Schlagwort-Archive: § 550 BGB

Keine Minderung bei voraussehbarem Baulärm.

1. Die Miete ist nicht wegen Emissionen einer Baustelle (Lärm und Staub) gemindert, wenn die Bautätigkeit voraussehbar war. 2. Dies ist nicht nur dann der Fall, wenn bei Abschluss des Mietvertrags schon ein Bauzaun errichtet ist. 3. Absehbar ist die … Weiterlesen

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Säumiger Mieter: Großer Vermieter hat gewöhnlich keinen Anspruch auf Inkassokosten.

Ein Vermieter darf nicht ohne Weiteres ein Inkassounternehmen zum Eintreiben von Inkassokosten beauftragen. Das gilt vor allem, wenn es sich beim Vermieter um ein größeres Wohnungsunternehmen handelt. AG Hamm, Urteil vom 16.05.2014, 17 C 443/13

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Mieter darf Rollator im Treppenhaus abstellen.

Vermieter dürfen einem gehbehinderten Mieter nicht ohne Weiteres das Abstellen seines Rollators im Hausflur verbieten. Dies gilt zumindest dann, wenn es für den Mieter keine zumutbare Alternative gibt. AG Recklinghausen, Urteil vom 27.01.2014, 56 C 98/13

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Keine Kündigung bei langjährigem Zuwarten des Vorvermieters.

Nimmt der Vorvermieter trotz anfänglicher Abmahnungen später Zahlungsverzögerungen über Jahre konsequenzlos hin, kann sein Rechtsnachfolger den Mietvertrag nicht ohne Weiteres kündigen. In solchen Fällen kann Schweigen (ausnahmsweise) Erklärungsgehalt haben, so dass von einer abweichenden Fälligkeitsvereinbarung auszugehen ist. LG Berlin, Urteil … Weiterlesen

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Mündliche Mietaufhebungsverträge sind nur ausnahmsweise zulässig.

Mietaufhebungsverträge bedürfen grundsätzlich der Schriftform. Mündlich kann ein Mietaufhebungsvertrag ausnahmsweise dann in Betracht kommen, wenn sicher festgestellt werden kann, dass alle klärungsbedürftigen Fragen, wie etwa Kautionsrückzahlung, Renovierungsbedürftigkeit usw., im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters eindeutig und rechtsverbindlich erörtert und … Weiterlesen

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Keine Minderung der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Mängelbesichtigung zu ermöglichen.

1. Der Vermieter hat nach Mängelanzeige durch den Mieter das Recht, sich den angeblichen Mangel persönlich anzusehen. 2. Verweigert der Mieter unberechtigt die Besichtigung, verliert er sein Minderungsrecht. 3. Nach einer generellen Verweigerung einer Besichtigung durch den Vermieter muss der … Weiterlesen

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Anforderungen an die Prüfbarkeit einer Nebenkostenabrechnung:

Eine Nebenkostenabrechnung, in der sowohl die Aufzählung der Gesamtkosten als auch die Angabe der Umlageschlüssel fehlen, ist formell nicht ordnungsgemäß. Dies gilt auch dann, wenn im abzurechnenden Objekt insgesamt lediglich zwei Wohnungen existieren und zwischen den Parteien darüber hinaus vereinbart … Weiterlesen

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Mietvertrag auf Lebenszeit: § 575 BGB ist nicht anwendbar.

1. Der Zweck des § 575 BGB verbietet dessen Anwendung auf Mietverhältnisse, die auf Lebenszeit des Mieters geschlossen sind. 2. Jedenfalls kann es treuwidrig sein, wenn sich der Vermieter auf die Unwirksamkeit eines solchen Vertrags beruft. LG Freiburg, Urteil vom … Weiterlesen

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“Unaufgefordert” vom Mieter zusätzlich als Mietsicherheit angebotene Bürgschaft nur zulässig, wenn tatsächlich unaufgefordert

1. Die Mietsicherheiten dürfen gemäß § 551 BGB das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Mieten ohne Nebenkosten nicht übersteigen; dies gilt auch bei Stellung mehrerer Sicherheiten. 2. Etwas anderes gilt nur, wenn eine Bürgschaft unaufgefordert vom Mieter zusätzlich als … Weiterlesen

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Berechtigtes Interesse an der Untervermietung bei längerem Auslandsaufenthalt des Mieters.

1. Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen (Fortführung von BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200). 2. Von einer Überlassung eines … Weiterlesen

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WEG-Gericht ist zuständig für Streit um Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG.

