Schlagwort-Archive: Anwalt

Keine Minderung bei voraussehbarem Baulärm.

1. Die Miete ist nicht wegen Emissionen einer Baustelle (Lärm und Staub) gemindert, wenn die Bautätigkeit voraussehbar war. 2. Dies ist nicht nur dann der Fall, wenn bei Abschluss des Mietvertrags schon ein Bauzaun errichtet ist. 3. Absehbar ist die … Weiterlesen

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Säumiger Mieter: Großer Vermieter hat gewöhnlich keinen Anspruch auf Inkassokosten.

Ein Vermieter darf nicht ohne Weiteres ein Inkassounternehmen zum Eintreiben von Inkassokosten beauftragen. Das gilt vor allem, wenn es sich beim Vermieter um ein größeres Wohnungsunternehmen handelt. AG Hamm, Urteil vom 16.05.2014, 17 C 443/13

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Mieter darf Rollator im Treppenhaus abstellen.

Vermieter dürfen einem gehbehinderten Mieter nicht ohne Weiteres das Abstellen seines Rollators im Hausflur verbieten. Dies gilt zumindest dann, wenn es für den Mieter keine zumutbare Alternative gibt. AG Recklinghausen, Urteil vom 27.01.2014, 56 C 98/13

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Keine Kündigung bei langjährigem Zuwarten des Vorvermieters.

Nimmt der Vorvermieter trotz anfänglicher Abmahnungen später Zahlungsverzögerungen über Jahre konsequenzlos hin, kann sein Rechtsnachfolger den Mietvertrag nicht ohne Weiteres kündigen. In solchen Fällen kann Schweigen (ausnahmsweise) Erklärungsgehalt haben, so dass von einer abweichenden Fälligkeitsvereinbarung auszugehen ist. LG Berlin, Urteil … Weiterlesen

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Mündliche Mietaufhebungsverträge sind nur ausnahmsweise zulässig.

Mietaufhebungsverträge bedürfen grundsätzlich der Schriftform. Mündlich kann ein Mietaufhebungsvertrag ausnahmsweise dann in Betracht kommen, wenn sicher festgestellt werden kann, dass alle klärungsbedürftigen Fragen, wie etwa Kautionsrückzahlung, Renovierungsbedürftigkeit usw., im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters eindeutig und rechtsverbindlich erörtert und … Weiterlesen

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Keine Minderung der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Mängelbesichtigung zu ermöglichen.

1. Der Vermieter hat nach Mängelanzeige durch den Mieter das Recht, sich den angeblichen Mangel persönlich anzusehen. 2. Verweigert der Mieter unberechtigt die Besichtigung, verliert er sein Minderungsrecht. 3. Nach einer generellen Verweigerung einer Besichtigung durch den Vermieter muss der … Weiterlesen

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Anforderungen an die Prüfbarkeit einer Nebenkostenabrechnung:

Eine Nebenkostenabrechnung, in der sowohl die Aufzählung der Gesamtkosten als auch die Angabe der Umlageschlüssel fehlen, ist formell nicht ordnungsgemäß. Dies gilt auch dann, wenn im abzurechnenden Objekt insgesamt lediglich zwei Wohnungen existieren und zwischen den Parteien darüber hinaus vereinbart … Weiterlesen

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Mietvertrag auf Lebenszeit: § 575 BGB ist nicht anwendbar.

1. Der Zweck des § 575 BGB verbietet dessen Anwendung auf Mietverhältnisse, die auf Lebenszeit des Mieters geschlossen sind. 2. Jedenfalls kann es treuwidrig sein, wenn sich der Vermieter auf die Unwirksamkeit eines solchen Vertrags beruft. LG Freiburg, Urteil vom … Weiterlesen

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“Unaufgefordert” vom Mieter zusätzlich als Mietsicherheit angebotene Bürgschaft nur zulässig, wenn tatsächlich unaufgefordert

1. Die Mietsicherheiten dürfen gemäß § 551 BGB das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Mieten ohne Nebenkosten nicht übersteigen; dies gilt auch bei Stellung mehrerer Sicherheiten. 2. Etwas anderes gilt nur, wenn eine Bürgschaft unaufgefordert vom Mieter zusätzlich als … Weiterlesen

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Berechtigtes Interesse an der Untervermietung bei längerem Auslandsaufenthalt des Mieters.

1. Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen (Fortführung von BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200). 2. Von einer Überlassung eines … Weiterlesen

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WEG-Gericht ist zuständig für Streit um Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG.

1. Bei der Geltendmachung des Zustimmungsanspruchs eines Wohnungseigentümers nach § 12 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer liegt eine Streitigkeit über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander vor. 2. Der die Zwangsversteigerung einer … Weiterlesen

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Mieter zahlt Abfallgebühren nicht: Eigentümer bleibt verpflichtet.

Zahlen die Mieter einer Wohnung die fälligen Abfallbeseitigungsgebühren nicht, so kann die Behörde die ausstehenden Gebühren nachträglich vom Hauseigentümer fordern. Entscheidet sich der Eigentümer, die für sein Anwesen anfallenden Abfallgebühren nicht selbst zu entrichten, sondern seine Mieter direkt vom Einrichtungsträger … Weiterlesen

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Maklerlohn: Sittenwidrigkeit bei Mehrerlösabführungsklauseln.

Führt eine Mehrerlösabführungsklausel zu Provisionen von deutlich über 20%, dann ist der Maklervertrag jedenfalls sittenwidrig, wenn der Makler dies gegenüber dem in Immobiliengeschäften unerfahrenen Kunden verschleiert hat. LG Berlin, Urteil vom 30.05.2013, 9 O 540/11

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Provisionsanspruch bleibt trotz Tätigwerdens eines weiteren Maklers für den ersten Makler erhalten.

Der Provisionsanspruch des Nachweismaklers bleibt erhalten, wenn der Kunde alsdann die Dienste eines seitens des Verkäufers eingeschalteten weiteren Maklers in Anspruch nimmt, sofern nicht eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs zwischen dem Nachweis und dem Erwerb vorliegt. OLG Hamm, Urteil vom 27.02.2014, … Weiterlesen

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Stromversorgung des Mieters unterbrochen: Lieferant muss Vermieter nicht informieren.

Ein Stromversorgungsunternehmen, das mit einem Mieter von Gewerberaum einen Stromlieferungsvertrag geschlossen hat, ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Vermieter zu unterrichten, dass die Stromversorgung wegen Zahlungsverzugs unterbrochen wurde. OLG Jena, Urteil vom 16.04.2014 – 2 U 569/13 (nicht rechtskräftig)

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Wasserversorger haftet bei Leitungsschäden im Bereich vor der Wasseruhr.

1. Das Wasserversorgungsunternehmen ist zur ordnungsgemäßen Unterhaltung der Frischwasserzuleitung beim Abnehmer bis zur Wasseruhr verpflichtet. 2. Kommt das Unternehmen dieser Verpflichtung nicht nach und wird hierdurch im Bereich vor der Wasseruhr ein Schaden verursacht, muss der Versorger den Schaden ersetzen. … Weiterlesen

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Versorgungsanschlüsse muss der Vermieter zur Verfügung stellen.

Dem Mieter von Gewerberäumen steht gegen den Eigentümer eines Nachbargrundstücks ein Anspruch auf Nutzung der diesem Grundstück dienenden Versorgungsanschlüsse zum Zwecke der Versorgung der Gewerberäume mit Wasser und Strom nicht zu. OLG Karlsruhe, Urteil vom 15.05.2014, 12 U 170/13

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Kostendeckelung für Rechtsanwalt in WEG-Beschluss verbindlich.

1. Hat die WEG-Versammlung eine Kostendeckelung für die Beauftragung eines Rechtsanwalts beschlossen, so ist diese verbindlich. 2. Selbst wenn offensichtlich ist, dass die Kostendeckelung nicht ausreicht, muss eine erneute Eigentümerversammlung einberufen werden, um die Aufstockung des Kostenrahmens zu beschließen. AG … Weiterlesen

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Rücksichtnahmegebot kann Maßnahmen gegen Zigarettenrauch notwendig machen.

1. Ein Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, nicht ununterbrochen einer Geruchsbelästigung durch rauchende Nachbarn ausgesetzt zu sein. 2. Führt Zigarettenrauch zu einer über das unvermeidliche Maß hinausgehende Beeinträchtigung, besteht ein zeitlich eingeschränktes Unterlassungsgebot. AG München, Urteil vom 28.04.2014, 485 C … Weiterlesen

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Videoüberwachung des eigenen Sondernutzungsbereichs zulässig.

Eine eingeschränkte Videoüberwachung, bezogen auf den eigenen Sondernutzungsbereich, ohne dass andere Eigentümer in irgendeiner Weise beeinträchtigt werden, ist zulässig. AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 09.01.2013, 539 C 7/12

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Verfahrenskosten der Wohnungseigentümergemeinschaft sind Verwaltungskosten.

1. Die Kosten eines Rechtsstreits, den die rechts- und parteifähige Gemeinschaft im Rahmen der Verwaltung gegen einzelne Wohnungseigentümer führt, gehören zu den Kosten der Verwaltung. Diese Kosten haben sämtliche Wohnungseigentümer im Innenverhältnis anteilig zu tragen und müssen in die Jahresabrechnung … Weiterlesen

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Immer wieder Fenster – hier: Beschluss über Kostenerstattung (Austausch 2000 – 2006)

1. Beschlüsse, die eine aufgrund der sog. “Jahrhundertentscheidung” des BGH vom 20.09.2000 (IBR 2001, 49) eingetretene Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern bis zu einem gewissen Grad abzufangen bzw. auszugleichen versuchen, können unter bestimmten Voraussetzungen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. 2. Fragen der Verjährung etwaiger … Weiterlesen

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Verwalterbestellung ohne vorherige Bonitätsprüfung kann anfechtbar sein.

1. Wohnungseigentümer müssen die Auswahl des Verwalters auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage treffen, weshalb sie sich auch Gewissheit darüber verschaffen müssen, ob der als Verwalter in Aussicht Genommene über die zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlichen Mittel verfügt und sichergestellt ist, dass die … Weiterlesen

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Keine Haustiere im Aufzug.

1. Enthält eine Hausordnung kein generelles Haustierhaltungsverbot, sondern lediglich eine Einschränkung dahingehend, dass die gehaltenen Tiere nicht den Aufzug, sondern daraus folgend lediglich das Treppenhaus nutzen dürfen, wird der wesentliche Inhalt der Nutzung von Wohneigentum nicht in sittenwidriger und damit … Weiterlesen

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Sonderumlage: Aufgehobener Genehmigungsbeschluss darf erneut gefasst werden.

Bestehen Zweifel, ob der einen Wirtschaftsplan oder eine Sonderumlage genehmigende Beschluss wirksam ist, dürfen die Wohnungseigentümer diesen erneut fassen. BGH, Urteil vom 04.04.2014, V ZR 168/13

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Verbandsklage: Auch der obsiegende Wohnungseigentümer muss zahlen.

Klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen Wohnungseigentümer Beitrags- oder Schadensersatzansprüche ein und verliert sie, sind die ihr entstehenden Kosten des Rechtsstreits in der Abrechnung gemäß § 16 Abs. 2 WEG dennoch auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, auch auf den obsiegenden. … Weiterlesen

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Beseitigung von Altlasten: Verjährung sechs Monate nach Pachtende.

1. Die sechsmonatige Verjährung gemäß § 548 Abs. 1 BGB beginnt mit der Erlangung der unmittelbaren Sachherrschaft. Bei unbefriedeten Grundstücken gilt die Vermutung, dass der Verjährungsbeginn mit dem Ende des Pachtverhältnisses zusammenfällt und der Verpächter freien Zugang zum Grundstück hat. … Weiterlesen

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Gewerberaum Mietrecht: Stillschweigende Verlängerung kann durch AGB ausgeschlossen werden.

Eine AGB-Klausel, die ohne Weiteres die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses ausschließt, ist im Gegensatz zu einem Wohnraummietverhältnis gerade beim Vorliegen eines Gewerberaummietverhältnisses wirksam. KG, Beschluss vom 20.01.2014, 8 U 168/13

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Ständig zu geringe Mietzahlungen: Fristlose Kündigung berechtigt.

Auch ständig zu geringe Mietzahlungen stellen Vertragsverletzungen dar, die den Vermieter nach vorheriger Abmahnung zur fristlosen, erst Recht zur fristgerechten Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen können. AG Karlsruhe, Urteil vom 04.04.2014, 4 C 41/14

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Untervermietung bei schlechterem Einkommen: Vermieter muss häufig Erlaubnis erteilen.

Ein Vermieter muss seinem Mieter normalerweise die Untervermietung seiner Wohnung erlauben, wenn sich dessen wirtschaftliche Situation nach Abschluss des Mietvertrags erheblich verschlechtert hat. Hierzu gehören unter anderem auch die Einkommensverhältnisse des Mieters. AG München, Urteil vom 15.10.2013, 422 C 13968/13

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Heimatsender über Internet: Parabolantenne muss weg, wenn Kabel und Internet vorhanden sind.

1. Dauerhaft in Deutschland lebende Ausländer haben ein anerkennenswertes Interesse, die Programme ihres Heimatlands zu empfangen, um sich über das dortige Geschehen zu unterrichten und die kulturelle und sprachliche Verbindung aufrechterhalten zu können. 2. Dabei ist es ihnen jedoch regelmäßig … Weiterlesen

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Eine Mieterin ohrfeigt die andere: Keine Kündigung durch den Vermieter.

Die Ohrfeige einer Mieterin zu Lasten einer anderen kann im Einzelfall kein hinreichender Grund für eine fristlose Kündigung des Vermieters ohne vorherige Abmahnung sein. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Folgen der Ohrfeige gering sind, zwischen den Mietern schon seit … Weiterlesen

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Mieter lässt im Winter die Fenster offen: Vermieter kann kündigen.

