Monatsarchive: Juli 2012

Keine Vermehrung von Stimmrechten, wenn Wohnungseigentum eigenmächtig unterteilt wird.

WEG: Teilt ein Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum ohne die Zustimmung der übrigen Eigentümer, entstehen keine weiteren Stimmrechte (Abstimmung nach Köpfen), wenn die neu entstandenen Eigentumsanteile an verschiedene Personen weiter verkauft werden. Auch die eventuell erforderliche und tatsächlich erteilte Zustimmung des Verwalters … Weiterlesen

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WEG: Kosten des Austauschs der Fenster – Im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass die Fenster im räumlichen Bereich des Sondereigentums mit Ausnahme des Außenanstrichs vom jeweiligen Eigentümer in Stand zu halten sind, so sind die Kosten eines kompletten Austauschs der Fenster von der Gemeinschaft zu tragen. BGH, Urteil … Weiterlesen

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Mietrecht – Eine Be- und Entlüftungsanlage muss auch außerhalb von “Kernarbeitszeiten” betrieben werden.

Der Vermieter einer Arztpraxis ist werktags auch nach 18:00 Uhr und in besonderen Fällen -zum Beispiel bei Notdiensten- auch an Wochenenden verpflichtet, eine Lüftungsanlage zu betreiben, auch wenn sie viel Energie benötigt. LG Heilbronn, Beschluss vom 05.06.2012, 2 O 174/12

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Mietrecht – Pflicht des Mieters zum Rückbau von ihm in die Mietsache eingebauter Einrichtungen:

Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, Einrichtungen und bauliche Veränderungen der Mietsache nach Ende des Mietvertrags wieder zu entfernen. Anderes gilt aber, wenn die Parteien etwas anderes vereinbart haben. Die Rückbaupflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter mit der Einrichtung einverstanden … Weiterlesen

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Mietrecht – Die Umlage einer Fremdenverkehrsabgabe als Nebenkosten muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden sein.

Entstehen Belastungen erst nach Abschluss des Mietvertrags, können die zusätzlichen Kosten nur im Wege der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Kostenart mietvertraglich ausdrücklich genannt ist. Bei einer Fremdenverkehrsabgabe, die die Gemeinde erhebt, handelt es sich nicht um … Weiterlesen

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Mietrecht – Keine Berücksichtigung von Wohnwertverbesserungen durch den Mieter bei einer Mieterhöhung, Urteil BGH vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 315/09

Wohnwertverbesserungen, die ein Wohnungsmieter vorgenommen und finanziert hat, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB im Regelfall nicht zu berücksichtigen.

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Nur ausnahmsweise Gesamtschuldnerhaftung der Wohnungseigentümer für Verbandsverbindlichkeit – Wasserversorgung

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Mietrecht – Kein Kündigungsgrund: Eine nur gelegentliche Behinderung des Zugangs durch eine Baustelle.

Die Minderung der Miete setzt bereits eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache voraus. Das gilt erst recht für die außerordentliche Mieterkündigung. Erschwernisse des Zugangs zur Mietsache geben dem Mieter nur dann ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Zugang … Weiterlesen

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Mietrecht – Mietanpassungsklausel im Gewerberaummietvertrag: Ein einseitiges Bestimmungsrecht des Vermieters ist in AGB zulässig.

1. Eine Mietanpassungsklausel, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Monatsmiete nach Billigkeitserwägungen einseitig zu erhöhen, kann einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhalten. 2. Eine Preisanpassungsklausel muss nicht einmal zwingend die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung für den Fall der Erhöhung … Weiterlesen

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Mietrecht – Schallschutzmangel berechtigt zur kontinuierlichen Minderung.

Urteil LG Wiesbaden vom 17.02.2012 – 3 S 54/11 Es bedarf keiner Protokollierung von Lärmbelästigungen, wenn der Schallschutz nicht den vertraglich vereinbarten Anforderungen entspricht. Dann ist auf eine kontinuierlich gleichbleibende Minderung zu erkennen.

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Mietrecht – Lüften drei- bis viermal täglich ist zumutbar – aber nicht während der Arbeitszeit notwendig.

Dem Mieter steht kein Recht zur Minderung der Miete zu, wenn er den Mangel der Mietsache selbst zu verantworten hat (hier: Schimmelbefall). Bei Befall der Wohnung mit Schimmel kann dem Mieter zugemutet werden, dass er die Wohnung drei- bis viermal … Weiterlesen

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Mietrecht – Der Mieter muss Maßnahmen zur Modernisierung der über ihm liegenden Wohnung auch in der eigenen Wohnung dulden.