1. Bei der Geltendmachung des Zustimmungsanspruchs eines Wohnungseigentümers nach § 12 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer liegt eine Streitigkeit über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander vor. 2. Der die Zwangsversteigerung einer … Weiterlesen

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Mieter zahlt Abfallgebühren nicht: Eigentümer bleibt verpflichtet.

Zahlen die Mieter einer Wohnung die fälligen Abfallbeseitigungsgebühren nicht, so kann die Behörde die ausstehenden Gebühren nachträglich vom Hauseigentümer fordern. Entscheidet sich der Eigentümer, die für sein Anwesen anfallenden Abfallgebühren nicht selbst zu entrichten, sondern seine Mieter direkt vom Einrichtungsträger … Weiterlesen

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Maklerlohn: Sittenwidrigkeit bei Mehrerlösabführungsklauseln.

Führt eine Mehrerlösabführungsklausel zu Provisionen von deutlich über 20%, dann ist der Maklervertrag jedenfalls sittenwidrig, wenn der Makler dies gegenüber dem in Immobiliengeschäften unerfahrenen Kunden verschleiert hat. LG Berlin, Urteil vom 30.05.2013, 9 O 540/11

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Provisionsanspruch bleibt trotz Tätigwerdens eines weiteren Maklers für den ersten Makler erhalten.

Der Provisionsanspruch des Nachweismaklers bleibt erhalten, wenn der Kunde alsdann die Dienste eines seitens des Verkäufers eingeschalteten weiteren Maklers in Anspruch nimmt, sofern nicht eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs zwischen dem Nachweis und dem Erwerb vorliegt. OLG Hamm, Urteil vom 27.02.2014, … Weiterlesen

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Stromversorgung des Mieters unterbrochen: Lieferant muss Vermieter nicht informieren.

Ein Stromversorgungsunternehmen, das mit einem Mieter von Gewerberaum einen Stromlieferungsvertrag geschlossen hat, ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Vermieter zu unterrichten, dass die Stromversorgung wegen Zahlungsverzugs unterbrochen wurde. OLG Jena, Urteil vom 16.04.2014 – 2 U 569/13 (nicht rechtskräftig)

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Wasserversorger haftet bei Leitungsschäden im Bereich vor der Wasseruhr.

1. Das Wasserversorgungsunternehmen ist zur ordnungsgemäßen Unterhaltung der Frischwasserzuleitung beim Abnehmer bis zur Wasseruhr verpflichtet. 2. Kommt das Unternehmen dieser Verpflichtung nicht nach und wird hierdurch im Bereich vor der Wasseruhr ein Schaden verursacht, muss der Versorger den Schaden ersetzen. … Weiterlesen

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Versorgungsanschlüsse muss der Vermieter zur Verfügung stellen.

Dem Mieter von Gewerberäumen steht gegen den Eigentümer eines Nachbargrundstücks ein Anspruch auf Nutzung der diesem Grundstück dienenden Versorgungsanschlüsse zum Zwecke der Versorgung der Gewerberäume mit Wasser und Strom nicht zu. OLG Karlsruhe, Urteil vom 15.05.2014, 12 U 170/13

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Kostendeckelung für Rechtsanwalt in WEG-Beschluss verbindlich.

1. Hat die WEG-Versammlung eine Kostendeckelung für die Beauftragung eines Rechtsanwalts beschlossen, so ist diese verbindlich. 2. Selbst wenn offensichtlich ist, dass die Kostendeckelung nicht ausreicht, muss eine erneute Eigentümerversammlung einberufen werden, um die Aufstockung des Kostenrahmens zu beschließen. AG … Weiterlesen

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Rücksichtnahmegebot kann Maßnahmen gegen Zigarettenrauch notwendig machen.

1. Ein Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, nicht ununterbrochen einer Geruchsbelästigung durch rauchende Nachbarn ausgesetzt zu sein. 2. Führt Zigarettenrauch zu einer über das unvermeidliche Maß hinausgehende Beeinträchtigung, besteht ein zeitlich eingeschränktes Unterlassungsgebot. AG München, Urteil vom 28.04.2014, 485 C … Weiterlesen

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Videoüberwachung des eigenen Sondernutzungsbereichs zulässig.

Eine eingeschränkte Videoüberwachung, bezogen auf den eigenen Sondernutzungsbereich, ohne dass andere Eigentümer in irgendeiner Weise beeinträchtigt werden, ist zulässig. AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 09.01.2013, 539 C 7/12

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Verfahrenskosten der Wohnungseigentümergemeinschaft sind Verwaltungskosten.