Verlässt der Mieter die unbeheizte Wohnung in den Wintermonaten auf längere Zeit (hier: mehrere Monate) mit geöffneten Fenstern in Küche und Bad, obwohl er nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, die Wohnräume frostfrei zu halten und für ihre Beheizung zu sorgen, … Weiterlesen

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Wirtschaftliche Interessen stehen Eigenbedarfskündigung nicht entgegen.

1. Eine Eigenbedarfskündigung ist wirksam, wenn die gekündigte Wohnung für den Sohn vorgesehen ist. Hierfür ist nicht erforderlich, dass der Sohn von der Kündigung weiß. Wichtig ist nur, dass er in die Wohnung auch tatsächlich einziehen will. 2. Dass der … Weiterlesen

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Tat- oder Verdachtskündigung?

1. Zur Abgrenzung einer vom Vermieter ausgesprochenen Tat- von einer Verdachtskündigung. 2. Die Verwendung einer als Fotokopie erkennbaren Mietervollmacht stellt unabhängig von der Urheberschaft der darauf wiedergegebenen Unterschriften keine Urkundenfälschung im Sinne des § 267 StGB dar. 3. Leugnet der … Weiterlesen

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Mietspiegel: Wann sind Gemeinden vergleichbar im Sinne von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB

Eine Hochschulstadt mit ca. 170.000 Einwohnern ist auch dann nicht im Sinne von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB mit einer Kleinstadt von ca. 11.700 Einwohnern vergleichbar, wenn es sich um direkt benachbarte Gemeinden handelt (hier: Potsdam und Michendorf). … Weiterlesen

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Erlaubte Tierhaltung (hier: Labrador-Hund): Mieter haftet für durch das Tier verursachte Schäden.

Dem Vermieter steht auch bei erlaubter Tierhaltung ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn der Mieter seine Obhutspflichten verletzt. LG Koblenz, Urteil vom 06.05.2014, 6 S 45/14

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Mieter eines Einfamilienhauses haben im Regelfall das Heizmaterial auf eigene Kosten zu besorgen.

1. Der Vermieter von Wohnräumen schuldet neben der Überlassung der Mietsache in der Regel auch die Erbringung von den Leistungen, die klassischerweise unter den Begriff der Betriebskosten fallen. Der Vermieter ist also regelmäßig verpflichtet, die mitvermietete Heizungsanlage in betriebsbereitem Zustand … Weiterlesen

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Mieter haften untereinander nicht für Streupflichtverletzungen.

1. Obliegt der Winterdienst mehreren Mietern eines Mehrfamilienhauses gemeinschaftlich, so kommt ein Schadensersatzanspruch unter den Mitverpflichteten in der Regel nicht in Betracht. 2. Auch auf Privatwegen ist die Verkehrssicherheit ab dem Zeitpunkt sicherzustellen, ab welchem mit einer Nutzung zu rechnen … Weiterlesen

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Keine Analogie zu § 565 BGB bei Zwischenvermietung an gemeinnützigen Verein.

Der Umstand, dass der Zwischenmieter – der nach seiner Satzung ein gemeinnütziger Verein ist, welcher den Wohnraum an von ihm betreute Personen mit geringen Chancen auf dem Wohnungsmarkt weitervermieten soll – bei der Weitervermietung sodann tatsächlich unter Missachtung seines Vereinszwecks … Weiterlesen

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Anforderung an Kündigung wegen Bedarfs für einen Familienangehörigen:

Wird wegen Bedarfs für einen Familienangehörigen gekündigt und zur weiteren Erläuterung ausgeführt, dass dieser mit seinem Lebensgefährten zusammenziehen will, so genügt es, wenn die Bedarfsperson – also der Familienangehörige – identifizierbar benannt wird. Der Name des Lebensgefährten muss nicht offengelegt … Weiterlesen

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Bei Streit um Minderung keine Verwertung der Kaution während des Mietverhältnisses.

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten. BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13

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Insolventer Mieter ist nach Freigabe der Wohnung Kündigungsadressat.

Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO (“Freigabeerklärung”) erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen (im … Weiterlesen

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Verstoß gegen Residenzpflicht: Differenzbetrag zum marktüblichen Kaufpreis.

Der Käufer kann zur Zahlung des Differenzbetrags zum marktüblichen Kaufpreis verpflichtet sein, wenn er ein Baugrundstück mit Residenzpflicht vertragswidrig weiterveräußert. OLG Frankfurt, Urteil vom 12.11.2013, 4 U 77/13

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Wohnung überteuert? Wert ist nach Vergleichswertmethode zu ermitteln.

1. Die für das Vorliegen einer arglistigen Täuschung wegen angeblicher Falschangaben zum Verkehrswert erforderliche Klärung des Werts einer erworbenen Immobilie erfordert die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den jeweils wertbildenden Faktoren. 2. Es erscheint zweifelhaft, ob den Anforderungen … Weiterlesen

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Kein Notwegerecht für Kfz-Fahrten zum Hauseingang und zur Garage.

1. Wenn ein Wohngrundstück mit einem Kraftfahrzeug angefahren werden kann, ist die “zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege” im Sinne von § 917 BGB gegeben. 2. Der Hauseingang muss nicht mit dem Kfz erreicht werden können. 3. … Weiterlesen

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Stromversorgung: Netzbetreiber haftet für Überspannungsschäden.

1. Führt eine übermäßige Überspannung zu Schäden an üblichen Verbrauchsgeräten, liegt ein Fehler des Produkts Elektrizität vor. 2. Nimmt der Betreiber des Stromnetzes Transformationen auf eine andere Spannungsebene – hier in die sog. Niederspannung für die Netzanschlüsse von Letztverbrauchern – … Weiterlesen

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Angebot unbefristet, aber widerrufbar: Klausel unwirksam.

Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, nach denen das Angebot des anderen Teils unbefristet fortbesteht und vom Verwender jederzeit angenommen werden kann, sind auch dann mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar, wenn das Angebot nicht bindend, sondern widerruflich ist. BGH, Urteil … Weiterlesen

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WEG und Bauträger einigen sich: Erwerber ist an Vergleich gebunden.

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Damit ist der einzelne Eigentümer von der Verfolgung seiner Rechte insoweit ausgeschlossen. Das … Weiterlesen

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Nur ein Erwerber hat unverjährte Mängelrechte: Gemeinschaft kann für alle Eigentümer klagen.

1. Jeder Wohnungseigentümer, dessen Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum noch nicht verjährt sind, kann vom Bauträger Vorschuss zur Mängelbeseitigung verlangen. 2. Klagt die Wohnungseigentümergemeinschaft (= Verband) in gesetzlicher Prozessstandschaft für sämtliche Wohnungseigentümer, reicht es aus, wenn nur noch einer der … Weiterlesen

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Überschüsse eines Heizkostenbezugs müssen in der WEG-Einzelabrechnung verteilt werden.

Das Einstellen des Differenzbetrags in die Einzeljahresabrechnung kann bei Beachtung der wohnungseigentumsrechtlichen Grundsätze über die ordnungsgemäße Verwaltung und hierbei die Berücksichtigung des Zu- und Abflussprinzips auch im Rahmen der Einzelabrechnungen nicht entfallen. AG Bremen, Urteil vom 13.12.2013, 29 C 88/13

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Keine reine Renditeerzielung beabsichtigt: WEG kann Grundstückseigentum erwerben.

Ein Beschluss über den Erwerb von Grundstückseigentum entspricht dann ordnungsgemäßer Verwaltung und bedarf dann lediglich der Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer, wenn er nicht ausschließlich aus Renditezwecken gefasst wird. AG Bremen-Blumenthal, Urteil vom 04.10.2013, 44 C 2012/13

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Auch ein auswärtiger Verwalter kann bestellt werden.

1. Die Wahl eines “auswärtigen”, nicht am Ort der Wohnungseigentumsanlage ansässigen Verwalters entspricht in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung. 2. Es ergibt sich weder aus dem Gesetz noch aus der Natur der Sache, dass nur ein Verwalter mit Sitz am Ort … Weiterlesen

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Verfügungsverbot ist nur durch Berechtigte zu löschen.

Ist für die Mitglieder einer Wohnungseigentumsgemeinschaft aufgrund einstweiliger Verfügung gegen einen Wohnungseigentümer im Grundbuch ein Verfügungsverbot eingetragen worden, genügt zu dessen Löschung die Bewilligung des Verwalters auch dann nicht, wenn er hierzu durch Mehrheitsbeschluss in der Versammlung der Wohnungseigentümer bevollmächtigt … Weiterlesen

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Kein Beschluss zur Wiedereinführung von Veräußerungsbeschränkungen.

Die Beschlusskompetenz des § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG beschränkt sich auf die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung, erlaubt aber nicht auch den actus contrarius. Die Wiedereinführung einer einmal durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung kann nur durch Vereinbarung erfolgen. OLG München, Beschluss … Weiterlesen

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Keine Umwandlung von Sonder- in Gemeinschaftseigentum durch Unterteilung.

Wird bei der Unterteilung eines Sondereigentums ein zugehöriger Raum keinem der neu entstandenen Miteigentumsteile als Sondereigentum zugeordnet, sondern ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer “zur Gemeinschaftsbenutzung” ausgewiesen, so entsteht unzulässiges isoliertes Sondereigentum und ist die Eintragung der Unterteilung im Grundbuch inhaltlich … Weiterlesen

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Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag zu unbestimmt: Konkretisierung durch Korrespondenz möglich.

1. Auch im Gewerberaummietrecht muss eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über die Umlage von Betriebskosten (BGB § 556) ausreichend bestimmt sein. 2. Im Mietvertrag nicht ausreichend bestimmte Betriebskosten können aber durch die Korrespondenz zwischen den Parteien und jahrelange Übung … Weiterlesen

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Korrekte Bestimmung der Mietfläche durch Auslegung:

1. Bei der Miete von Räumen stellt die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche um mehr als 10% einen Mangel der Mietsache dar. Diese Flächenabweichung hat der Mieter darzulegen und zu beweisen. 2. Die Begriffe “Bruttogeschossfläche”, “innenliegende Technikflächen” und “anteilige Gemeinschaftsflächen” … Weiterlesen

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Gewerberaummiete: Vertragsstrafe bei verzögerter Übergabe (Neubau) auch ohne Obergrenze zulässig.

1. Eine Vertragsstrafenklausel kann auch stillschweigend das gesetzliche Leitbild – als selbstverständlich – voraussetzen. 2. Die vertragliche Abrede eines Vertragsstrafenversprechens, das die Zahlung einer täglichen Summe ohne Obergrenze vorsieht, verstößt im Fall der Nichtüberlassung einer erst noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie … Weiterlesen

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Untermieter wird Eigentümer: Er muss trotzdem Miete zahlen.

1. Es ist rechtsmissbräuchlich, wenn der Untermieter, nachdem er selbst einen Kaufvertrag über das Mietobjekt abgeschlossen hat, den – weiterhin bestehenden Hauptmietvertrag bzw. Nutzungsvertrag – unter Hinweis auf die fehlende Genehmigung zur Untervermietung, von der er selbst jahrelang profitiert hat, … Weiterlesen

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Personenmehrheit als Vermieter: Wann ist die Schriftform gewahrt?

1. Steht auf der Vermieterseite eine Personenmehrheit und wird der Vertrag nicht von allen Mitgliedern unterzeichnet, sondern nur von einem “Vertreter”, muss zu der vorhandenen Unterschrift deutlich zum Ausdruck gebracht werden, ob der Vertrag auch in Vertretung der Personenmehrheit unterzeichnet … Weiterlesen

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Eigenbedarf? 18-jährige Tochter ohne Arbeit braucht keine 100 qm große Wohnung.

1. Der zum Eigenbedarf führende Erlangungswunsch des Vermieters muss vernünftig und nachvollziehbar sein. 2. Daran fehlt es, wenn einer 18 Jahre jungen Person, die über kein eigenes Einkommen verfügt und ohne Arbeit/Ausbildung ist, eine 102 qm große Wohnung (zuzüglich Terrasse … Weiterlesen

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Minderung bei Legionellenbefall: Gefahr eines Gesundheitsschadens genügt.

Legionellen in der Wasserversorgungsanlage stellen einen Mangel dar, der zu einer nicht unerheblichen Tauglichkeitsminderung der Wohnung führt. Eine Minderung um 25% ist angemessen. AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013, 148 C 5353/13

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Wohnfläche beträgt 21,01 qm statt vereinbarter 50 qm: Muss dem Mieter dies auffallen?

1. Bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Wohnfläche in einem Mietvertragsformular kann zwischen Mietvertragsparteien eine konkludente Vereinbarung getroffen werden, wenn die Parteien vor Abschluss des Mietvertrags über die Wohnfläche verhandelt und insoweit Einigkeit erzielt haben oder übereinstimmend von einer … Weiterlesen

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Feuerstättenschau ist öffentliche Last des Grundstücks.

Die Kosten für die Feuerstättenbescheide sind laufende öffentliche Lasten des Grundstücks. AG Soest, Urteil vom 06.02.2013, 12 C 280/12

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“Neue” Miete würde fast 50% des Einkommens ausmachen: Keine Modernisierungsmieterhöhung.

Eine finanzielle Härte kann nicht an einer festen prozentualen Grenze des Anteils der Monatsmiete am monatlichen Einkommen festgemacht werden; vielmehr sind die individuellen Verhältnisse des Mieters zu berücksichtigen. Dem Mieter soll nach Abzug der Miete jedenfalls ein Einkommen verbleiben, mit … Weiterlesen

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Autofreies Wohnen: Vermieter darf dem Mieter das Halten eines PKWs nicht verbieten.

