistungen des Vermieters und Kosten für Tätigkeiten des Hauswarts bei der Verwaltung, Instandsetzung und Instandhaltung, die … Weiterlesen

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Mietrecht – Vor einer Kündigung muss der Mieter abgemahnt werden, wenn…

… der Mieter fortgesetzt unzuverlässig die Miete zahlt und der Vermieter unpünktliche und rückständige Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum hinnimmt. Das gilt sowohl für die fristlose als auch für die ordentliche Kündigung des Mietvertrags. Unter einer Abmahnung ist ein Schreiben … Weiterlesen

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Mietrecht – Studentenwohnheim verlangt schriftliches Belegungskonzept, das dem Rotationsprinzip folgt.

Für eine Qualifizierung eines Mietshauses als Studentenwohnheim gemäß § 549(3) BGB ist es nicht ausreichend, dass die Zimmer ausschließlich oder überwiegend an Studenten vermietet werden. Weitere Voraussetzung für die Privilegierung hinsichtlich Kündigungsschutz und Mieterhöhung ist, dass die Zimmervergabe nach dem … Weiterlesen

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Die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf von Sondereigentum ist entbehrlich, wenn alle Einheiten einer Wohnungseigentumsanlage an denselben Erwerber veräußert werden.

§ 12 WEG schützt die Eigentümergemeinschaft davor, dass unliebsame, störende oder zahlungsunfähige Mitglieder dem Verband der Eigentümer beitreten können. Werden jedoch alle Eigentumsanteile an denselben Käufer übertragen, besteht keine Gemeinschaft von Eigentümern mehr. Der Schutzzweck des § 12 WEG ist … Weiterlesen

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Modernisierungsmaßnahmen: Bei der Frage, ob eine Verbesserung vorliegt, ist der gegenwärtige und tatsächliche Zustand maßgeblich.

Modernisierungsmaßnahmen: Bei der Frage, ob eine Verbesserung vorliegt, ist der gegenwärtige und tatsächliche Zustand maßgeblich. Wann eine Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung darstellt, ist nach dem gegenwärtigen Zustand der Mietsache zu beurteilen. Einbauten, die der Mieter eingebracht hat, sind dabei zu berücksichtigen. … Weiterlesen

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Mietrecht – Bei einer Mieterhöhung endet die Pflicht zur Anrechnung von Drittmitteln (Wohnbauförderungsmaßnahmen) nach 12 Jahren.

In einem Mieterhöhungsverlangen müssen Fördermittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, nur dann angegeben werden, wenn sie bei der Berechnung der erhöhten neuen Miete anzurechnen sind. Die Anrechnungspflicht endet 12 Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts. … Weiterlesen

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