1. Die Kosten eines Rechtsstreits, den die rechts- und parteifähige Gemeinschaft im Rahmen der Verwaltung gegen einzelne Wohnungseigentümer führt, gehören zu den Kosten der Verwaltung. Diese Kosten haben sämtliche Wohnungseigentümer im Innenverhältnis anteilig zu tragen und müssen in die Jahresabrechnung … Weiterlesen

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Immer wieder Fenster – hier: Beschluss über Kostenerstattung (Austausch 2000 – 2006)

1. Beschlüsse, die eine aufgrund der sog. “Jahrhundertentscheidung” des BGH vom 20.09.2000 (IBR 2001, 49) eingetretene Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern bis zu einem gewissen Grad abzufangen bzw. auszugleichen versuchen, können unter bestimmten Voraussetzungen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. 2. Fragen der Verjährung etwaiger … Weiterlesen

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Verwalterbestellung ohne vorherige Bonitätsprüfung kann anfechtbar sein.

1. Wohnungseigentümer müssen die Auswahl des Verwalters auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage treffen, weshalb sie sich auch Gewissheit darüber verschaffen müssen, ob der als Verwalter in Aussicht Genommene über die zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlichen Mittel verfügt und sichergestellt ist, dass die … Weiterlesen

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Keine Haustiere im Aufzug.

1. Enthält eine Hausordnung kein generelles Haustierhaltungsverbot, sondern lediglich eine Einschränkung dahingehend, dass die gehaltenen Tiere nicht den Aufzug, sondern daraus folgend lediglich das Treppenhaus nutzen dürfen, wird der wesentliche Inhalt der Nutzung von Wohneigentum nicht in sittenwidriger und damit … Weiterlesen

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Sonderumlage: Aufgehobener Genehmigungsbeschluss darf erneut gefasst werden.

Bestehen Zweifel, ob der einen Wirtschaftsplan oder eine Sonderumlage genehmigende Beschluss wirksam ist, dürfen die Wohnungseigentümer diesen erneut fassen. BGH, Urteil vom 04.04.2014, V ZR 168/13

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Verbandsklage: Auch der obsiegende Wohnungseigentümer muss zahlen.

Klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen Wohnungseigentümer Beitrags- oder Schadensersatzansprüche ein und verliert sie, sind die ihr entstehenden Kosten des Rechtsstreits in der Abrechnung gemäß § 16 Abs. 2 WEG dennoch auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, auch auf den obsiegenden. … Weiterlesen

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Beseitigung von Altlasten: Verjährung sechs Monate nach Pachtende.

1. Die sechsmonatige Verjährung gemäß § 548 Abs. 1 BGB beginnt mit der Erlangung der unmittelbaren Sachherrschaft. Bei unbefriedeten Grundstücken gilt die Vermutung, dass der Verjährungsbeginn mit dem Ende des Pachtverhältnisses zusammenfällt und der Verpächter freien Zugang zum Grundstück hat. … Weiterlesen

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Gewerberaum Mietrecht: Stillschweigende Verlängerung kann durch AGB ausgeschlossen werden.

Eine AGB-Klausel, die ohne Weiteres die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses ausschließt, ist im Gegensatz zu einem Wohnraummietverhältnis gerade beim Vorliegen eines Gewerberaummietverhältnisses wirksam. KG, Beschluss vom 20.01.2014, 8 U 168/13

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Ständig zu geringe Mietzahlungen: Fristlose Kündigung berechtigt.

Auch ständig zu geringe Mietzahlungen stellen Vertragsverletzungen dar, die den Vermieter nach vorheriger Abmahnung zur fristlosen, erst Recht zur fristgerechten Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen können. AG Karlsruhe, Urteil vom 04.04.2014, 4 C 41/14

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Untervermietung bei schlechterem Einkommen: Vermieter muss häufig Erlaubnis erteilen.

Ein Vermieter muss seinem Mieter normalerweise die Untervermietung seiner Wohnung erlauben, wenn sich dessen wirtschaftliche Situation nach Abschluss des Mietvertrags erheblich verschlechtert hat. Hierzu gehören unter anderem auch die Einkommensverhältnisse des Mieters. AG München, Urteil vom 15.10.2013, 422 C 13968/13

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Heimatsender über Internet: Parabolantenne muss weg, wenn Kabel und Internet vorhanden sind.