Der Vermieter einer Wohnung darf seinem Mieter nicht ohne Weiteres die Nutzung sowie das Halten eines Autos untersagen. Eine derartige AGB-Klausel im Mietvertrag ist unwirksam. Dies gilt auch im Rahmen von autofreien Wohnprojekten. AG Münster, Urteil vom 19.02.2014, 8 C … Weiterlesen

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Mieter sperrt Beauftragten des Vermieters ein: Ordentliche Kündigung.

Wenn der Mieter eine Beauftragte des Vermieters, die ihn in seiner Wohnung aufgesucht hat, um über dessen Unzufriedenheit mit der Ausführung von durchgeführten Sanierungsarbeiten zu reden, gewaltsam am Verlassen der Wohnung hindert, stellt dies eine so schwere Verletzung des Hausfriedens … Weiterlesen

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Wann darf Erwerber die Eigenbedarfskündigung des Veräußerers weiter verfolgen?

Der in die Vermietung eingetretene Erwerber der Mietwohnung darf die vom Veräußerer ausgesprochene Eigenbedarfskündigung weiter verfolgen, wenn der bisherige Kündigungsgrund in seiner Person fortbesteht. LG Itzehoe, Beschluss vom 20.12.2013, 9 S 31/13

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Unzulässigkeit einer Vorratskündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung.

Eine Verwertungskündigung durch den Vermieter ist als Vorratskündigung unzulässig, wenn der Vermieter dem Mieter den Kauf der an ihn vermieteten Räume auf Grundlage eines Verkehrswerts anbietet und gleichzeitig eine vorsorglich ausgesprochene Verwertungskündigung damit begründet, eine angemessene Verwertung sei nur durch … Weiterlesen

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Kernsanierung Nachbargebäude: Mietminderung

1. Ein Ausschluss der Minderung kommt in Betracht, wenn bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten in der unmittelbaren Nachbarschaft vorgelegen haben, wie bei einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder bei nahe gelegenen Baulücken. Es reicht … Weiterlesen

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Nebenkostenabrechnung: Vermieter darf offensichtliche Fehler korrigieren.

Der Mieter darf den Vermieter an einem Versehen beim Erstellen der Betriebskostenabrechnung nicht immer festhalten. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter den Fehler auf den ersten Blick erkennen kann und der Vermieter diesen kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert … Weiterlesen

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Umdeutung einer “Befristung” in einen beidseitigen Kündigungsausschluss:

Die Frage der Umdeutung bezüglich einer Vereinbarung eines beidseitigen Kündigungsausschlusses richtet sich nach der Interessenlage der Parteien und den Umständen des Einzelfalls. Ein Kündigungsausschluss ist anzunehmen, wenn die Interessenbewertung ergibt, dass sich die Parteien für eine gewisse Zeit an den … Weiterlesen

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Schlüsselverlust: Ersatz für Schließanlage nur bei deren Austausch.

Gibt der Mieter einer Eigentumswohnung bei Mietende nicht alle ihm überlassenen Schlüssel zurück, so hat der Vermieter gegen den Mieter nur dann Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage, wenn eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren … Weiterlesen

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Nutzungswertersatz vom Untermieter nur für den tatsächlich untervermieteten Teil.

1. Der Eigentümer kann, von einem – bösgläubigen bzw. auf Herausgabe verklagten – Untermieter, der lediglich einen Teil des dem Hauptmieter überlassenen Hauses in Besitz hat(te), nur die auf diesen Teil entfallenden Nutzungen herausverlangen. 2. Nimmt der Eigentümer sowohl den … Weiterlesen

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Fristlose Kündigung wegen gefälschter Vormieterbescheinigung gerechtfertigt.

Die Vorlage einer “frei erfundenen” Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor-)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. BGH, Urteil vom 09.04.2014, VIII ZR 107/13

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Angabe der Gesamtkosten bei jahresübergreifenden Rechnungen nicht erforderlich.

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offengelegt hat. BGH, Urteil vom 02.04.2014, VIII ZR … Weiterlesen

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Mieterhöhungsverlangen: Konkludente Vertretung des Vermieters durch die Hausverwaltung.

Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (BGB § 558a Abs. 1) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: durch die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es … Weiterlesen

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Gerichtsstand für Wohnungseigentümer im Ausland: Amtsgericht.

1. Das nach § 23 Nr. 2 c GVG zuständige Gericht ist nach Art. 5 Nr. 1 EuGVVO auch für Wohngeldklagen gegen Wohnungseigentümer zuständig. 2. Der teilrechtsfähige Verband kann auch nach Vereinigung aller Einheiten in einer Hand auf Zahlung von … Weiterlesen

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Heizkörper bei Wohnungsdurchsuchung beschädigt: Polizei muss Nachbarn informieren.

Werden bei einer Wohnungsdurchsuchung Heizkörper durch Schüsse beschädigt, so dass im Nachhinein andere Mietwohnungen im Haus durch das austretende Wasser beschädigt werden, haben die betroffenen Bewohner Schadensersatzansprüche gegen das Land, wenn dessen Polizei über die beschädigten Heizkörper nicht rechtzeitig informiert … Weiterlesen

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Mietzahlungen an Gesellschafter sind nicht per se in der Insolvenz anfechtbar.

1. Die Zahlung auf die Miete für ein Grundstück, welches ein Gesellschafter oder eine einem Gesellschafter gleichzustellende Person an die Gesellschaft vermietet hat, stellt nicht per se eine Befriedigung einer gleichgestellten Forderung im Sinne von § 135 Abs. 1 InsO … Weiterlesen

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Maklerrecht: Kausalität nach sieben Monaten und Kaufpreisreduzierung noch gegeben?

1. Die notwendige Kausalität zwischen der Leistung des ersten Maklers und dem Abschluss des Kaufvertrags wird nicht dadurch unterbrochen, dass zwischen der Nachweistätigkeit und dem Vertragsschluss durch Vermittlung eines zweiten Maklers sieben Monate liegen. 2. Auch ein Kaufpreis, der durch … Weiterlesen

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Wohnungskauf: Rückabwicklung bei Falschberatung über Darlehenslaufzeit

Die Rückabwicklung eines zur Altersversorgung abgeschlossenen Wohnungskaufvertrags kann verlangt werden, wenn der Käufer nicht unmissverständlich darauf hingewiesen wird, dass die Darlehensfinanzierung erst im Alter von 78 Jahren endet und zugleich eine Aufklärung darüber erfolgt, dass sich der Kauf aus diesem … Weiterlesen

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Zustimmung der Grundpfandgläubiger bei geänderter Zuordnung von Sondernutzungen.

Anders als für die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum bedarf die nachträgliche Aufhebung und anschließende Neubegründung von Sondernutzungsrechten der Zustimmung des dritten Rechtsinhabers. Die Ausnahmebestimmung des § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG greift insoweit nicht ein (siehe bereits Senat … Weiterlesen

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Verkäufer trotz Übergabe einer Finanzierungszusage nicht zum Verkauf verpflichtet.

1. Eine zur Haftung des potenziellen Verkäufers wegen Abbruchs von Vertragsverhandlungen führende gesteigerte Vertrauensbeziehung liegt nicht schon dann vor, wenn der Kaufinteressent im Rahmen der Verhandlungen eine Finanzierungszusage übergibt. 2. Auch durch den (nicht auf Veranlassung des Verkäufers erfolgten) Abschluss … Weiterlesen

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Wann sind Grundstücksgeschäfte wegen Wuchers sittenwidrig?

Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubt, liegt bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich erst ab einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung von 90% vor. BGH, Urteil vom 24.01.2014, … Weiterlesen

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Mängelrüge des einzelnen Erwerbers wirksam?

1. Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich gezogen, ist die fristgebundene Aufforderung zur Beseitigung der betreffenden Mängel mit Ablehnungsandrohung seitens eines einzelnen Wohnungseigentümers unwirksam, wenn diese mit den Interessen der … Weiterlesen

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Verzug mit Wohnungsübergabe: Erwerber erhält Nutzungsausfallentschädigung.

Steht dem Erwerber während des Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe der herzustellenden Eigentumswohnung kein dem erworbenen Wohnraum in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung, kann ihm eine Nutzungsausfallentschädigung zustehen. BGH, Urteil vom 20.02.2014, VII ZR 172/13

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Bearbeitungsdauer des Verwalters für dringende Sanierungsmaßnahmen?

Dem Verwalter ist für die Bearbeitung von Sanierungsmaßnahmen eine Frist von 3,5 Monaten (Hinweis auf Mangel – Durchführung WEG-Versammlung) zuzubilligen. AG Hamburg, Urteil vom 18.06.2013, 102d C 74/12

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Wohnungseigentum: Grenzen des Rauchens auf dem Balkon.

1. Das Rauchen ist nicht uneingeschränkt zulässig, auch wenn es Ausdruck des allgemeinen Persönlichkeitsrechts ist. 2. Ein Wohnungseigentümer muss das Rauchen auf dem Balkon unterlassen, wenn er noch einen anderen Balkon hat, wo das Rauchen die Nachbarn weniger stört. LG … Weiterlesen

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Pflicht in der Jahresabrechnung: Aufstellung der Gesamteinnahmen muss sein.

Fehlen in der Abrechnung neben dem Anfangs- und Endkontostand auch die Gesamteinnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Abrechnungsjahr, so hat dies die Ungültigkeit der Abrechnung und nicht nur einen Ergänzungsanspruch zur Folge. LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.01.2014, 2-13 S 27/13

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Einberufung einer WEG-Versammlung außerhalb vereinbarter Versammlungszeit nur mit Vorlauf.

Die Einberufung einer Versammlung der Wohnungseigentümer außerhalb einer ausdrücklich vereinbarten Zeit entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie mit ausreichendem Vorlauf angekündigt worden ist. Die Einhaltung der Mindestvorgabe von zwei Wochen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG) genügt dafür … Weiterlesen

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Nur der kompetente und neutrale Verwalter entspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung.

1. Ist der Verwalter fachlich inkompetent und bestehen aufgrund persönlicher und wirtschaftlicher Beziehungen zu einzelnen Eigentümern begründete Zweifel an seiner Neutralität, so widerspricht seine Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. 2. Da sich bei der Bestellung des Verwalters eine Mehrheit der … Weiterlesen

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Verschmelzung der Verwalterin führt nicht zum Erlöschen des Verwaltervertrags.

1. Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von … Weiterlesen

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Rückzahlungsanspruch des Mieters bei Leistung der Mietkaution durch einen Dritten.

Dem Mieter steht der Anspruch auf Rückgewähr der Mietsicherheit gegen den Vermieter auch dann zu, wenn ein Dritter die Mietsicherheit geleistet hat. LG München I, Urteil vom 11.09.2013, 27 O 28133/12

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Reithalle mit undichtem Dach und gefährlicher Tretschicht: 40% Mietminderung!

Der Mieter einer Reitanlage mit Reithalle, Spring- und Dressurplatz kann die Miete um bis zu 40% mindern, wenn das Dach der Reithalle Wasserundichtigkeiten aufweist und der Springplatz aufgrund scharfkantiger Gegenstände in der Tretschicht für die Pferde nicht gefahrlos bereitbar ist. … Weiterlesen

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Auch Untervermietung nur zu vertragsgemäß vereinbartem Gebrauch zulässig.

Die Untervermietung von Mieträumen außerhalb des vertraglich vereinbarten Mietzwecks kann einen vertragswidrigen Gebrauch darstellen. OLG Schleswig, Urteil vom 15.11.2013, 1 U 128/13

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Einstweilige Verfügung bei vertragswidriger Nutzung:

Der Vermieter einer Gewerbefläche kann vom Mieter das Unterlassen eines vertragswidrigen Gebrauchs im Wege der einstweiligen Verfügung verlangen, wenn dies unter Abwägung der gegenseitigen Interessen zur Vermeidung größerer Schäden für den Vermieter geboten ist. OLG Schleswig, Urteil vom 15.11.2013, 1 … Weiterlesen

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Mietvertrag trotz Mängeln verlängert: Kündigung wegen dieser Mängel unwirksam.

1. Ob eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit vorliegt, ist nach dem jeweils aktuellen Erkenntnisstand allein anhand objektiver Maßstäbe zu beurteilen. Es bedarf der Feststellung, dass vom den Mietgebrauch beeinträchtigenden Stoff konkrete, das heißt naheliegende, Gesundheitsgefahren für alle Benutzer der Räumlichkeiten … Weiterlesen

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Unklarheiten der Vertragslaufzeit im Mietvertrag gehen zu Lasten des Vermieters.

Bei Übergabe des Mietobjekts in 11/1999 und späterem Abschluss eines neuen Mietvertrags (2002) muss zur Erfüllung der Schriftform durch Auslegung eindeutig zu ermitteln sein, welches Datum (in 1999 oder 2002) den Vertragsbeginn darstellen soll. OLG Jena, Urteil vom 30.09.2013, 5 … Weiterlesen

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Schönheitsreparaturen und Endrenovierung bei Gewerberaummiete in AGB können wirksam sein.

Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem “bezugsfertigen Zustand” zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden … Weiterlesen

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Pfandrecht: Selbsthilfeverkaufsrecht des Vermieters

1. Werden sämtliche noch offenen Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis aus den Erlösen der Pfand-Versteigerungen befriedigt, ist das Pfandrecht des Vermieters erloschen und er ist zur Rückgabe der verbliebenen Pfandsachen an den Mieter verpflichtet. Ist der Mieter verstorben, obliegt … Weiterlesen

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Keine Mieteransprüche ohne konkrete Gefahr durch Asbestrückstände.