Die Pflicht zur Duldung von Maßnahmen zur Modernisierung nach § 554(2)1 BGB erstreckt sich nicht nur auf Maßnahmen in der eigenen Wohnung. Sie betrifft auch die Verlegung von Leitungen durch die eigene Wohnung, um den Anschluss der über ihm liegenden … Weiterlesen

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Mietrecht – Betriebskosten: Anforderungen an die Vereinbarung, dass der Mieter die Nebenkosten tragen muss:

Aus der Abrede, dass der Mieter die Nebenkosten zu tragen hat (Umlagevereinbarung) muss sich klar und eindeutig ergeben, welche Nebenkosten der Mieter neben der Kaltmiete zu tragen hat. Die Vertragsparteien können einerseits die umzulegenden Betriebskosten einzeln benennen. Sie können auch … Weiterlesen

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Mietrecht – Abwehranspruch nur bei missbräuchlicher Nutzung eines Kinderspielplatzes.

1. Gegen Geräuschemissionen, die durch die bestimmungsgemäße Nutzung eines Kinderspielplatzes verursacht werden, besteht grundsätzlich auch dann kein Abwehranspruch eines Anliegers, wenn der bestimmungsgemäße Gebrauch außerhalb der gemeindlich festgesetzten Öffnungszeiten erfolgt. 2. Die Gemeinde ist für erhebliche Beeinträchtigungen durch bestimmungswidrigen  Gebrauch … Weiterlesen

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Provisionsverlust des Maklers durch Verflechtung nur, wenn er…

1. zu einer Vertragspartei in einer institutionalisierten Beziehung steht (beispielsweise durch Übernahme einer dauerhaften Funktion), und 2. bei regelmäßigem Verlauf der Dinge erwartet werden kann, dass er deren Interessen verfolgen wird. Das ist insbesondere der Fall, wenn er deren wirtschaftlichen … Weiterlesen

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Verwalterwechsel in juristische Person – Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ist erforderlich.

Der Wechsel des Verwalters in eine juristische Person bedarf grundsätzlich der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Bleiben die zuständigen Personen unverändert, so ist der zu fassende Beschluss eine Wiederbestellung und keine Neubestellung des Verwalters. LG Hamburg, Urteil vom 21.09.2011, 318 S 123/11

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Bei Antragseingang muss der gemäß § 12 WEG zustimmende Verwalter noch bestellt sein.

Die für den Verkauf des Wohnungseigentums erforderliche Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG ist nur dann wirksam, wenn der Verwalter zu dem nach § 878 BGB maßgeblichen Zeitpunkt (Eingang des Antrags beim Grundbuchamt) noch als Verwalter bestellt ist. OLG … Weiterlesen

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Die Zustimmung des Verwalters gemäß § 12 WEG kann nicht mehr widerrufen werden.

Die Zustimmung ist für einen bereits abgeschlossenen Kaufvertrag endgültig wirksam und unwiderruflich, sobald sie gegenüber dem Notar abgegeben wurde, der die Beurkundung vornimmt. Der zustimmende Verwalter muss zum Zeitpunkt des Eingangs des Umschreibungsantrags bei Gericht nicht mehr Verwalter sein. Es … Weiterlesen

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Der Verkauf einer WEG-Wohnung an eine GbR ist nicht gleichzeitig die Veräußerung an die Gesellschafter.

Die WEG-Eigentümer haben vereinbart, dass der Verwalter dem Verkauf einer Wohnung zustimmen muss, außer die Wohnung wird an Verwandte veräußert. Diese Ausnahme gilt nicht für die Veräußerung an eine BGB-Gesellschaft (GbR), deren Gesellschafter sämtlich Verwandte des Verkäufers sind. Die Interessenlage … Weiterlesen

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Teileigentümer werden automatisch Mitglieder einer Verpachtungsgesellschaft (GbR), wenn…

… die Mitglieder einer Teileigentümergemeinschaft einen Miteigentumsanteil in dem Wissen erwerben, dass das Grundstück langfristig und gewinnbringend an einen Hotelbetreiber verpachtet werden soll und bereits entsprechende bauliche Gegebenheiten geschaffen wurden. Zweck der BGB-Gesellschaft ist die Verpachtung des Objekts. Die Gesellschaft … Weiterlesen

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Bei der Sanierung eines Altbaus ist kein mehrjähriger Sanierungsplan erforderlich.

Es steht im Ermessen der Wohnungseigentümer, für die Sanierung eines Altbaus einen mehrjährigen Sanierungsplan zu erstellen oder sich darauf zu beschränken, die unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen zu beschließen. BGH, Urteil vom 09.03.2012, V ZR 161/11

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Fehlende Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für wechselseitige Streupflicht.

Die Wohnungseigentümer einer WEG-Anlage können durch Mehrheitsbeschluss keine Pflicht der einzelnen Eigentümer begründen, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen. Hierzu ist eine Vereinbarung (einstimmig) erforderlich. BGH, Urteil vom 09.03.2012, V ZR 161/11  

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