1. Dauerhaft in Deutschland lebende Ausländer haben ein anerkennenswertes Interesse, die Programme ihres Heimatlands zu empfangen, um sich über das dortige Geschehen zu unterrichten und die kulturelle und sprachliche Verbindung aufrechterhalten zu können. 2. Dabei ist es ihnen jedoch regelmäßig … Weiterlesen

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Eine Mieterin ohrfeigt die andere: Keine Kündigung durch den Vermieter.

Die Ohrfeige einer Mieterin zu Lasten einer anderen kann im Einzelfall kein hinreichender Grund für eine fristlose Kündigung des Vermieters ohne vorherige Abmahnung sein. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Folgen der Ohrfeige gering sind, zwischen den Mietern schon seit … Weiterlesen

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Mieter lässt im Winter die Fenster offen: Vermieter kann kündigen.

Verlässt der Mieter die unbeheizte Wohnung in den Wintermonaten auf längere Zeit (hier: mehrere Monate) mit geöffneten Fenstern in Küche und Bad, obwohl er nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, die Wohnräume frostfrei zu halten und für ihre Beheizung zu sorgen, … Weiterlesen

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Wirtschaftliche Interessen stehen Eigenbedarfskündigung nicht entgegen.

1. Eine Eigenbedarfskündigung ist wirksam, wenn die gekündigte Wohnung für den Sohn vorgesehen ist. Hierfür ist nicht erforderlich, dass der Sohn von der Kündigung weiß. Wichtig ist nur, dass er in die Wohnung auch tatsächlich einziehen will. 2. Dass der … Weiterlesen

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Tat- oder Verdachtskündigung?

1. Zur Abgrenzung einer vom Vermieter ausgesprochenen Tat- von einer Verdachtskündigung. 2. Die Verwendung einer als Fotokopie erkennbaren Mietervollmacht stellt unabhängig von der Urheberschaft der darauf wiedergegebenen Unterschriften keine Urkundenfälschung im Sinne des § 267 StGB dar. 3. Leugnet der … Weiterlesen

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Mietspiegel: Wann sind Gemeinden vergleichbar im Sinne von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB

Eine Hochschulstadt mit ca. 170.000 Einwohnern ist auch dann nicht im Sinne von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB mit einer Kleinstadt von ca. 11.700 Einwohnern vergleichbar, wenn es sich um direkt benachbarte Gemeinden handelt (hier: Potsdam und Michendorf). … Weiterlesen

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Erlaubte Tierhaltung (hier: Labrador-Hund): Mieter haftet für durch das Tier verursachte Schäden.

Dem Vermieter steht auch bei erlaubter Tierhaltung ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn der Mieter seine Obhutspflichten verletzt. LG Koblenz, Urteil vom 06.05.2014, 6 S 45/14

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Mieter eines Einfamilienhauses haben im Regelfall das Heizmaterial auf eigene Kosten zu besorgen.

1. Der Vermieter von Wohnräumen schuldet neben der Überlassung der Mietsache in der Regel auch die Erbringung von den Leistungen, die klassischerweise unter den Begriff der Betriebskosten fallen. Der Vermieter ist also regelmäßig verpflichtet, die mitvermietete Heizungsanlage in betriebsbereitem Zustand … Weiterlesen

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Mieter haften untereinander nicht für Streupflichtverletzungen.

1. Obliegt der Winterdienst mehreren Mietern eines Mehrfamilienhauses gemeinschaftlich, so kommt ein Schadensersatzanspruch unter den Mitverpflichteten in der Regel nicht in Betracht. 2. Auch auf Privatwegen ist die Verkehrssicherheit ab dem Zeitpunkt sicherzustellen, ab welchem mit einer Nutzung zu rechnen … Weiterlesen

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Keine Analogie zu § 565 BGB bei Zwischenvermietung an gemeinnützigen Verein.

Der Umstand, dass der Zwischenmieter – der nach seiner Satzung ein gemeinnütziger Verein ist, welcher den Wohnraum an von ihm betreute Personen mit geringen Chancen auf dem Wohnungsmarkt weitervermieten soll – bei der Weitervermietung sodann tatsächlich unter Missachtung seines Vereinszwecks … Weiterlesen

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Anforderung an Kündigung wegen Bedarfs für einen Familienangehörigen:

Wird wegen Bedarfs für einen Familienangehörigen gekündigt und zur weiteren Erläuterung ausgeführt, dass dieser mit seinem Lebensgefährten zusammenziehen will, so genügt es, wenn die Bedarfsperson – also der Familienangehörige – identifizierbar benannt wird. Der Name des Lebensgefährten muss nicht offengelegt … Weiterlesen

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Bei Streit um Minderung keine Verwertung der Kaution während des Mietverhältnisses.