1. Fest gebundene Asbest-Baustoffe in Fußbodenplatten haben bei vertragsgemäßer Nutzung der Mietsache keine Belastung der Raumluft zur Folge. 2. Der Vermieter muss den Mieter nicht darüber aufklären, dass unbeschädigte asbesthaltige Fußbodenplatten verbaut sind. 3. Vermag der Mieter keine konkrete Gesundheitsgefährdung … Weiterlesen

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Bei vorhandenem Mietspiegel keine Mieterhöhung mit “Nachbar-Mietspiegel”

1. Steht auf Vermieterseite eine Personenmehrheit, muss das Erhöhungsverlangen von allen abgegeben werden, da eine nachträgliche Genehmigung ausscheidet. 2. Der Vermieter muss bei der Heranziehung eines Mietspiegels, der mit Spannen und Merkmalen arbeitet, die Merkmale, die nach seiner Ansicht gegeben … Weiterlesen

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Nach Kündigung: Auch Mitbesitzer muss bis zur Räumung Nutzungsentschädigung zahlen.

Nach Kündigung des Mietverhältnisses hat auch der gutgläubige Mitbesitzer, der nicht Partei des Mietvertrags ist, im Falle der unentgeltlichen Besitzüberlassung dem Vermieter – neben dem gemäß § 546a Abs. 1 BGB auf Nutzungsentschädigung haftenden Mieter – bis zur Räumung und … Weiterlesen

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Zahlungsverzug und ordentliche Kündigung – Heilung durch Zahlung, wenn…

… ein Mieter den zur Kündigung führenden Mietrückstand wenige Tage nach Zugang der Kündigung begelicht, ist auch eine Kündigung mit ordentlicher Frist unwirksam. Dies gilt umso mehr, wenn das Mietverhältnis über 20 Jahre dauerte und es in dieser Zeit nie … Weiterlesen

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Anspruch auf Beseitigung einer Parabolantenne verjährt in drei Jahren.

1. Der Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB unterliegt grundsätzlich der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren und diese beginnt mit dem Beginn der Beeinträchtigung durch Anbringung der Parabolantenne. 2. Auch der vertragliche Unterlassungsanspruch aus § 541 BGB verjährt nach … Weiterlesen

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Betriebskosten: Mieter darf Einzelverbrauchsdaten einsehen.

1. Der Mieter hat Anspruch auf die Einzelverbrauchsdaten, damit er überprüfen kann, ob sie richtig addiert sind bzw. ob sie vom Gesamtverbrauch in einem nicht mehr hinzunehmenden Maße abweichen. 2. Gewährt der Vermieter nicht oder nicht hinreichend Einsicht in die … Weiterlesen

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Kappungsgrenze anwendbar ab Zugang des Mieterhöhungsverlangens.

Für die Anwendung der Kappungsgrenzensenkungsverordnung für das Gebiet der Landeshauptstadt München kommt es maßgeblich auf den Zugang und nicht auf den Wirkungszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens an. Ist das Mieterhöhungsverlangen rechtzeitig zugegangen, kann der Vermieter die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 … Weiterlesen

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Keine Verpflichtung zur Mängelbeseitigung, wenn Opfergrenze überschritten würde.

Die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels endet dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die “Opfergrenze” überschreitet. Unter welchen Umständen diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend ermittelt werden. Vorsätzliches Handeln schließt die Einrede des … Weiterlesen

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Mieterhöhung durch Grundstückskäufer bereits vor Eigentumsumschreibung möglich.

Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (BGB § 566 Abs. 1) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558a BGB … Weiterlesen

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An- und Abfahrtsverkehr einer Kita ist unter normalen Umständen regelmäßig hinzunehmen.

1. Die mit einer rechtlich zulässigen Bebauung verbundenen Beeinträchtigungen und Unannehmlichkeiten durch den dadurch verursachten An- und Abfahrtsverkehr sind jedenfalls bei Einhaltung der maßgeblichen Immissionswerte im Regelfall hinzunehmen. Das gilt auch dann, wenn sich die verkehrliche Situation gegenüber dem bisherigen … Weiterlesen

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Endgültiges zu Kinderlärm: Auch von Spielgeräten ausgehende Geräusche sind privilegiert.

1. Dass § 22(1a) BImSchG nicht nur die Geräuscheinwirkungen durch Kinder, sondern auch durch Spielgeräte (hier: Seilbahn) auf einem Kinderspielplatz privilegiert, lässt sich ohne Weiteres aus dem Gesetz beantworten. 2. Die Beantwortung der Frage, welche Umstände vorliegen müssen, damit von … Weiterlesen

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Maklerlohn trotz erheblichen Preisnachlasses von mehr als 50%, wenn Makler und Kunde hiermit vorab rechneten.

1. Bei einer Preisabweichung zu Gunsten des Maklerkunden entfällt der Provisionsanspruch des Maklers nicht, wenn sich die Abweichung im Rahmen dessen hält, womit Makler und Kunde bei Beauftragung gerechnet haben. 2. Bei einem Preisnachlass von mehr als 50% fehlt regelmäßig … Weiterlesen

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Beschlussfassung über Rechtsmittel: Keine Beschlusskompetenz der WEG.

1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat keine Beschlusskompetenz dahingehend, dass sie über die Einlegung eines Rechtsmittels gegen eine erfolgreiche Beschlussanfechtung befinden könnte. 2. Ein Beschluss, der darauf abzielt, gegen eine erstinstanzlich erfolgreiche Beschlussanfechtung Berufung einzulegen, ist nichtig. AG Erfurt, Urteil … Weiterlesen

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Keine isolierte Geltendmachung von Hausgeldrückzahlungen!

1. Ein Wohnungseigentümer hat keinen isolierten Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Wohngelder gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen für die Abrechnungsperioden gerichtlich für nichtig oder ungültig erklärt worden sind. 2. Der isolierten Geltendmachung von Bereicherungsansprüchen wegen vermeintlich überzahlten Wohngelds … Weiterlesen

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Eigentümer müssen einem Rauchverbot in der WEG-Versammlung zustimmen.

1. Eigentümern kann nicht zugemutet werden, sich den gesundheitlichen Gefahren des Passivrauchens auszusetzen. 2. Die Ablehnung eines Rauchverbots kommt einem bewussten Ausschluss von den Eigentümerversammlungen gleich (unter Hinweis auf OLG Köln, OLGR 2001, 1, 2), was in letzter Konsequenz dazu … Weiterlesen

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Verkehrssicherungspflicht: WEG muss 82-jährigen Räumpflichtigen überwachen.

1. Es ist zulässig, die im Winter sich ergebende Räum- und Streupflicht auf Dritte zu übertragen. Dabei ist aber eine sorgfältige Auswahl, gründliche Anweisung über die Art des Streuens und insbesondere auch eine Überwachung erforderlich. 2. Wird die Räum- und … Weiterlesen

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Kein Verwalterwechsel durch Firmenabspaltung.

Die im Wege der Umwandlung vorgenommene Abspaltung eines Teilbetriebs (“WEG-Verwaltung”) bewirkt keinen Wechsel in der Person des bestellten Verwalters. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird auch nicht verwalterlos. Ist zur Veräußerung des Wohnungseigentums die Verwalterzustimmung erforderlich, bedarf es weiterhin der Zustimmung des bestellten … Weiterlesen

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Eigenmächtig angebrachte Terrassenüberdachung muss entfernt werden!

Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um … Weiterlesen

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Kein Individualanspruch bei beschädigtem Gemeinschaftseigentum.

Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht – anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB – eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar … Weiterlesen

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Mobilfunksendeanlage bedarf der Zustimmung aller Eigentümer.

Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. BGH, Urteil vom 24.01.2014, V ZR 48/13

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Stimmverbot eines Eigentümers bei Verbandsprozess.

Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25(5) Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind. BGH, Urteil vom 06.12.2013, V ZR 85/13

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Abgabenschuld: Regress des zahlenden Eigentümers bei der Gemeinschaft.

1. Eine von den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 10(6)3 Halbs. 1 WEG dar. 2. Im Innenverhältnis ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, den durch Leistungsbescheid in Anspruch genommenen … Weiterlesen

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Auch für Wohnungseigentums-Verwalter gilt: Vollmachtsurkunde vorlegen, wenn dies verlangt wird.

§ 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27(3)1 Nr. 7 WEG anwendbar. BGH, Urteil vom 20.02.2014, III ZR … Weiterlesen

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Mietrecht: Fristlose Kündigung auch bei Gewerberaum – Miete bei wiederholt unpünktlicher Mietzahlung?

1. Nach einer Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung kann bereits die erste erneut unpünktliche Mietzahlung eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses begründen. 2. Eine außerordentliche Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlung ist jedoch nur dann möglich, wenn die vorausgegangene abgemahnte Pflichtverletzung nachhaltig (hier … Weiterlesen

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Mietrecht: Ermittlung der Schadenshöhe bei beschädigten Kunstwerken.

1. Werden vom Mieter eingebrachte Sachen wegen Mängeln des Mietobjekts beschädigt, muss der Vermieter den Schaden ersetzen. 2. Bei Kunstwerken bemisst sich der Wert des Werks ohne schädigendes Ereignis in der Regel nach dem durch den Verkauf erzielbaren Wert. Nicht … Weiterlesen

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Mietrecht: Mieter muss bei bestehendem Mietverhältnis trotz Auszugs weiterzahlen.

1. Ein Mieter, der trotz eines bestehenden Mietverhältnisses auszieht, kann sich auch bei Gebrauchsüberlassung an einen Dritten durch den Vermieter nicht darauf berufen, dass er von der Pflicht zur Entrichtung des (Differenz-)Mietzinses gemäß § 537(2) BGB befreit sei. 2. Soll … Weiterlesen

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Gewerberaum – Mietrecht: Flächenabweichung bis zu 10% ist auch bei Gewerberäumen kein Mietmangel!

Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei Gewerberäumen durch die tatsächlich überlassene Fläche um weniger als 10% ist kein erheblicher Mangel der Mietsache. OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.11.2013, 10 U 37/13

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Gewerberaum – Mietrecht: Fristberechnung bei Mietvertrag auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel.

Bei einem Mietvertrag auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel ist die Willenserklärung, mit welcher die Vertragspartner die bei Untätigkeit automatisch eintretende Vertragsverlängerung verhindern können, nicht als Kündigung im technischen Sinne anzusehen, auch wenn sie im Vertrag als solche und nicht als … Weiterlesen

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Gewerberaum – Mietrecht: Ausgleichsanspruch statt Schönheitsreparaturen nur bei tatsächlichem Umbau.

Allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, … Weiterlesen

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Mietrecht: Schriftformklausel hindert keine Kündigung.

1. Ein nicht vom Mieter unterzeichnetes Bestätigungsschreiben des Vermieters über mündlich vereinbarte Änderungen genügt nicht der Schriftform. 2. Eine sog. mietvertragliche “Schriftformheilungsklausel” hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566(1) BGB eingetreten ist, … Weiterlesen

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Gewerberaum – Mietrecht: Einseitige formlose Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen per AGB möglich.

1. Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf. 2. Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem … Weiterlesen

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Mietrecht: Genossenschaftswohnung, Keine Kündigung wegen Fehlbelegung, wenn keine Vergaberichtlinien bestehen.

Fehlt es an einer Regelung zur “richtigen” Belegung und Vergabe einer Genossenschaftswohnung, ist eine Kündigung wegen Fehlbelegung nach § 573(1) BGB nicht möglich. Die Vergabe einer Genossenschaftswohnung nach bestimmten Präferenzen ohne klare, allgemein gültige und stets beachtete Vergaberichtlinien reicht nicht … Weiterlesen

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Mietrecht: Darlegungsumfang bei Eigenbedarf:

Bei einer Eigenbedarfskündigung hat der Vermieter den Eigenbedarf plausibel nachzuweisen. LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013, 63 S 87/13

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Mietrecht: Anforderungen an Eigenbedarfskündigung können vertraglich verschärft werden.

1. Steht im Mietvertrag, dass das Mietverhältnis vermieterseits grundsätzlich nicht aufgelöst wird, es sei denn, es liegen nicht nur berechtigte, sondern wichtige berechtigte Interessen vor, die die Beendigung des Mietverhältnisses zudem notwendig machen, muss eine Eigenbedarfskündigung aufwändig begründet werden. 2. … Weiterlesen

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Mietrecht: Betriebskostenabrechnung: Ist der Verteilerschlüssel “ME-Ant” nachvollziehbar?

Der Verteilerschlüssel “ME-Ant” in einer Betriebskostenabrechnung ist für einen durchschnittlichen und juristisch nicht vorgebildeten Mieter verständlich und nachvollziehbar. Dies gilt insbesondere dann, wenn im Mietvertrag als möglicher Verteilerschlüssel auch “Miteigentumsanteile” genannt sind. LG Karlsruhe, Urteil vom 08.01.2014, 9 S 294/13

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Mietrecht: Private Kita in Mietwohnung unzulässig.

Der Mieter hat keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Gestattung der Nutzung der Mietwohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder werktags von 8 bis 16 Uhr. LG Berlin, Urteil vom 24.10.2013, 67 S 208/13

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Mietrecht: Mietvorvertrag und Kautionszahlung geben keinen Anspruch auf Mietzinszahlung.

1. Schließen die Parteien einen Mietvorvertrag ab und zahlen daraufhin die zukünftigen Mieter die Kaution, ist trotzdem noch nicht von einem endgültigen Mietvertrag auszugehen, wenn noch nicht alle Vertragspunkte abschließend geregelt sind. 2. Das ist auch dann der Fall, wenn … Weiterlesen

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Nachweismakler muss Verkäufer benennen.

1. Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung liegt in dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags. Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von … Weiterlesen

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Verwalter trifft keine Pflicht zur Finanzberatung.

1. Die Fördermittelberatung ist von § 5(2) Nr. 3 RDG eigenständig erfasst. Aus der Systematik des RDG geht hervor, dass auch der Wohnungseigentumsverwalter gerade nicht zur Fördermittelberatung (anders LG Mönchengladbach, ZMR 2007, 402) befugt ist, sondern hier bereits im Rahmen … Weiterlesen

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WEG-Beschluss wird über Jahre nicht umgesetzt: Eigentümer sind in Verzug.

1. Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, dass gefasste Beschlüsse, die den Zweck haben, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht, umgesetzt werden; die Nichtumsetzung führt zur Verpflichtung zur Leistung von Schadensersatz. 2. … Weiterlesen

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Kameraattrappe stellt keine Beeinträchtigung dar

Der Einbau einer Kameraattrappe stellt keinen nach § 14 Nr. 1 WEG relevanten Nachteil dar. Denn ein solcher setzt eine konkrete und objektive Beeinträchtigung dar, an der es fehlt, wenn eine tatsächliche Überwachung nicht möglich ist. LG Frankfurt/Main, Beschluss vom … Weiterlesen

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Dachgeschossausbau: Welche Kosten hat der Eigentümer zu tragen?

1. Die Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kann durch Vereinbarung ganz oder teilweise einem einzelnen Wohnungseigentümer aufgebürdet werden. Die Übertragung muss jedoch klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. 2. Wird dem Sondereigentümer einer Dachgeschosswohnung … Weiterlesen

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Mehrheitsquorum nicht erreicht: Beschluss nur anfechtbar.

Beschlüsse, die aufgrund einer Öffnungsklausel ergehen, sind, auch wenn das Quorum nicht erreicht ist, grundsätzlich lediglich anfechtbar. Allein der Umstand, dass die Öffnungsklausel ein bestimmtes Mehrheitserfordernis aufstellt und damit ein gewisser Bestandsschutz der bestehenden Regelungen erreicht werden soll, führt nicht … Weiterlesen

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Krimineller Verwalter: Was muss sich Wohnungseigentümergemeinschaft zurechnen lassen?

Wer einen Anderen mit der Erledigung bestimmter Angelegenheiten in eigener Verantwortung betraut, muss sich das Wissen des Anderen zurechnen lassen. BGH, Urteil vom 23.01.2014, III ZR 436/12

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Mietrecht: Auf die Unwirksamkeit der eigenen Vertragsklausel kann sich der Verwender nicht berufen.

Ist der Vermieter nach den von ihm gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen zur fristlosen Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs nur nach vorheriger Mahnung berechtigt, darf sich der Mieter auf die Einhaltung dieser Voraussetzung auch dann verlassen, wenn die Klausel einer Inhaltskontrolle deshalb … Weiterlesen

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Mietrecht: Mietvertragsklausel über ein Vormietrecht bei Gewerberaummiete: In AGB nur wirksam bei zeitlicher Begrenzung

1. Die Einräumung eines im Gesetz nicht geregelten Vormietrechts ist aufgrund der Vertragsfreiheit ohne Weiteres zulässig, weshalb insbesondere auch die Vereinbarung in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen möglich ist. 2. Allerdings begründet eine Klausel, die dem Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingungen für … Weiterlesen

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Mietrecht: Minderungsausschluss bei Gewerberaummiete gilt auch bei Streit über die Tauglichkeitsbeeinträchtigung

1. Ein Minderungsausschluss, der unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche ausnimmt und deutlich macht, dass dem Mieter der Bereicherungsanspruch erhalten bleibt, ist auch als Allgemeine Geschäftsbedingung wirksam. 2. Ein Minderungsausschluss greift auch dann ein, wenn Streit über die Beeinträchtigung der Tauglichkeit … Weiterlesen

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Mietrecht: Verjährung von Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten gemäß § 548 BGB in sechs Monaten nach Vertragsende.

1. Die kurze Verjährungsfrist des § 548(1) BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.06.2010 – XII ZR … Weiterlesen

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Mietrecht: Wirtschaftlichkeitsgebot begründet keinen Anspruch auf Modernisierung der Heizung.

1. Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard … Weiterlesen

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Mietrecht: Unberechtigte Forderung des Energieversorgers: Keine Umlage auf den Mieter.

1. Es stellt einen Verstoß gegen den von einem Wohnungsvermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit dar, wenn Forderungen eines Versorgungsunternehmens bezahlt oder nicht zurückverlangt werden, obwohl deren Unbegründetheit durch die Rechtsprechung hinreichend geklärt wurden. 2. Soweit Betriebskosten auf derartigen rechtsgrundlosen … Weiterlesen

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Mietrecht: Versorgungssperre durch den Vermieter?

1. Eine Versorgungssperre durch den Vermieter ist mangels der Anwendbarkeit von Besitzschutzvorschriften auch im Rahmen eines ungekündigten Wohnraummietverhältnisses nach vertragsrechtlichen Regelungen gemäß § 273 BGB zulässig. 2. Ein Verfügungsgrund für den Erlass einer auf Wiederaufnahme von Versorgungsleistungen gerichteten einstweiligen Verfügung … Weiterlesen

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Mietrecht: Keine fristlose Kündigung ohne konkrete Beanstandung: Regelmäßig Abmahnung erforderlich.

1. Vor einer fristlosen Kündigung muss der Mieter deutlich darauf hingewiesen werden, welche Verhaltensweisen vom Vermieter nicht mehr geduldet werden. 2. Zahlt der Mieter an mehreren Terminen die Miete um einige Tage zu spät, ohne dass dies ausdrücklich gerügt wurde, … Weiterlesen

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Mietrecht: Der Bürge darf nicht immer zahlen.

1. Der Zahlungsentscheidung des Bürgen muss eine sorgfältige, nach den Umständen des Einzelfalls gebotene Prüfung vorausgehen, wobei sich Umfang und Inhalt der Prüfungspflichten nach dem Inhalt der Rechtsbeziehungen zum Hauptschuldner, der Interessenlage und den Einzelumständen richtet. 2. Der Bürge ist … Weiterlesen

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Mietrecht: Modernisierte Fenster können zu dauerhafter Minderung berechtigen.

1. Durch vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen verändert sich grundsätzlich der vertraglich vereinbarte Zustand des Mietobjekts. 2. Sind die neuen Fenster um 28% kleiner und verändern sich dadurch die Lichtverhältnisse nachteilig, ist eine Minderung gerechtfertigt, wenn die Verschlechterung vermeidbar war. … Weiterlesen

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Mietrecht: Wann muss der Mieter eine Modernisierung im Hinblick auf die Miethöhe nicht dulden?

1. Der Mieter ist nicht verpflichtet, eine Modernisierung zu dulden, wenn die aufgrund dessen erhöhte Miete für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Mieter nicht zu rechtfertigen ist. 2. … Weiterlesen

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Mietrecht: Mieter muss bei Wohnflächenabweichung von mehr als 10% nicht ohne Anlass nachmessen.

  1. Vom Vorliegen einer Wohnflächenabweichung in Höhe von mehr als 10% erlangt der Mieter nicht bereits durch die Nutzung der angemieteten Räumlichkeiten Kenntnis. 2. Der Mieter ist ohne konkreten Anlass nicht verpflichtet, die Mieträume auszumessen, um die Richtigkeit der … Weiterlesen

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Mietrecht: Schönheitsreparaturen, Quotenabgeltungsklauseln praktisch immer unwirksam.

Der BGH tendiert dazu, Abgeltungsklauseln als unwirksam anzusehen, und zwar selbst dann, wenn sie den Erhaltungszustand der Wohnung in der Weise berücksichtigen, dass bei der Berechnung der Quote der Zeitraum entscheidend ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses … Weiterlesen

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Mietrecht: Trotz Erlaubnis zur Untervermietung: Keine tagesweise Vermietung an Touristen.

Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst. BGH, Urteil vom 08.01.2014, VIII ZR 210/13

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Mietrecht: Begründungsanforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach WoBindG

  In einer Mieterhöhungserklärung nach § 10(1)2 WoBindG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt. BGH, Urteil vom 04.12.2013, VIII ZR 32/13

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Mietrecht: Vorkaufsrecht bei Aufteilung in Wohnungseigentum nur bei vorheriger Teilung des Grundstücks

Wann hat Mieter Vorkaufsrecht bei Aufteilung in Wohnungseigentum? 1. Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577(1)1 Alt. 2 BGB entsteht beim Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks im Grundsatz nur dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung … Weiterlesen

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Mietrecht: Statt unwirksamer Befristung beiderseitiger Kündigungsverzicht durch Auslegung möglich:

Erweist sich die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam, weil die nach § 575(1)1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § … Weiterlesen

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Mietrecht: Vermieter ist nicht Eigentümer: Greift der Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete”?

1. Für die Wirksamkeit eines Mietvertrags ist es ohne Belang, dass der Vermieter nicht Eigentümer des Mietobjekts ist. 2. Es ist objektiv willkürlich, § 566(1) BGB (“Kauf bricht nicht Miete”) analog auf den Fall anzuwenden, dass im Zeitpunkt des Abschlusses … Weiterlesen

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Nachweismakler: Kein Provisionsanspruch bei Verflechtung.

1. Ein Makler schuldet entweder eine Nachweis- oder eine Vermittlungstätigkeit. Während die Nachweistätigkeit die Benennung von Gegenstand und Partei eines möglichen Hauptvertrags umfasst, beinhaltet die Vermittlungstätigkeit zudem die Förderung bzw. das Herbeiführen des Abschlusses des Hauptvertrags. 2. Liegt ein Fall … Weiterlesen

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Laubfall des Lindenbaums: Keine Laubrente.

1. Das Abfallen von Lindenblüten eines Lindenbaums im Frühjahr und von Lindenblättern im Herbst stellt eine jahreszeitlich bedingte und beschränkte Einwirkung auf das Nachbargrundstück dar, die sich nicht als wesentlich im Sinne von § 906(1) BGB darstellt. 2. Selbst starker … Weiterlesen

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Äste reichen bis zu 7 m in Nachbargrundstück: Nachbar darf diese beseitigen lassen.

1. Reichen vom Grundstück des Nachbarn entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze Äste von Laub- und Nadelbäumen bis zu 7 m auf das klägerische Grundstück herüber, wird hierdurch die Grundstücksnutzung für den Kläger nicht nur unerheblich beeinträchtigt. 2. Beseitigt der Nachbar nach … Weiterlesen

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Grundstückseigentümer: Winterdienstpflicht nicht für den gegenüberliegenden Gehweg.

Unter dem der Winterdienstpflicht unterliegenden “nächstgelegenen Gehweg” ist nur ein Gehweg zu verstehen, der sich zwischen Anliegergrundstück und Fahrbahn befindet, aber nicht ein Gehweg, der erst nach der Fahrbahn zwischen dieser und dem gegenüberliegenden Grundstück liegt. VG Berlin, Urteil vom … Weiterlesen

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Anforderungen an den Nachweis des arglistigen Verschweigens eines Mangels:

1. Beim Verkauf eines Grundstücks besteht grundsätzlich eine Pflicht des Verkäufers nur zur Offenbarung verborgener Mängel. Bei Mängeln, die einer ordnungsgemäßen Besichtigung zugänglich sind, zu denen von außen sichtbare Mängel am Fachwerk zählen, besteht keine solche Offenbarungspflicht. 2. Steht fest, … Weiterlesen

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Verkehrswertgutachter haftet nur bei unrichtigem Verkehrswert.

1. Bei der Haftung des Sachverständigen für ein unrichtiges Verkehrswertgutachten im Zwangsversteigerungsverfahren ist zu berücksichtigen, dass dieses der Feststellung des Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts dient und gerade auch in dieser Hinsicht, also bezüglich des festgestellten Verkehrswerts, “unrichtig” sein muss. 2. Baumängel … Weiterlesen

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Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden: EnEV 2009 immer zwingend einzuhalten?

Auch wenn die Wärmedämmung der Fassade eines Gebäudes in geringem Umfang die Vorgaben der EnEV 2009 unterschreitet, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, nur die Dämmung der Trennwand zum Balkon einer Wohneinheit zu beschließen, wenn damit die vorhandenen Feuchtigkeitsschäden behoben werden. AG … Weiterlesen

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Rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels unter folgenden Voraussetzungen:

1. Die Wohnungseigentümer können den Verteilungsschlüssel für die verbrauchsabhängigen Kosten auf eine Verteilung nach Wohnflächen umstellen und für die Wohnflächen eine Berücksichtigung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen zu 50% vorsehen. 2. Eine rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels ist nicht zulässig, … Weiterlesen

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Zypresse Teil 1: Definition einer baulichen Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG:

1. Bei der Entfernung eines Baums handelt es sich um eine bauliche Veränderung, wenn der Baum die Anlage entscheidend prägt bzw. charakteristisch für den optischen Eindruck der Wohnanlage ist. 2. Das ist der Fall bei einem Baum, der sich derart … Weiterlesen

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Vereinbarte Duldung einer baulichen Veränderung ersetzt nicht die Zustimmung.

Das Anbringen eines Dachbalkons stellt eine bauliche Veränderung dar, bei der alle betroffenen Eigentümer zustimmen müssen. Die Tatsache, dass in der Teilungserklärung eine Duldungsverpflichtung der anderen Eigentümer für den Fall eines Balkonausbaus vorgesehen ist, kann daran nichts ändern. Ein einfacher … Weiterlesen

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Eigentümer darf seinen Speicher ausbauen.

1. Jeder Wohnungseigentümer kann sein Sondereigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder Dritter unterteilen. 2. Die Zweckbestimmung einzelner Räume ändert sich durch die Unterteilung von Sondereigentum nicht. 3. Baurechtliche Erfordernisse sind regelmäßig keine Einschränkung der in der Teilungserklärung vorweggenommenen Zustimmung … Weiterlesen

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Nachbarlicher Ausgleichsanspruch auch zwischen Wohnungseigentümern.

Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906(2)2 BGB zustehen; das gilt auch im Verhältnis von … Weiterlesen

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Vorjahresrückstände in der Jahresabrechnung:

1. Leistet ein Wohnungseigentümer Zahlungen auf Rückstände aus den Vorjahren samt Zinsen, sind letztere Nutzungen gemäß § 16(1) WEG, die anteilig an die Wohnungseigentümer ausgekehrt werden können. Die Nachzahlungen sind wie jede Einnahme im Jahr des Eingangs zu verbuchen und … Weiterlesen

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Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum.

Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer. BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12

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Pacht: Wertsicherungsklausel durch Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes (bedingt) wirksam.

Pacht: Durch das Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14.09.2007 wurden Wertsicherungsklauseln, die bis dahin weder genehmigungsfrei noch genehmigt waren und für die bis dahin keine Genehmigung beantragt war, mit Wirkung für die Zukunft auflösend bedingt wirksam. BGH, Urteil vom 13.11.2013, XII … Weiterlesen

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Mietrecht: Forderungen noch offen: Vermieter darf Bürgschaftskaution verwerten.

Der Geschäftsraumvermieter ist ebenso wie der Wohnungsvermieter verpflichtet, die vom Mieter geleistete Barkaution von seinem Vermögen getrennt und insolvenzsicher anzulegen. Diese Verpflichtung endet nicht, bevor er über die Kaution abgerechnet hat. Hat der Mieter eine Bürgschaftskaution geleistet, hat diese nach … Weiterlesen

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Mietrecht: Wann wird der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters fällig?

1. Für die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs des Mieters gibt es keine starren Fristen. 2. Welche Frist angemessen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. KG, Urteil vom 09.09.2013, 8 U 254/12

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Mietrecht: Fristlose Kündigung vor der Übergabe der Mietsache macht Räumungsklage überflüssig.

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Gewerberäume aus wichtigem Grund ist grundsätzlich auch schon vor Übergabe der Mietsache möglich. KG, Urteil vom 12.09.2013, 8 U 4/13

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Mietrecht: Kündigung wegen Schimmels: Keine zwingende Gesundheitsgefahr bei Schimmel.

1. Schimmelbildung in der Mietsache führt nicht per se dazu, dass eine Gesundheitsgefährdung besteht und der Mieter fristlos kündigen kann. 2. Mit dem Eintritt der Abrechnungsreife verliert der Vermieter den Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlungen und ist auf den Abrechnungssaldo zu verweisen. … Weiterlesen

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Mietrecht: Einwände gegen Betriebskostenabrechnung nach drei Jahren vorgebracht: Verwirkung.

Jedenfalls dann, wenn der Mieter von Gewerberäumen das Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung entgegennimmt und sich über drei Jahre mit seinen Einwendungen gegen diese Betriebskostenabrechnung Zeit lässt, ist das für eine Verwirkung erforderliche Umstandsmoment erfüllt. KG, Urteil vom 09.09.2013, 8 U … Weiterlesen

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Gewerberaum – Mietrecht: Verschiebung der Mietfälligkeit um längstens 28 Tage: Schriftformerfordernis.

1. Vereinbaren die Parteien in Abänderung des ursprünglichen Mietvertrags, die Miete statt wie bislang spätestens zum dritten Werktag zukünftig erst zum Ende des jeweiligen Monats zu zahlen, so ist diese Änderung des Mietvertrags wesentlich und bedarf der Schriftform des § … Weiterlesen

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Mietrecht: Unberechtigte Untervermietung: Bei Lüge darf gekündigt werden.

Leugnet der Mieter wahrheitswidrig gegenüber dem Vermieter das Vorliegen einer unberechtigten Untervermietung seiner Wohnung, stellt dies einen schwerwiegenden Vertrauensbruch und einen Grund zur fristlosen Kündigung dar. AG München, Urteil vom 25.04.2013, 423 C 29146/12

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Mietrecht: Keine fristlose Kündigung wegen unbezahlter Betriebskostennachzahlung.

Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen berechtigen nicht zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543(2)1 Nr. 3 BGB. AG Köpenick, Urteil vom 15.08.2013, 13 C 66/13

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Mietrecht: Betriebskosten: Freistellungsanspruch bei unkonkreten Pauschalverträgen.

Kann der Vermieter bei nicht konkret auf das Mietobjekt abgestimmten Pauschalverträgen für Winterdienst, Hausmeister und Gartenpflege keine Tätigkeitsnachweise vorlegen, so hat der Mieter einen Freistellungsanspruch. AG Flensburg, Urteil vom 01.08.2013, 64 C 12/13

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Mietrecht: Fensteranstrich “in hellblau”: Keine ordnungsgemäße Schönheitsreparatur des Vermieters.

1. Der Mieter hat bei bestehender Renovierungsverpflichtung des Vermieters einen Anspruch auf Herstellung des Anfangszustands. 2. Bei der Ausführung der fachgerecht durchzuführenden Schönheitsreparaturen muss sich der Vermieter auf dezente Anstriche und/oder Tapeten beschränken, was auch umgekehrt vom Mieter bei wirksamer … Weiterlesen

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Mietrecht: Mieter können sich nicht unmittelbar auf eine Sozialcharta berufen.

Wenn sich bei einem Verkauf von Wohnungen der Käufer gegenüber dem Verkäufer in einer “Sozialcharta” verpflichtet, Mieterhöhungen im Durchschnitt über alle betroffenen Wohnungen in Zukunft nur in einem bestimmten Umfang vorzunehmen, können sich die Mieter der verkauften Wohnungen bei Mieterhöhungen … Weiterlesen

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Mietrecht: Kündigung wegen Eigenbedarfs: Nutzung als Zweitwohnung ausreichend.

1. Die beabsichtigte Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung, nur um gelegentliche Besuche bei der unehelichen Tochter in einer anderen Stadt zu ermöglichen, stellt ein hinreichendes berechtigtes Interesse dar, um die Kündigung wegen Eigenbedarfs zu rechtfertigen. 2. Der Annahme einer Härte … Weiterlesen

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Mietrecht: Ergänzende Vertragsauslegung bei Umlage der Kosten des Wärmecontracting

1. Ersetzt der Vermieter eine Gasetagenheizung durch eine vermieterseits betriebene Gaszentralheizung, liegt darin ein konkludentes Vertragsangebot dahingehend, dass die Wohnung künftig vom Vermieter beheizt werden soll. 2. Der das duldende Mieter nimmt das Angebot an und schuldet die Betriebskosten der … Weiterlesen

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Mietrecht: Bunte Wände: Während der Mietzeit “Ja”, beim Auszug “Nein”.

Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241(2), § 280(1) BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. BGH, Urteil vom 06.11.2013, … Weiterlesen

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Mietrecht: Beginn der Verjährung (6 Monate!) von Ersatzansprüchen des Vermieters:

Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus. BGH, Urteil vom 23.10.2013, VIII … Weiterlesen

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Mietrecht: Betriebskostenabrechnung: Keine Angabe der Gesamtkosten bei gesonderten Rechnungen externer Dienstleister (techem, ista, etc.).

Werden für einen Vermieter für mehrere Gebäude Leistungen von einem Dienstleister erbracht, so bedarf es keiner Angabe der Gesamtkosten, wenn der Dienstleister für jedes Objekt eine gesonderte Rechnung stellt. BGH, Urteil vom 09.10.2013, VIII ZR 22/13

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Gewährleistungsausschluss umfasst nicht die Haftung für Altlasten.

1. Die polizeirechtliche Verpflichtung des Verursachers, eine Bodenverunreinigung zu beseitigen, unterliegt keiner Verjährung. Eine ausdrückliche Verjährungsregelung besteht nicht, zivilrechtliche Verjährungsregelungen sind nicht entsprechend anwendbar. Polizeiliche bzw. ordnungsrechtliche Eingriffsbefugnisse auf dem Gebiet der Gefahrenabwehr können auch nicht verwirkt werden. 2. Eine … Weiterlesen

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Verkäufer haftet unter folgenden Voraussetzungen für Beratungsfehler des Immobilienmaklers.

1. Ein Beratungsvertrag zwischen Verkäufer und Käufer kommt zu Stande, wenn der Verkäufer im Zuge der Vertragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt oder wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle … Weiterlesen

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Nachzügler ist nicht an bereits erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden.

1. Der Erwerber von Wohnungseigentum kann im formularmäßigen Bauträgervertrag nicht an Abnahmeerklärungen zum Gemeinschaftseigentum gebunden werden, die ein ihm vom Bauträger vorgegebener Sachverständiger oder der erste Verwalter abgeben. 2. Ebenso wenig kommt eine Bindung solcher Erwerber an bereits abgegebene Abnahmeerklärungen … Weiterlesen

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Aktivlegitimation der WEG bei Untergemeinschaften: Die WEG kann ihre Rechte im eigenen Namen geltend machen.

1. Auch bei einer wirtschaftlichen Verselbstständigung von Tiefgaragenplätzen ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfolgung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums befugt. 2. Ohne eine besondere vertragliche Vereinbarung ist der Bauträger nicht verpflichtet, einen gesonderten Nachweis darüber zu führen, dass er den geschuldeten Bauzustand … Weiterlesen

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Der Verwalter muss bei Veräußerung den genauen Zeitpunkt des Eigentumsübergangs nicht prüfen.

Den Verwalter trifft bei erteilter Einzugsermächtigung für die laufenden Hausgelder keine Verpflichtung, diese Einzugsermächtigung nicht mehr auszuführen, wenn ihm vom Verkäufer angezeigt wird, dass die Eigentumswohnung veräußert worden ist. Er ist nicht zur Überwachung des jeweiligen Eigentumsübergangs verpflichtet. AG Bonn, … Weiterlesen

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Sittenwidriger WEG-Kauf wird auch wegen Arglist angefochten: Trotzdem Pflicht zur Zahlung von Hausgeld.

1. Die Wohnungseigentümer können den Verwalter durch Beschluss oder Vereinbarung bevollmächtigen, ihnen oder der Gemeinschaft zustehende Ansprüche gerichtlich geltend zu machen. Der Verwalter ist dann berechtigt, auch ohne einen besonderen Eigentümerbeschluss einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der Wohnungseigentümer oder der … Weiterlesen

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Beschlussablehnung in der WEG-Versammlung ohne Sachbehandlung: Rechtswidrig und damit anfechtbar.

Die Eigentümer üben das ihnen zustehende Ermessen nicht ordnungsgemäß aus, wenn sie einem Eigentümer keine Gelegenheit geben, die Gründe für den von ihm gestellten Antrag auf Verwalterabberufung in der Versammlung vorzutragen, weshalb diese Gründe auch nicht in die Entscheidung der … Weiterlesen

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Die Wohnungseigentümerversammlung kann von der Beschlussempfehlung des Beirats abweichen.

Es widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Jahresabrechnung zu genehmigen, nachdem ein Verwaltungsbeirat eine ablehnende Empfehlung in der Eigentümerversammlung gegeben hat. LG Berlin, Urteil vom 19.04.2013, 55 S 170/12 WEG

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Mietrecht: Ersatz für Bauarbeiten am verpachteten Grundstück bei Erbbaurecht:

1. Nimmt der Pächter eines Grundstücks Bauarbeiten am verpachteten Grundstück vor, so kann er Ersatz der Wertsteigerung am Grundstück vom Verpächter verlangen, wenn die Baumaßnahmen in der Erwartung vorgenommen wurden, in Zukunft Erbbaurechtsberechtigter zu werden. 2. Die Erwartung auf die … Weiterlesen

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Mietrecht: Keine Anwendung von Wohnraummietrecht bei Arztpraxisvertrag mit Wohnung.

1. Für die Abgrenzung von Wohnraum- zu Gewerberaummiete ist zunächst auf den Vertragswortlaut abzustellen, ein entgegenstehender, vorgetäuschter Wille bleibt unbeachtlich. 2. Dem Mietwert des Objekts kommt nur untergeordnete Bedeutung zu, wenn der Mieter aus dem Betrieb des Objekts Geldmittel erwirbt, … Weiterlesen

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Mietrecht: Erhöhter Heizbedarf: Einfachverglasung ist kein Mietmangel.

1. Der Umstand, dass die Beheizung des Mietobjekts einen vergleichsweise hohen Kostenaufwand erfordert, begründet für sich genommen keinen Mietmangel. 2. Die Ausführung der Fensterscheiben als Einfachverglasung verstößt nicht gegen das einschlägige technische Regelwerk. Anzulegen ist der bei der Errichtung des … Weiterlesen

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Gewerberaum – Mietrecht: Kein Konkurrenzschutz bei Vermietung an Chirurgen und Orthopäden.

Jedenfalls bei einem Mietvertrag mit dem vereinbarten Nutzungszweck “chirurgische Praxis” aus dem Jahr 2004 liegt kein Verstoß gegen eine mietvertragliche Konkurrenzschutzklausel vor, wenn ein anderes Mietobjekt im selben Haus zum Betrieb einer “orthopädischen Praxis” vermietet wird (Abgrenzung zu BGH, Urteil … Weiterlesen

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Mietrecht: Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens auch durch schuldunfähigen Mieter.

Eine fristlose Kündigung ist auch dann gerechtfertigt, wenn eine von einem schuldunfähigen Mieter ausgehende nachhaltige Störung des Hausfriedens zu einem unzumutbaren Verlust an Lebensqualität der anderen Mieter führt. AG Wedding, Urteil vom 25.06.2013, 7 C 148/12

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Mietrecht: Ausdrückliche Berufung auf Zurückbehaltungsrecht wegen Mietmangels erforderlich.

Bei der Möglichkeit des Mieters, ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 und § 320 BGB wegen Mietmängeln geltend zu machen, handelt es sich um Einreden, die nicht von Amts wegen berücksichtigt werden dürfen. Nur wenn das Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mietmängeln … Weiterlesen

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Mietrecht: Eine Wohnung in zwei Häusern: Berechnung einer Mieterhöhung:

1. Bei der Berechnung einer Mieterhöhung für eine Wohnung, die sich zur Hälfte in einem älteren Haus und zur anderen Hälfte in einem wesentlich neueren Anbau befindet, ist ein Mittelwert zwischen den Mietspiegeln beider Baualtersklassen zu bilden. 2. Die Entfernung … Weiterlesen

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Mietrecht: Schönheitsreparaturen: Vorsicht bei unzulässiger “Parkett-Klausel”.

