Checkliste Mietrecht – Schadensersatz des Mieters

A. Voraussetzungen

I. Wirksamer Mietvertrag, § 535 BGB

II. Mangel

1. Sachmangel

a) Erheblicher Mangel, § 536(1) BGB

aa) Subjektiver Fehlerbegriff: Jedes Abweichen der Ist- von der vertraglich vereinbarten Sollbeschaffenheit. Auch behebbare und unverschuldete Mängel

bb) Fallgruppen:

(1) Qualitätsmängel (Schimmel, Schäden, etc.)

(2) Gefahrenquelle (Treppenläufe im Treppenhaus, morscher Bau, etc.)

(3) Umweltfehler (Baulärm)

(4) öffentlich-rechtliche Beschränkungen (Nutzungsuntersagung, Auflagen, etc.)

b) Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, § 536(2) BGB

2. Rechtsmangel, § 536(3) BGB (private Rechte Dritter)

III. Nach Überlassung der Mietsache: § 536a BGB

1. Ursprünglicher Mangel: Garantiehaftung, kein Verschulden (Vertretenmüssen, Fahrlässigkeit, Pflichtverletzung) des Vermieters erforderlich

2. Entstehung nach Vertragsschluss: Vertretenmüssen/ Verschulden des Vermieters erforderlich, §§ 276, 278 BGB

3. Verzug des Vermieters durch Anzeige und Fristsetzung zur Schadensbehebung, entbehrlich wenn Gefahr im Verzug und Vermieter nicht erreichbar

B. Kein Ausschluss

I. Kraft Gesetzes

1. § 536b BGB: Kenntnis, grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters bei Einzug

2. § 536c(2) Nr. 1 BGB: Unterlassene Mängelanzeige

3. § 326(2) BGB analog, § 242 BGB: Eigene Verantwortlichkeit des Mieters

II. Kraft Rechtsgeschäfts

1. Individualvereinbarung, aber nicht bei Wohnraummietverhältnissen, § 536(4) BGB

2. Arglistiges Verschweigen des Mangels (bei gewerblichen Mietverhältnissen) durch den Vermieter schließt Ausschluss aus, § 536d BGB

3. Formularausschlüsse in vorformulierten Vertragsbestimmungen (AGB) unterliegen der Inhaltskontrolle gemäß §§ 305ff. BGB

C. Keine Verjährung

§ 195 BGB: 3 Jahre

D. Rechtsfolge

Schadensersatz auch für Mangelfolgeschäden (Integritätsinteresse)

Der Mieter ist so zu stellen, als wäre der Meitvertrag ordnungsgemäß (d.h. ohne schädigendes Ereignis) erfüllt worden – positives Interesse

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