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten. BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13

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Insolventer Mieter ist nach Freigabe der Wohnung Kündigungsadressat.

Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO (“Freigabeerklärung”) erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen (im … Weiterlesen

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Verstoß gegen Residenzpflicht: Differenzbetrag zum marktüblichen Kaufpreis.

Der Käufer kann zur Zahlung des Differenzbetrags zum marktüblichen Kaufpreis verpflichtet sein, wenn er ein Baugrundstück mit Residenzpflicht vertragswidrig weiterveräußert. OLG Frankfurt, Urteil vom 12.11.2013, 4 U 77/13

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Wohnung überteuert? Wert ist nach Vergleichswertmethode zu ermitteln.

1. Die für das Vorliegen einer arglistigen Täuschung wegen angeblicher Falschangaben zum Verkehrswert erforderliche Klärung des Werts einer erworbenen Immobilie erfordert die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den jeweils wertbildenden Faktoren. 2. Es erscheint zweifelhaft, ob den Anforderungen … Weiterlesen

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Kein Notwegerecht für Kfz-Fahrten zum Hauseingang und zur Garage.

1. Wenn ein Wohngrundstück mit einem Kraftfahrzeug angefahren werden kann, ist die “zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege” im Sinne von § 917 BGB gegeben. 2. Der Hauseingang muss nicht mit dem Kfz erreicht werden können. 3. … Weiterlesen

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Stromversorgung: Netzbetreiber haftet für Überspannungsschäden.

1. Führt eine übermäßige Überspannung zu Schäden an üblichen Verbrauchsgeräten, liegt ein Fehler des Produkts Elektrizität vor. 2. Nimmt der Betreiber des Stromnetzes Transformationen auf eine andere Spannungsebene – hier in die sog. Niederspannung für die Netzanschlüsse von Letztverbrauchern – … Weiterlesen

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Angebot unbefristet, aber widerrufbar: Klausel unwirksam.

Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, nach denen das Angebot des anderen Teils unbefristet fortbesteht und vom Verwender jederzeit angenommen werden kann, sind auch dann mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar, wenn das Angebot nicht bindend, sondern widerruflich ist. BGH, Urteil … Weiterlesen

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WEG und Bauträger einigen sich: Erwerber ist an Vergleich gebunden.

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Damit ist der einzelne Eigentümer von der Verfolgung seiner Rechte insoweit ausgeschlossen. Das … Weiterlesen

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Nur ein Erwerber hat unverjährte Mängelrechte: Gemeinschaft kann für alle Eigentümer klagen.

1. Jeder Wohnungseigentümer, dessen Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum noch nicht verjährt sind, kann vom Bauträger Vorschuss zur Mängelbeseitigung verlangen. 2. Klagt die Wohnungseigentümergemeinschaft (= Verband) in gesetzlicher Prozessstandschaft für sämtliche Wohnungseigentümer, reicht es aus, wenn nur noch einer der … Weiterlesen

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Überschüsse eines Heizkostenbezugs müssen in der WEG-Einzelabrechnung verteilt werden.

Das Einstellen des Differenzbetrags in die Einzeljahresabrechnung kann bei Beachtung der wohnungseigentumsrechtlichen Grundsätze über die ordnungsgemäße Verwaltung und hierbei die Berücksichtigung des Zu- und Abflussprinzips auch im Rahmen der Einzelabrechnungen nicht entfallen. AG Bremen, Urteil vom 13.12.2013, 29 C 88/13

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Keine reine Renditeerzielung beabsichtigt: WEG kann Grundstückseigentum erwerben.

Ein Beschluss über den Erwerb von Grundstückseigentum entspricht dann ordnungsgemäßer Verwaltung und bedarf dann lediglich der Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer, wenn er nicht ausschließlich aus Renditezwecken gefasst wird. AG Bremen-Blumenthal, Urteil vom 04.10.2013, 44 C 2012/13

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Auch ein auswärtiger Verwalter kann bestellt werden.

1. Die Wahl eines “auswärtigen”, nicht am Ort der Wohnungseigentumsanlage ansässigen Verwalters entspricht in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung. 2. Es ergibt sich weder aus dem Gesetz noch aus der Natur der Sache, dass nur ein Verwalter mit Sitz am Ort … Weiterlesen

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Verfügungsverbot ist nur durch Berechtigte zu löschen.