Das Abschleifen und Versiegeln des Parketts ist keine Schönheitsreparatur im Sinne von § 28(4)3 II. BV. Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Durchführung solcher Arbeiten ist daher gemäß § 307(1) BGB unzulässig, wobei die Unzulässigkeit die gesamte, den Mieter zur … Weiterlesen

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Mietrecht: Schönheitsreparaturen: Kein wirksames Anerkenntnis im Wohnungsübergabeprotokoll.

Die in einem Wohnungsübergabeprotokoll festgehaltene Verpflichtung des Mieters, sich quotal an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen, stellt lediglich ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar, das keine über die sich aus dem schriftlichen Mietvertrag wirksam ergebenden Pflichten hinausgehende eigenständige Verpflichtung des Mieters … Weiterlesen

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Mietrecht: Neues Haus des Vermieters versperrt Fenster des Mieters: Trotzdem kein Abriss.

1. Wird durch einen Neubau des Vermieters eine bereits vermietete Wohnung verdunkelt, handelt es sich um einen Mietmangel, wenn sich die Mietparteien auf Veränderungen der Mietsache nicht geeinigt haben. 2. Der Vermieter ist grundsätzlich zur Beseitigung des Mietmangels verpflichtet, es … Weiterlesen

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Mietrecht: Nichtanforderung von kostenlosen Wertstofftonnen: Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot.

1. Eine Nebenkostenabrechnung ist nicht deshalb formell fehlerhaft, weil kein Vorwegabzug für Gewerbe vorgenommen wurde. 2. Ist bei einem gemischt genutzten Gebäude die Zuordnung von Betriebskosten zu Wohn- oder Geschäftsräumen nicht möglich, muss die Aufteilung der Kosten nach Wohn- und … Weiterlesen

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Mietrecht: Nicht alle Schlüssel zurückerhalten: Trotzdem Sachherrschaft erlangt.

1. Eine detaillierte Schadensbeschreibung in einem Übergabeprotokoll – die geeignet ist, den Schaden einem bestimmten Gegenstand in der Mietsache zuzuordnen – zwingt den Mieter, den Schaden substanziiert zu bestreiten. 2. Ein Schadensersatzanspruch wegen der Vorenthaltung der Mietsache kann nicht geltend … Weiterlesen

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Mietrecht: Beim Kündigungswiderspruch ist konkrete Interessenabwägung erforderlich.

Beim Kündigungswiderspruch nach § 574 BGB ist eine konkrete Abwägung der Härtegründe auf Seiten des Mieters mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters erforderlich. Eine ernsthafte Gesundheitsgefährdung auf Seiten des Mieters im Falle des Wohnungsverlustes kann ausreichend sein. BGH, Urteil vom 16.10.2013, … Weiterlesen

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Mietrecht: § 573a BGB (Erleichterte Kündigung des Mieters im selben Haus) ist nicht anwendbar, wenn …

…der Vermieter eine mietvertragliche Bestandserklärung abgibt. Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietverhältnis “nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen”, … Weiterlesen

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Mietrecht: Gewillkürter späterer Wirksamkeitszeitpunkt für das Erhöhungsverlangen ist unschädlich.

1. Der Vermieter ist nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558b(1) BGB bestimmten Zeitraum geltend zu machen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 08.06.2011, VIII ZR 204/10). 2. Geht dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen … Weiterlesen

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Mietrecht: Substanzschäden durch drei unbeaufsichtigte Katzen: Kein Haftpflichtversicherungsschutz.

Eine den Privathaftpflichtversicherungsschutz ausschließende übermäßige Beanspruchung einer Mietsache liegt vor, wenn ein Versicherungsnehmer in der von ihm gemieteten Wohnung mehrere Katzen tagsüber unbeaufsichtigt hält und dadurch erhebliche Substanzschäden durch Verunreinigung entstehen. OLG Saarbrücken, Beschluss vom 09.09.2013, 5 W 72/13

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Mietrecht: Kostenberechnung: Klauselverweis auf “die dann gültige Preisliste” ist unwirksam.

1. Ein Mietvertrag für Heizkostenverteiler und die Vergütung für deren Ablesung ist mangels Einigung unwirksam, wenn die Angaben im Vertrag die tatsächliche Hauptleistung, den Einbau von Heizkostenverteilern, um das Dreifache übersteigen. Eine solche Differenz ist mit einer Ca.-Angabe nicht zu … Weiterlesen

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Keine per se erhöhte Verkehrssicherungspflicht bei alten Bäumen.

1. Grundsätzlich obliegt es jedem Eigentümer, die auf seinem Grundstück vorhandenen und unterhaltenen Pflanzen, insbesondere aber Bäume, auf Schäden und Erkrankungen in regelmäßigen Abständen zu untersuchen und im Falle des Verlustes der Standfestigkeit zu entfernen, damit von ihnen keine Gefahr … Weiterlesen

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Verjährungsrecht: Beseitigungsanspruch unterliegt einer dreijährigen Verjährungsfrist.

1. Ein Anspruch auf Rückbau bzw. Abriss des Überbaus im Bereich einer Garage kann nach Ablauf von drei Jahren nicht mehr verlangt werden, wenn die Kläger seit der Vermessung ca. sechs Jahre Kenntnis davon hatten, dass sich die Rückwand der … Weiterlesen

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Immobilienkaufvertrag: Arglistige Täuschung durch Angaben ins Blaue hinein.

1. Wenn ein Verkäufer eine Grundstückseigenschaft durch einen Makler besonders herausstellen lässt, muss er sich hierfür eine gesicherte Erkenntnisgrundlage verschaffen. 2. Von einem einzelnen “Eulenschild” kann nicht zuverlässig auf den Grenzverlauf eines Naturschutzgebiets geschlossen werden. 3. Ein Verkäufer, der lediglich … Weiterlesen

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Wohnflächenberechnung ist keine Beschaffenheitsvereinbarung.

In der Übergabe einer Wohnflächenberechnung einer Eigentumswohnung liegt, wenn keine weiteren Umstände bzw. Erklärungen hinzukommen, keine Beschaffenheitsvereinbarung. Dies stellt dann lediglich eine Wissenserklärung dar. OLG Saarbrücken, Urteil vom 28.08.2013, 1 U 377/12

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Klausel “Abnahme durch Erst-Verwalter” im Bauträgervertrag unwirksam.

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist gemäß § 307(1)1 BGB unwirksam. BGH, Beschluss vom 12.09.2013, VII ZR 308/12

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Werdende Wohnungseigentümer haben dieselben Rechte wie Eigentümer: Anfechtungsklage auch gegen diese erforderlich.

Die Mitglieder einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft haben die gleichen Rechte und Pflichten wie Wohnungseigentümer. Daher kann ein werdender Wohnungseigentümer auch Beklagter einer Anfechtungsklage sein. Haben jedoch die klagenden Eigentümer die Anfechtungsklage ausdrücklich nur gegen die im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer gerichtet, haben … Weiterlesen

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Heimatfernsehen: Kein Anspruch auf Empfang aller Programme.

1. Bei der Befestigung einer Parabolantenne handelt es sich um eine bauliche Veränderung. 2. Ist eine Satellitenanlage die einzige am Gebäude und von unten deutlich zu erkennen, stellt sie eine optische Beeinträchtigung dar, die die anderen Eigentümer nicht ganz unerheblich … Weiterlesen

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WEG-Ferienwohnungsanlage: Anspruch auf eigenen Briefkasten.

Auch der Eigentümer einer Ferienwohnung hat unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung einen Anspruch auf Duldung der Installation eines eigenen Briefkastens. LG Itzehoe, Urteil vom 12.04.2013, 11 S 98/12

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Dringende Baumaßnahmen dürfen nicht verschoben werden.

1. Das Verschieben von Erhaltungsmaßnahmen ist angesichts einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustands trotz einer hohen finanziellen Belastung nicht zulässig. 2. Der Verwalter ist nicht befugt, bei einem finanziell weitreichenden Vorhaben, wie etwa umfangreichen Bauarbeiten nach einem Wasserschaden, eigene Entscheidungen zu … Weiterlesen

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Keine Verwirkung von Herausgabeansprüchen gegen Miteigentümer.

1. Eine Verwirkung von Unterlassungs- oder Herausgabeansprüchen unter Miteigentümern kommt im Regelfall nicht in Betracht. 2. Auch der Zustandsstörer kann zur Beseitigung/Unterlassung verpflichtet sein. 3. Die falsche Anordnung von Kellerabteilen fällt nicht unter § 912 BGB. LG München I, Urteil … Weiterlesen

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Eigentümerbeschluss: Verstoß gegen Protokollierungserfordernis, wenn nicht der Richtige unterschreibt.

1. Ist in der Teilungserklärung bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses die Unterzeichnung des Protokolls durch den Versammlungsleiter sowie von zwei Wohnungseigentümern oder Verwaltungsbeiräten erforderlich ist, müssen die Mitunterzeichner in der Eigentümerversammlung anwesend gewesen sein. 2. Entsteht Streit über den … Weiterlesen

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Erwerber von Wohnungseigentum haftet nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers!

Das in § 10(1) Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft. BGH, Urteil vom 13.09.2013, V ZR 209/12

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Mietrecht: Vermietungshinweis des Vermieters an der Mietsache: Nur wenn der Mieter zustimmt.

Ein Vermieter stört den Besitz des Mieters (BGB §§ 858, 862), wenn er wider den Willen des Mieters an der Schaufensterscheibe des Geschäfts eine großflächige Folie oder ein Plakat anbringt. AG Brandenburg, Urteil vom 13.06.2013, 31 C 153/13

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Erlöschen des Vermieterpfandrechts durch Entfernung aus dem Mietobjekt.

Das Vermieterpfandrecht erlischt gemäß § 562a BGB an den Sachen des Mieters, wenn sie aus den von ihm angemieteten Räumlichkeiten in an Dritte vermietete Räumlichkeiten auf demselben Grundstück des Vermieters verbracht werden. OLG Bremen, Urteil vom 18.07.2013, 5 U 7/13

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Gewerberaum – Miete: Mietminderung nur gegen Hinterlegung zulässig.

Eine in einem Mietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter verpflichtet, im Falle der Geltendmachung von Minderungsrechten den Betrag auf ein Notaranderkonto oder bei der Vermieterin zu hinterlegen, ist wirksam und verstößt nicht gegen § 307 BGB. KG, Urteil vom 11.07.2013, … Weiterlesen

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Gewerberaum – Miete und Schriftformerfordernis: Anforderungen an Regelung des Vertragsbeginns.

1. Eine Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses genügt dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn die Kriterien, an die die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, dessen eindeutige Bestimmung ermöglichen. 2. Ausreichend ist, dass für einen möglichen … Weiterlesen

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Mieter hat keinen Schadensersatzanspruch gegen Nachbarn wegen Wasserschadens – Abtretung erforderlich.

Bei einem Wasserschaden an der Zimmerdecke, der durch eine Unachtsamkeit des Mieters der darüber liegenden Wohnung entstanden ist, haben die Mieter der betroffenen Wohnung keinen Schadensersatzanspruch. Ansprüche stehen nur dem Vermieter zu. Der Mieter kann sich die Schadensersatzansprüche des Vermieters … Weiterlesen

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Mietrecht: Rauchen auf dem Balkon: Unterlassungsanspruch des Nachbarn?

1. Grundsätzlich beeinträchtigt aufsteigender Zigarettenrauch vom Balkon eines Nachbarn den Mieter in seinem Besitzrecht an den Wohnräumen. 2. Nicht jede Beeinträchtigung des Besitzrechts an den Wohnräumen führt auch zu einem Unterlassungsanspruch. Vielmehr sind wegen der gesteigerten sozialen Beziehung der Mieter … Weiterlesen

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Mietrecht: Substanziierungsanforderungen für Mietminderung bei Funktionsstörung der Heizung:

1. Eine Funktionsstörung der Heizung führt zu einer Beseitigungspflicht des Vermieters, aber nicht automatisch zu einer Mietminderung, wenn der Mieter nicht konkret nachweist, dass aufgrund der Funktionsstörung der Heizkörper die Aufrechterhaltung angemessener Temperaturen in der Mietwohnung ganz oder teilweise nicht … Weiterlesen

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Mietrecht: Frage “Wurde Ihnen gekündigt?” falsch vom Mieter beantwortet: Vertragsanfechtung bzw. Kündigung.

Die Frage, ob einem Mieter in seinem derzeitigen Mietverhältnis gekündigt wurde, ist zulässig. Gibt der Mieter hierauf eine falsche Antwort, kann der neue Vermieter den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten bzw. außerordentlich fristlos kündigen. AG Kaufbeuren, Beschluss vom 07.03.2013, 6 … Weiterlesen

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Mietrecht: Vermieterwechsel: Mieter trägt Risiko, dass Amt an Erwerber zahlt.

Grundsätzlich trägt der Mieter das Risiko, dass das Sozialamt die Mietzinszahlungen nicht rechtzeitig an den gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetretenen Erwerber, sondern weiterhin an den früheren Vermieter leistet. AG Bremen, Urteil vom 02.05.2013, 9 C 565/12

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Mietrecht: Eigenbedarf bei Vertragsabschluss ernsthaft absehbar: Aufklärungspflicht des Vermieters!

Den Vermieter, der seinen zukünftigen Mietern einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit anbietet, obwohl er weiß oder in Erwägung ziehen müsste, dass er die Mietsache in absehbarer Zeit wieder benötigt, trifft die Pflicht, die zukünftigen Mieter auf die voraussichtlich kurze Dauer … Weiterlesen

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Mietrecht: Kleinreparaturklausel: Obergrenze für Einzelreparatur maximal € 100,00.

Die Obergrenze für eine Kleinreparatur darf maximal 100 Euro betragen. Andernfalls verstößt eine formularvertragliche Kleinreparaturklausel gegen § 307 BGB. AG Bingen/Rhein, Urteil vom 04.04.2013, 25 C 19/13

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Mietrecht: Exzessives Rauchen auf Nachbarbalkon ist Mietmangel.