Ist für die Mitglieder einer Wohnungseigentumsgemeinschaft aufgrund einstweiliger Verfügung gegen einen Wohnungseigentümer im Grundbuch ein Verfügungsverbot eingetragen worden, genügt zu dessen Löschung die Bewilligung des Verwalters auch dann nicht, wenn er hierzu durch Mehrheitsbeschluss in der Versammlung der Wohnungseigentümer bevollmächtigt … Weiterlesen

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Kein Beschluss zur Wiedereinführung von Veräußerungsbeschränkungen.

Die Beschlusskompetenz des § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG beschränkt sich auf die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung, erlaubt aber nicht auch den actus contrarius. Die Wiedereinführung einer einmal durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung kann nur durch Vereinbarung erfolgen. OLG München, Beschluss … Weiterlesen

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Keine Umwandlung von Sonder- in Gemeinschaftseigentum durch Unterteilung.

Wird bei der Unterteilung eines Sondereigentums ein zugehöriger Raum keinem der neu entstandenen Miteigentumsteile als Sondereigentum zugeordnet, sondern ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer “zur Gemeinschaftsbenutzung” ausgewiesen, so entsteht unzulässiges isoliertes Sondereigentum und ist die Eintragung der Unterteilung im Grundbuch inhaltlich … Weiterlesen

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Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag zu unbestimmt: Konkretisierung durch Korrespondenz möglich.

1. Auch im Gewerberaummietrecht muss eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über die Umlage von Betriebskosten (BGB § 556) ausreichend bestimmt sein. 2. Im Mietvertrag nicht ausreichend bestimmte Betriebskosten können aber durch die Korrespondenz zwischen den Parteien und jahrelange Übung … Weiterlesen

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Korrekte Bestimmung der Mietfläche durch Auslegung:

1. Bei der Miete von Räumen stellt die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche um mehr als 10% einen Mangel der Mietsache dar. Diese Flächenabweichung hat der Mieter darzulegen und zu beweisen. 2. Die Begriffe “Bruttogeschossfläche”, “innenliegende Technikflächen” und “anteilige Gemeinschaftsflächen” … Weiterlesen

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Gewerberaummiete: Vertragsstrafe bei verzögerter Übergabe (Neubau) auch ohne Obergrenze zulässig.

1. Eine Vertragsstrafenklausel kann auch stillschweigend das gesetzliche Leitbild – als selbstverständlich – voraussetzen. 2. Die vertragliche Abrede eines Vertragsstrafenversprechens, das die Zahlung einer täglichen Summe ohne Obergrenze vorsieht, verstößt im Fall der Nichtüberlassung einer erst noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie … Weiterlesen

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Untermieter wird Eigentümer: Er muss trotzdem Miete zahlen.

1. Es ist rechtsmissbräuchlich, wenn der Untermieter, nachdem er selbst einen Kaufvertrag über das Mietobjekt abgeschlossen hat, den – weiterhin bestehenden Hauptmietvertrag bzw. Nutzungsvertrag – unter Hinweis auf die fehlende Genehmigung zur Untervermietung, von der er selbst jahrelang profitiert hat, … Weiterlesen

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Personenmehrheit als Vermieter: Wann ist die Schriftform gewahrt?

1. Steht auf der Vermieterseite eine Personenmehrheit und wird der Vertrag nicht von allen Mitgliedern unterzeichnet, sondern nur von einem “Vertreter”, muss zu der vorhandenen Unterschrift deutlich zum Ausdruck gebracht werden, ob der Vertrag auch in Vertretung der Personenmehrheit unterzeichnet … Weiterlesen

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Eigenbedarf? 18-jährige Tochter ohne Arbeit braucht keine 100 qm große Wohnung.

1. Der zum Eigenbedarf führende Erlangungswunsch des Vermieters muss vernünftig und nachvollziehbar sein. 2. Daran fehlt es, wenn einer 18 Jahre jungen Person, die über kein eigenes Einkommen verfügt und ohne Arbeit/Ausbildung ist, eine 102 qm große Wohnung (zuzüglich Terrasse … Weiterlesen

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Minderung bei Legionellenbefall: Gefahr eines Gesundheitsschadens genügt.

Legionellen in der Wasserversorgungsanlage stellen einen Mangel dar, der zu einer nicht unerheblichen Tauglichkeitsminderung der Wohnung führt. Eine Minderung um 25% ist angemessen. AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013, 148 C 5353/13

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Wohnfläche beträgt 21,01 qm statt vereinbarter 50 qm: Muss dem Mieter dies auffallen?

1. Bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Wohnfläche in einem Mietvertragsformular kann zwischen Mietvertragsparteien eine konkludente Vereinbarung getroffen werden, wenn die Parteien vor Abschluss des Mietvertrags über die Wohnfläche verhandelt und insoweit Einigkeit erzielt haben oder übereinstimmend von einer … Weiterlesen

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Feuerstättenschau ist öffentliche Last des Grundstücks.

Die Kosten für die Feuerstättenbescheide sind laufende öffentliche Lasten des Grundstücks. AG Soest, Urteil vom 06.02.2013, 12 C 280/12

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“Neue” Miete würde fast 50% des Einkommens ausmachen: Keine Modernisierungsmieterhöhung.

Eine finanzielle Härte kann nicht an einer festen prozentualen Grenze des Anteils der Monatsmiete am monatlichen Einkommen festgemacht werden; vielmehr sind die individuellen Verhältnisse des Mieters zu berücksichtigen. Dem Mieter soll nach Abzug der Miete jedenfalls ein Einkommen verbleiben, mit … Weiterlesen

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Autofreies Wohnen: Vermieter darf dem Mieter das Halten eines PKWs nicht verbieten.

Der Vermieter einer Wohnung darf seinem Mieter nicht ohne Weiteres die Nutzung sowie das Halten eines Autos untersagen. Eine derartige AGB-Klausel im Mietvertrag ist unwirksam. Dies gilt auch im Rahmen von autofreien Wohnprojekten. AG Münster, Urteil vom 19.02.2014, 8 C … Weiterlesen

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Mieter sperrt Beauftragten des Vermieters ein: Ordentliche Kündigung.

Wenn der Mieter eine Beauftragte des Vermieters, die ihn in seiner Wohnung aufgesucht hat, um über dessen Unzufriedenheit mit der Ausführung von durchgeführten Sanierungsarbeiten zu reden, gewaltsam am Verlassen der Wohnung hindert, stellt dies eine so schwere Verletzung des Hausfriedens … Weiterlesen

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Wann darf Erwerber die Eigenbedarfskündigung des Veräußerers weiter verfolgen?

Der in die Vermietung eingetretene Erwerber der Mietwohnung darf die vom Veräußerer ausgesprochene Eigenbedarfskündigung weiter verfolgen, wenn der bisherige Kündigungsgrund in seiner Person fortbesteht. LG Itzehoe, Beschluss vom 20.12.2013, 9 S 31/13

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Unzulässigkeit einer Vorratskündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung.

Eine Verwertungskündigung durch den Vermieter ist als Vorratskündigung unzulässig, wenn der Vermieter dem Mieter den Kauf der an ihn vermieteten Räume auf Grundlage eines Verkehrswerts anbietet und gleichzeitig eine vorsorglich ausgesprochene Verwertungskündigung damit begründet, eine angemessene Verwertung sei nur durch … Weiterlesen

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Kernsanierung Nachbargebäude: Mietminderung

1. Ein Ausschluss der Minderung kommt in Betracht, wenn bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten in der unmittelbaren Nachbarschaft vorgelegen haben, wie bei einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder bei nahe gelegenen Baulücken. Es reicht … Weiterlesen

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Nebenkostenabrechnung: Vermieter darf offensichtliche Fehler korrigieren.

Der Mieter darf den Vermieter an einem Versehen beim Erstellen der Betriebskostenabrechnung nicht immer festhalten. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter den Fehler auf den ersten Blick erkennen kann und der Vermieter diesen kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert … Weiterlesen

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Umdeutung einer “Befristung” in einen beidseitigen Kündigungsausschluss:

Die Frage der Umdeutung bezüglich einer Vereinbarung eines beidseitigen Kündigungsausschlusses richtet sich nach der Interessenlage der Parteien und den Umständen des Einzelfalls. Ein Kündigungsausschluss ist anzunehmen, wenn die Interessenbewertung ergibt, dass sich die Parteien für eine gewisse Zeit an den … Weiterlesen

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Schlüsselverlust: Ersatz für Schließanlage nur bei deren Austausch.

Gibt der Mieter einer Eigentumswohnung bei Mietende nicht alle ihm überlassenen Schlüssel zurück, so hat der Vermieter gegen den Mieter nur dann Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage, wenn eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren … Weiterlesen

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Nutzungswertersatz vom Untermieter nur für den tatsächlich untervermieteten Teil.