1. Bei massivem Zigarettenrauch, der während der Sommermonate zwei- bis dreimal pro Stunde von einem Nachbarbalkon des Mieters in dessen (Oberlieger-)Wohnung zieht, wenn Türen und/oder Fenster nicht geschlossen gehalten werden, ist die Miete selbst in einer Großstadt um 10% gemindert, … Weiterlesen

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Mietrecht: Mischmietverhältnis: Ist eine isolierte Erhöhung der Wohnraummiete zulässig?

Eine isolierte Erhöhung der Wohnraummiete ist im Rahmen eines einheitlichen Mischmietverhältnisses (hier: Wohnhaus und zwei Stellplätze) jedenfalls dann zulässig, wenn der Mietvertrag keine dem entgegenstehende Regelung enthält, die Mieten getrennt im Mietvertrag ausgewiesen sind und der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen klarstellt, … Weiterlesen

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Mietrecht und Mieterhöhung: Auch ein Urteil ist ein Begründungsmittel.

1. Die Aufzählung der Begründungsmittel für eine Mieterhöhung in § 558a(2) BGB ist nicht abschließend. 2. Neben den Regelbegründungsmitteln gibt es “sonstige Begründungsmittel”. 3. Welche Anforderungen an ein sonstiges Begründungsmittel zu richten sind, ergibt sich einerseits aus dem Zweck des … Weiterlesen

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Mietrecht: Wann liegen getrennte Mietverträge über Wohnung und Garage vor?

Werden Garage und Wohnung zu unterschiedlichen Zeitpunkten und unter Geltung unterschiedlicher Kündigungsfristen vermietet, handelt es sich im Zweifel nicht um einen einheitlichen Mietvertrag. BGH, Urteil vom 09.04.2013, VIII ZR 245/12

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Verwalter einer WEG nicht automatisch zum Handeln im Bauprozess befugt.

In einem baurechtlichen Nachbarstreit ist der WEG-Verwalter ohne einen Ermächtigungsbeschluss der Wohnungseigentümer in der Regel nicht berechtigt, einen Antrag nach § 80a(3) VwGO durch einen von ihm beauftragten Rechtsanwalt stellen zu lassen. VG Freiburg, Beschluss vom 19.03.2013, 4 K 184/13

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Verkauf gescheitert: Makler muss nicht für Notarvertragsentwurf zahlen.

1. Sofern keine ausdrücklichen anderweitigen Informationen vorliegen, veranlasst ein Makler einen Kaufvertragsentwurf nicht im eigenen Namen. 2. Auch das Provisionsinteresse des Maklers macht diesen nicht zwangsläufig zum kostenpflichtigen Auftraggeber eines Notarvertrags. 3. Ein verständig denkender Notar muss im Regelfall davon … Weiterlesen

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Beim Wohnungsverkauf Schimmelgutachten verschwiegen: Verkäufer haftet!

1. Ein Verkäufer muss bei versteckten Mängeln gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten. 2. Mögliche Schlussfolgerungen auf Mängel, die sich durch ein ihm bekanntes Sachverständigengutachten ergeben, hat der redliche Verkäufer dem Käufer mitzuteilen. 3. Erklärt … Weiterlesen

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Makler muss Falschangaben des Veräußerers nicht berichtigen.

Der Veräußerer einer Wohnung hat dafür Sorge zu tragen, dass den möglichen Käufern das Kaufobjekt zutreffend dargestellt wird. Er kann sich nicht darauf berufen, dass der Makler verpflichtet gewesen wäre, von ihm stammende Falschangaben von sich aus zu berichtigen. OLG … Weiterlesen

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Nicht geklärte Brandursache: Ist der Eigentümer Störer?

Nicht geklärte Brandursache: Ist der Eigentümer Störer? 1. Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch analog § 906(2)2 BGB setzt ebenso wie im unmittelbaren Anwendungsbereich der Vorschrift die Störereigenschaft des Anspruchsgegners voraus. 2. Die Darlegungs- und Beweislast für die Störereigenschaft trägt grundsätzlich der geschädigte … Weiterlesen

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Umsatzeinbuße wegen Bauarbeiten: Bauherr muss Restaurantbetreiber Ausgleich zahlen!

1. Beeinträchtigt die aufgrund zeitweiliger Sondernutzung der Straße vor dem Nachbargrundstück verursachte Einwirkung auf ein Grundstück dessen ortsübliche Benutzung als Restaurant durch nachhaltige Behinderung des “Kontakts nach außen” (hier: fast durchgängige Sperrung der Straße für ca. 20 Monate wegen Bauarbeiten … Weiterlesen

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Paraphierung des Abnahmeprotokolls reicht nicht für Abnahme.

Rügt der Erwerber einer Wohnung bei der Übergabe mehrere Mängel, ist allein die Paraphierung des Abnahmeprotokolls nicht als Erklärung der Abnahme zu werten, wenn er das Abnahmeprotokoll nicht an der hierfür vorgesehenen Stelle unterzeichnet, auch wenn er an anderer Stelle … Weiterlesen

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Keine Abnahme von Gemeinschaftseigentum durch WEG-Verwalter gegenüber Bauträger in eigener Person.

Die Klausel eines Bauträgervertrags, wonach der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft das Gemeinschaftseigentum abnehmen darf, ist unwirksam, wenn sich der Bauträger selbst in der Teilungserklärung als WEG-Verwalter bestellt hat. OLG Brandenburg, Urteil vom 13.06.2013, 12 U 162/12

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Kostenverteilungsklausel “nach jeweiliger Wohnfläche” nichtig.

1. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach Betriebskosten “grundsätzlich im Verhältnis der jeweiligen Wohnfläche” auf die einzelnen Eigentümer umgelegt werden, ist wegen Umbestimmtheit nichtig. 2. Das gilt auch und insbesondere dann, wenn die Sondereigentumseinheiten in der Teilungserklärung unter Circa-Angabe der … Weiterlesen

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Kabelweitersendung verletzt nicht immer Urheberrechte.

Leitet eine Wohnungseigentümergemeinschaft mittels einer Gemeinschaftsantenne aufgefangene Rundfunkprogramme über ein Kabelnetz nur an die einzelnen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft weiter, stellt dies unabhängig von der Anzahl der Wohnungen (hier: 343) keine lizenzpflichtige Kabelweitersendung im Sinne der §§ 20, 20b UrhG dar, … Weiterlesen

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Rückwirkende Änderung des Verteilungsschlüssels: Kein Vertrauensschutz, wenn…

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die gesetzliche Beschlusskompetenz zur Änderung des in der Teilungserklärung vereinbarten Verteilungsschlüssels. 2. Der Abänderungsbeschluss unterliegt dem Transparenz- und Bestimmtheitsgebot. Den Wohnungseigentümern steht in den Grenzen des Willkürverbots ein weiter Gestaltungsspielraum zu. 3. Ein Vertrauensschutz auf den … Weiterlesen

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Kein Verbot der Kurzvermietung von Wohnungen durch Beschluss.

Durch Mehrheitsbeschluss kann den Wohnungseigentümern die nur kurzzeitige Vermietung von Wohnungseigentum nicht verboten werden. LG Berlin, Beschluss vom 25.06.2013, 85 S 143/12 WEG

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Verschiedene Vollmachten in einer WEG-Versammlung: Welche Vollmacht gilt?

1. Der Widerruf als einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung des Vollmachtgebers kann unabhängig davon, ob die Vollmacht als Außen- oder Innenvollmacht erteilt worden ist, sowohl gegenüber dem Bevollmächtigten als auch dem Dritten, demgegenüber sie besteht, erklärt werden (vgl. OLG Hamburg, Beschluss vom … Weiterlesen

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Unterteilung von Wohnungseigentum: Zustimmungsvorbehalt für Verwalter unter folgenden Voraussetzungen:

1. In der Teilungserklärung kann bereits die Unterteilung von Wohnungseigentum in entsprechender Anwendung von § 12 WEG der Zustimmung des Verwalters unterworfen werden. Dies muss wegen des Ausnahmecharakters deutlich zum Ausdruck kommen. 2. Verlangt die Teilungserklärung im unmittelbaren Zusammenhang mit … Weiterlesen

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Mietrecht: Folgen des Schlüsselverlusts bei der Miete von Hotelzimmern: Schadensersatzanspruch und Minderungspflicht des Hoteliers.

1. Ein Hotelgast, der den Zimmerschlüssel nach Ende des Aufenthalts nicht zurückgibt, muss dem Hotelbetreiber den dadurch entstandenen Schaden ersetzen. Dazu gehören die Kosten eines neuen Schlüssels bzw. Kosten für den Austausch der Schlösser oder der Schließanlage. 2. Ein Hotelbetreiber … Weiterlesen

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Mietrecht: Kein Besitzschutzanspruch (trotz 10-jähriger Nutzung) auf Allgemein- und Verkehrsflächen.

1. Außerhalb der mietvertraglich mit Grundrissumrandung markierten Teilflächen bestehen keine Besitzschutzansprüche. 2. Auch eine lange Nutzung von mehr als 10 Jahren begründet keinen Vertrauensschutz, wenn der Mieter erkennbar abweichende Markierungen tatsächlich überschreitet. 3. Mitbesitz besteht auf Allgemeinflächen; dort sind Besitzschutzansprüche … Weiterlesen

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Mietrecht: Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots: Was muss der Mieter vortragen?

Der Mieter muss zu den regions- und objektbezogenen üblichen Kosten eines vergleichbaren Objekts vortragen und Beweis anbieten, wenn er sich auf eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots durch den Vermieter beruft. OLG Rostock, Urteil vom 27.09.2012, 3 U 65/11

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Gewerberaum – Mietrecht: Vermieter darf nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen.

1. Nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, der sich für Gewerberaummietverhältnisse aus § 242 BGB ergibt, darf der Vermieter nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen, wobei ihm hierbei ein billiges Ermessen einzuräumen ist. 2. Der Mieter, der sich auf die Verletzung … Weiterlesen

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Mietrecht: Verletzte Rückbaupflicht ist keine Vorenthaltung der Mietsache.

1. In dem Umstand, dass der Mieter dem Vermieter die Mieträume in verwahrlostem Zustand oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen versehen überlässt, kann keine Vorenthaltung der Mietsache gesehen werden. Hat die Räumung stattgefunden, gerät der Vermieter in Annahmeverzug, wenn … Weiterlesen

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Mietrecht: Ordentliche Kündigung bei überhöhter Mietminderung?

Es stellt keine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573(2) Nr. 1 BGB dar, wenn ein Mieter kurz nach Beginn des Mietverhältnisses und über einen Zeitraum von etwa einem halben Jahr versucht, von ihm als Mängel angesehene Gegebenheiten der … Weiterlesen

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Mietrecht: Keine Alternativwohnung angeboten: Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich.

Eine Eigenbedarfskündigung wird rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter dem Mieter keinen während der Kündigungsfrist frei werdenden Alternativwohnraum anbietet. Diese Pflicht besteht auch für solche Wohnungen, die der Vermieter dem Wohnungsmarkt dadurch entziehen will, dass er sie in Eigenregie sanieren will. Ein … Weiterlesen

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Mietrecht: Reparatur durch “Wanne-in-Wanne” möglich.

1. Grundsätzlich kommt ein Anspruch des Mieters auf Vorschuss für die erwarteten Aufwendungen zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands der Mietsache in Betracht. Dieser ist jedoch begrenzt auf erforderliche Aufwendungen. 2. Eine Komplettsanierung eines Bades ist nicht erforderlich, wenn die Abgängigkeit … Weiterlesen

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Mietrecht: Fehlende Identität: Eintritt des Erwerbers in bestehendes Mietverhältnis?

1. Bei Nichterfüllung des Identitätserfordernisses nach § 566 BGB zwischen Vermieter, Grundstückseigentümer und Veräußerer kann es in bestimmten Fallgestaltungen dahinstehen, ob eine analoge Anwendung des § 566 BGB in Betracht kommt. 2. Die Auswechslung eines Vertragspartners kann auch durch Vereinbarung … Weiterlesen

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Mietrecht: Schmales Schuhregal im Treppenhaus zulässig.

Das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume erstreckt sich auch auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses. Stellt ein Mieter ein schmales Schuhregal im Treppenhaus vor seine Wohnungstür, ist es zulässig, wenn dadurch weder der Fluchtweg … Weiterlesen

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Mietrecht: Kann Verhalten Dritter einen Kündigungsgrund darstellen?

1. Das Verhalten von Besuchern kann dem Mieter nicht ohne Weiteres als Pflichtverletzung zugerechnet werden. 2. Der Verstoß gegen ein gerichtlich “aufgehobenes” Hausverbot rechtfertigt weder eine außerordentliche noch eine ordentliche Kündigung. LG Berlin, Beschluss vom 18.03.2013, 65 S 494/12

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Mietrecht: Rechtfertigen Äußerungen im Prozess eine Kündigung?

Eine Meinungsäußerung wird erst dann zur Schmähung, wenn in ihr nicht mehr die Auseinandersetzung in der Sache, sondern die Diffamierung der Person im Vordergrund steht. Die Äußerung muss jenseits polemischer und überspitzter Formulierung gerade in der Herabsetzung der Person bestehen. … Weiterlesen

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Mietrecht: Baulärm durch Arbeiten auf dem Nachbargrundstück in Innenstadtlage: Keine Mietminderung möglich.

Der Mieter einer Mietwohnung in der Berliner Innenstadt kann nicht ohne Weiteres von einem unveränderlichen Umfeld seiner Mietwohnung ausgehen, sondern muss mit nachteiligen Veränderungen durch eine Anpassung der vorhandenen Bebauung an das Umfeld rechnen. Daher stellt die vorübergehende Belastung durch … Weiterlesen

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