1. Der Eigentümer kann, von einem – bösgläubigen bzw. auf Herausgabe verklagten – Untermieter, der lediglich einen Teil des dem Hauptmieter überlassenen Hauses in Besitz hat(te), nur die auf diesen Teil entfallenden Nutzungen herausverlangen. 2. Nimmt der Eigentümer sowohl den … Weiterlesen

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Fristlose Kündigung wegen gefälschter Vormieterbescheinigung gerechtfertigt.

Die Vorlage einer “frei erfundenen” Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor-)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. BGH, Urteil vom 09.04.2014, VIII ZR 107/13

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Angabe der Gesamtkosten bei jahresübergreifenden Rechnungen nicht erforderlich.

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offengelegt hat. BGH, Urteil vom 02.04.2014, VIII ZR … Weiterlesen

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Mieterhöhungsverlangen: Konkludente Vertretung des Vermieters durch die Hausverwaltung.

Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (BGB § 558a Abs. 1) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: durch die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es … Weiterlesen

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Gerichtsstand für Wohnungseigentümer im Ausland: Amtsgericht.

1. Das nach § 23 Nr. 2 c GVG zuständige Gericht ist nach Art. 5 Nr. 1 EuGVVO auch für Wohngeldklagen gegen Wohnungseigentümer zuständig. 2. Der teilrechtsfähige Verband kann auch nach Vereinigung aller Einheiten in einer Hand auf Zahlung von … Weiterlesen

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Heizkörper bei Wohnungsdurchsuchung beschädigt: Polizei muss Nachbarn informieren.

Werden bei einer Wohnungsdurchsuchung Heizkörper durch Schüsse beschädigt, so dass im Nachhinein andere Mietwohnungen im Haus durch das austretende Wasser beschädigt werden, haben die betroffenen Bewohner Schadensersatzansprüche gegen das Land, wenn dessen Polizei über die beschädigten Heizkörper nicht rechtzeitig informiert … Weiterlesen

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Mietzahlungen an Gesellschafter sind nicht per se in der Insolvenz anfechtbar.

1. Die Zahlung auf die Miete für ein Grundstück, welches ein Gesellschafter oder eine einem Gesellschafter gleichzustellende Person an die Gesellschaft vermietet hat, stellt nicht per se eine Befriedigung einer gleichgestellten Forderung im Sinne von § 135 Abs. 1 InsO … Weiterlesen

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Unklarheiten der Vertragslaufzeit im Mietvertrag gehen zu Lasten des Vermieters.

Bei Übergabe des Mietobjekts in 11/1999 und späterem Abschluss eines neuen Mietvertrags (2002) muss zur Erfüllung der Schriftform durch Auslegung eindeutig zu ermitteln sein, welches Datum (in 1999 oder 2002) den Vertragsbeginn darstellen soll. OLG Jena, Urteil vom 30.09.2013, 5 … Weiterlesen

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Mietrecht: Mieterwechsel bei Gewerberäumen: Bezugnahme auf den Mietvertrag in der Wechselvereinabrung erforderlich.

1. Soll in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, ein Mieterwechsel herbeigeführt werden, muss die schriftliche Vereinbarung zwischen dem früheren und dem neuen Mieter eine hinreichend deutliche Bezugnahme auf den Mietvertrag enthalten, wenn … Weiterlesen

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Mietrecht – Die Zeichnungsbefugnis eines Gesellschafters wird durch den Firmenstempel nachgewiesen.

Das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu einer Unterschrift des Gesellschafters weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, als unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus. Eine so in den Verkehr gegebene Erklärung erfüllt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB. BGH, Urteil vom 23.01.2013, … Weiterlesen

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Mietrecht – Schriftform des Mietvertrags mit Aktiengesellschaft – Mitvertretungszusatz des allein unterschreibenden Vorstands, BGH, Urteil vom 4. 11. 2009 – XII ZR 86/07

Bei Abschluss eines Mietvertrags durch eine Aktiengesellschaft ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben.

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Mietrecht – Annahmefrist(-verlängerung) und Schriftform des langfristigen Mietvertrags – Folgen verspäteter Annahme, BGH, Urteil vom 24. 2. 2010 – XII ZR 120/06

1. Die Verlängerung der Frist zur Annahme der auf den Abschluss eines langfristigen Mietvertrags gerichteten Erklärung bedarf nicht der Schriftform des § 550 BGB. 2. Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB genügt es, wenn die Vertragsbedingungen eines konkludent … Weiterlesen

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Checkliste Mietrecht – Anspruch auf Zahlung der Miete, § 535(2) BGB

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